Las socimi agrarias, una ocasión histórica para España

Permitirían cambiar el modelo productivo agroalimentario, potenciar su desarrollo sostenible y realizar un proceso de reequilibrio regional

Las socimi han supuesto un factor de éxito y han permitido la recuperación y diversificación del sector inmobiliario urbano, adaptándose a múltiples segmentos productivos desde su reforma en 2012 dotándolo de transparencia, profesionalización y estructuración gracias a su régimen fiscal favorable que ha atraído a inversores de todo tipo. Su cotización en Bolsa ha permitido igualmente que pequeños inversores puedan acceder a este tipo de activo.

Ahora que conocemos empíricamente las ventajas que han supuesto para el inmobiliario urbano, nos podemos plantear por qué no extenderlas a otros sectores. El sector agrícola y ganadero español ha ido reduciendo su presencia en el PIB Español en beneficio del sector servicios. La situación extraordinaria ocasionada por la pandemia del Covid-19 ha provocado una expansión del sector y demostrado su carácter anticíclico. Durante el año 2020, el sector agrícola y ganadero creció un 4,7% frente a un hundimiento del PIB total del -10,8%, incrementando su aportación en el PIB hasta el 3,1%. Su presencia a nivel regional es muy asimétrica, y resulta especialmente relevante en las economías de Andalucía, Extremadura, Murcia, Comunidad Valenciana y Castilla La Mancha.

Una referencia internacional de la importancia del sector agrícola es el caso de Holanda, que a pesar de su clima frío constituye un modelo en la producción agroalimentaria, con un 12,95% de su PIB. El uso de la tecnología al servicio de la agricultura y la introducción de la digitalización han sido claves para el éxito holandés.

El gran problema del sector agrario es su enorme atomización y disgregación de las parcelas, puesto que en los últimos siglos el acceso a la propiedad de la tierra se ha realizado mayoritariamente a través de herencias, con lo que se han ido dividiendo y separando las explotaciones, con unas previsiones de atomización mayores en los próximos cinco a siete años debido al alto nivel de envejecimiento de los actuales propietarios de la tierra.

Según nuestros datos, en el año 2019, estaban censadas 1.003.000 explotaciones agrarias con un tamaño medio de 17 hectáreas de cultivo por explotación, es decir, muy reducidas y dispersas. El 93,4% de las explotaciones son propiedad de personas físicas frente al 6,6% que corresponden a personas jurídicas, la mayoría cooperativas, pero también algunas empresas.

La producción está muy concentrada en un 8% de los productores, tanto físicos como jurídicos, que obtienen el 72% del valor de esta. La baja productividad de la tierra en España, y por tanto la baja renta agraria en comparación con los servicios, ha provocado un claro proceso de emigración del campo a la ciudad.

Un enfoque agrícola de las socimi favorecería el reequilibrio regional. Las socimi inmobiliarias han permitido la entrada de 23.000 millones en el sector en los diez últimos años desde la modificación de la ley en 2012. Curiosamente el 88% de ellas se concentran en Madrid y Barcelona. Esto se compara con el hecho de que en el 70% del territorio español solo viven 4,2 millones de ciudadanos.

En el momento actual, los problemas que se están produciendo en las cadenas de suministros mundiales vuelven a conceder un carácter estratégico a la producción nacional de alimentos. La ventaja competitiva de España se sustentaría en competir no en precio sino en calidad, basada en cultivos sostenibles, altamente mecanizados, bajo consumo de agua y ecológicos en lo relativo a sus fertilizantes y nutrientes. La creciente demanda de productos frescos y de calidad, así como la introducción de nuevos cultivos con mayores precios de venta, es un factor transcendental. Las tierras y el clima español se adaptan muy bien a muchas de estas producciones, como el aguacate, pistacho o cannabis.

Para permitir la incorporación de las socimi españolas en el sector agrario, abogamos por un cambio regulatorio en la Ley 11/2009 por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario para garantizar la inclusión de bienes inmuebles de naturaleza agraria en el objeto de estas sociedades, bienes que estarían dedicados al arrendamiento.

Esta modificación permitiría seguir el modelo de otros sectores, como el hotelero y el de centros comerciales, donde se ha separado la propiedad, que espera obtener rentas estables, de la gestión, que se deja en manos de operadores que asumen el riesgo del negocio. Este cambio normativo, siguiendo el ejemplo de Estados Unidos o Portugal, facilitaría la captación de capital que fomente la inversión agraria, permitiría la tecnificación de los procesos productivos y la mejora de la productividad del sector. El valor del sector primario también puede mejorar realizando integraciones verticales en los procesos de transformación y comercialización.

Por otro lado, facilitaría la concentración de un sector atomizado y ayudar a cambiar el modelo productivo del sector, donde hoy el 58% de los productores apenas aportan el 3% de la producción. La llegada de inversión y tecnología al campo con el efecto arrastre que tendría para toda la industria transformadora, impulsaría el asentamiento y repoblación de población las zonas rurales. Además, su valor medioambiental las hace candidatas al beneficio de las ayudas europeas y nacionales en temas de sostenibilidad, para permitir a su vez una mejora en la renta agraria.

De manera complementaria, el régimen tributario especial de las socimi inmobiliarias podría aplicarse a las socimi agrarias, gravando con un tipo del 0% aquellos beneficios que sean distribuidos en forma de dividendos. Es una propuesta de reforma que debería ser acogida al unísono por las distintas administraciones y colectivos que de una forma u otra intervienen: el Ministerio de Hacienda, el Ministerio de Agricultura Pesca y Alimentación, las distintas corporaciones autonómicas y locales, y las cooperativas, agrupaciones, asociaciones de agricultores, ganadores y cadenas de alimentación y grandes superficies.

Las socimi agrarias suponen una oportunidad histórica para España a fin de cambiar su modelo productivo agrícola, potenciar su desarrollo sostenible y realizar un proceso de reequilibrio regional.

Antonio Fernández es Presidente de ArmanexT