Inmobiliario

Slim tienta a Santander y BBVA en la opa parcial sobre Metrovacesa

La operación se dirige principalmente a los dos bancos. Las entidades suman un 70% y FCC aspira a llegar al 29,4%

Metrovacesa Pulsar sobre el gráfico para ampliar

Sacudida en el sector inmobiliario español. El magnate mexicano Carlos Slim lanzó ayer una oferta de adquisición por el 24% del capital de una de las grandes cotizadas, Metrovacesa, con el foco puesto en sus dos accionistas principales, Santander y BBVA. Lo ha hecho a través de FCC, en la que controla el 74,2%, y está dispuesto a invertir 283,9 millones: 7,80 euros por título, con una prima del 20% sobre el cierre bursátil del martes. Ese recorrido fue prácticamente consumido ayer. Metrovacesa se revalorizó un 16,49% para terminar en 7,56 euros.

El empresario mexicano, dueño de la inmobiliaria Realia, intenta alcanzar el 29,4% en una compañía controlada por bancos. Santander es primer accionista con un 49,3% y BBVA mantiene un 20,8% desde la salida a Bolsa de febrero de 2018, cuando la acción debutó en 16,5 euros. FCC aspira a ser el socio industrial de referencia y es más que probable que Slim busque influir con sillones en el consejo.

Con un capital flotante del 25,5% en manos esencialmente de fondos (Slim ya cuenta con el 5,4% de la inmobiliaria), el anuncio de FCC se dirige especialmente a los dos bancos. Fuentes cercanas a la operación argumenta que Santander, pese a ver la participación muy por debajo de sus expectativas, constituye la principal baza de Slim para triunfar con su oferta. El primer accionista valora su paquete en 1.100 millones después de reconocer un deterioro de 150 millones en los dos últimos años. El banco tendrá que valorar si merece la pena bajar posiciones a 7,8 euros.

En el caso de BBVA, se estudiará la propuesta: “Estamos valorando la oferta y decidiremos lo mejor para nuestros accionistas”. En declaraciones a Reuters un portavoz del banco señaló que la oferta está en línea con la valoración en libros.

El análisis se ha llevado a cabo en México y el propio Slim dio al plácet. Con esta oferta, la compradora se quedaría siempre por debajo del 30%. FCC tiene comprometida financiación suficiente para atender la contraprestación total de la oferta, según explicó ante la CNMV.

Junto a Santander y BBVA, destacan como accionistas el propio Slim, con un 5,4%; el hedge fund Helikon Investment (3,27%), y Quasar, la sociedad de Blackstone y Santander que agrupan los activos procedentes del ladrillo de Popular.

Concentración

Metrovacesa es una de las principales promotoras del país junto a Aedas y Neinor, también cotizadas. Desde hace meses, en el sector se esperan operaciones de concentración y la inmobiliaria de Santander y BBVA es una de las más señaladas, debido a que las entidades financieras no tienen vocación de permanencia a largo plazo.

Slim atesora una de las mayores fortunas del mundo, cifrada en más de 80.000 millones, según Forbes. En España ya saltó al negocio promotor al entrar en Realia, en un movimiento que puede recordar al que ahora protagoniza. El multimillonario adquirió en 2015 el 24,5% correspondiente a Bankia. Y, poco a poco, ha ido incrementando su control sobre ella hasta hacerse con el 73%.

A pesar de la prima del 20%, Metrovacesa cotiza con un enorme descuento respecto al valor neto de sus activos (NAV) y podría considerarse que Slim invierte en temporada de rebajas. De hecho, el NAV actual de la promotora es de 2.399 millones, según la presentación de resultados anuales de 2021. Teniendo en cuenta que su capitalización bursátil suma 1.150 millones, eso es más de un 50% de descuento.

Analistas

“Es poco probable que se venda a 7,8 euros”, aseguró el analista de JBCapital, David Gandoy, en un informe. “En consecuencia, vemos esta oferta parcial como una inversión financiera con el objetivo de aprovechar las condiciones actuales del mercado”, agregó.

Los analistas de Bankinter han calificado la opa de “buenas noticias para Metrovacesa”, y su recomendación es “acudir a la oferta”, muy próxima al precio objetivo (8,4 euros) de estos expertos.

Para el analista de Renta4 Javier Díaz, la opa es “insuficiente”, además de por el elevado “descuento” que ofrece sobre el valor neto de sus activos, porque “FCC estaría “financiando” la prima ofrecida con el dividendo de aproximadamente los dos próximos ejercicios de Metrovacesa”.

El experto de Renta4 considera que este “podría ser el primer paso de una operación mayor”, teniendo en cuenta que el 70% del capital de Metrovacesa está en manos de Santander y BBVA, y que podría implicar también a Realia y a FCC Inmobiliaria”, por lo que aconsejan no aceptar.

Permanencia en Bolsa

La opa se ejecuta a través de FCC Inmobiliaria, que junto a su socio de control, Control Empresarial de Capitales, podrán alcanzar una participación máxima del 29,4087% en Metrovacesa (incluyendo el 5,4087% que ya es de su titularidad).

FCC Inmobiliaria presentará ante la CNMV la solicitud de autorización, junto con el folleto, “lo antes posible” y, en todo caso, dentro del plazo máximo de un mes desde el anuncio. Esto es, no más tarde del día 23 de abril. Así, FCC Inmobiliaria estima que la presentación tendrá lugar en la segunda mitad de dicho plazo.

FCC valora la permanencia en Bolsa de Metrovacesa y no tienen actualmente previsto promover o proponer ninguna variación al respecto. La oferta parcial se dirige a todos los accionistas y en ningún caso será aplicable el derecho de venta forzosa.

El negocio

La promotora madrileña tiene actualmente un banco de suelo para 32.000 viviendas y una cartera de terrenos valorada en 610 millones destinada a terciario (oficinas, logística, comercial, etcétera).

El negocio inmobiliario aporta un 3,6% del ebitda de FCC de construcción y servicios, de 1.126 millones al cierre de 2021. La propietaria de Realia opera en España y se centra en la tenencia, promoción y explotación de inmuebles en renta, esencialmente oficinas, locales y centros comerciales, y en la promoción de viviendas.

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