La escalada del IPC abre el debate de qué índice utilizar para actualizar los alquileres

El INE ofrece uno general y otro concreto de arrendamiento de vivienda

Abogados inmobiliarios ven recorrido a esta línea de defensa

IPC general y de vivienda Pulsar sobre el gráfico para ampliar

La escalada de la inflación ha llevado a muchos inquilinos a interesarse por posibles fórmulas que les permitan minimizar la actualización de la renta del alquiler conforme al Índice de Precios de Consumo (IPC). El objetivo no es otro que evitar un encarecimiento que, en el caso de los contratos firmados el 1 de febrero, superará de media los 500 euros anuales en España, según las últimas estimaciones de los portales inmobiliarios. Esta vía de defensa, avanza Alejandro Fuentes-Lojo, abogado experto en derecho inmobiliario, pasa por alegar “una falta de claridad” en la cláusula que referencia el contrato al IPC.

El precio de los alquileres suele actualizarse anualmente en España en referencia a la inflación, recuerda el experto. Un contrato referenciado al 1 de febrero, por ejemplo, se actualizaría con el último dato oficial publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), dado a conocer a mediados de enero. En este caso, la tasa correspondería al 6,5% del mes de diciembre, de tal forma que un alquiler de 800 euros mensuales se encarecería en unos 53 euros al mes, más de 600 euros finalizado el ejercicio.

Con la inflación desbocada y con unas perspectivas que apuntan a que la tendencia se mantendrá al menos durante la primera mitad del año 2022, Fuentes-Lojo detalla que existe “una vía de defensa que plantean muchos inquilinos y que tiene base legal”. Todo pasa, prosigue, por escudarse en “la falta de claridad de la cláusula” relativa a la actualización de la renta, ya que, por norma general, “esta suele hablar del IPC, sin concretar si se refiere al IPC general o al del alquiler de vivienda”, apunta.

Los datos oficiales que publica mensualmente el INE permiten ver cómo ha ido avanzando la inflación general. Esta es la tasa que suele tomarse para analizar cuál es la capacidad de compra de los hogares, qué efectos puede tener la inflación en el consumo o si los trabajadores han ganado o perdido poder adquisitivo. Sin embargo, dentro de todos los subgrupos que recoge Estadística dentro del IPC general se encuentra el relativo al alquiler de vivienda. Es este al que Fuentes-Lojo sugiere hacer mención. “Los contratos suelen estar referenciados al IPC a secas, sin concretar si es uno u otro. Teniendo en cuenta que estamos hablando de alquiler de vivienda podría parecer razonable que se plantease este punto”.

Fuentes jurídicas especializadas en arrendamientos urbanos apuntan que, efectivamente, la mayoría de los contratos actuales no suelen concretar que el índice al que se refieren es el general, aunque así suela entenderse. El propio modelo orientativo de documento que ofrece el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, por su parte, tampoco se ciñe directamente al IPC general. “Es cierto que en el ámbito jurídico la falta de concreción suele beneficiar a la parte más vulnerable o débil”, explican.

Hasta la fecha, prosigue Fuentes-Lojo, no ha sido necesario buscar este tipo de resquicios legales porque el IPC general, al que por norma o costumbre suelen estar ligados los contratos de alquiler, se ha mostrado estable o incluso negativo. Por su parte, las mayores subidas interanuales de los últimos años, de carácter puntual, apenas han superado el 3%. “Por eso, muchos caseros ni siquiera han comunicado a sus inquilinos que querían efectuar esta subida”. Ahora, con avances de hasta el 6,5%, la situación ha cambiado, “y esta vía de defensa nos parece interesante y novedosa. Puede obligar a que se siente jurisprudencia”.

En paralelo, puntualiza Fuentes-Lojo, el propietario podría intentar alegar que el IPC, por sí mismo, se refiere al índice general. A su vez, si las partes ya hubiesen actualizado la renta en algún año anterior en base al IPC general, el inquilino tendría prácticamente imposible poder cambiar el criterio.

De llegar a un buen puerto, la fórmula supondría un indudable alivio para los bolsillos de los arrendatarios. No en vano, mientras que el IPC general ha ido escalando durante todo el año 2021 hasta cerrar el último mes del ejercicio en el 6,5%, el IPC de alquiler de vivienda ha ido bajando desde el 0,8% anual de enero al 0,5% anual de diciembre.

En este caso, un alquiler mensual de 800 euros que tuviese que actualizarse en el mes de febrero se encarecería únicamente cuatro euros al mes, menos de 50 euros al cabo de un año.

Las proyecciones de los principales analistas prevén que durante el año 2022 la inflación siga en cotas elevadas. El Banco de España pronostica que los precios subirán de media un 3,7% en el país, un porcentaje que cae al 3,2% en el caso de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE). En ambos casos el tirón principal vendría de la primera mitad del año. Aunque podrían revisar sus cifras, el Fondo Monetario Internacional (FMI) prevé que el incremento oscile entre el 1,5% y el 2%, mientras que la Comisión Europea, por ahora, confía en un alza del 2,1%.

Cómo funciona la actualización de rentas

La actualización de las rentas conforme a la inflación tiene una serie de reglas. Tal y como explica Macarena Redondo, abogada en Legálitas, no todos los alquileres funcionan bajo el mismo patrón. De manera general, en los contratos firmados antes del 31 de marzo de 2015, cuando se hizo la última gran reforma, el propietario tiene derecho por ley a actualizar las rentas conforme a la subida de los precios al año de la firma entre arrendador y arrendatario. Sin embargo, “los caseros que hayan cerrado el contrato a partir de abril de 2015 solo podrán actualizar la renta si así queda reflejado en el documento”. En ambos casos, añade Redondo, el arrendatario tiene que recibir una comunicación oficial por parte del arrendador. En los últimos meses, confirma la abogada, ha habido un aluvión de consultas alrededor de este tema.

Con la modificación de 2015, prosigue Redondo, el legislador introduce también introduce la posibilidad de que las partes pacten el sistema de actualización que estimen. “¿Qué ocurre? Que no es una cláusula habitual porque el ciudadano no es conocedor de esta cuestión, por lo que suele firmarse la típica cláusula del IPC”.

Normas
Entra en El País para participar