Inmobiliario

Värde sondea la venta de Vía Célere a fondos interesados en vivienda en alquiler

El fondo busca relanzar la operación tras el no de Neinor

Jose Ignacio Morales, consejero delegado de Via Celere.
Jose Ignacio Morales, consejero delegado de Via Celere.

Värde Partners quiere aprovechar el tirón de la demanda de vivienda en alquiler para vender su promotora Vía Célere. La gestora estadounidense está ofreciendo a fondos inmobiliarios interesados en construir casas destinadas al arrendamiento y que quieran crear una gran plataforma de alquiler, según confirman diversas fuentes de mercado.

El fondo estadounidense ha visto frustrada la venta de Vía Célere a Neinor Homes, con la que ha negociado hasta inicios de diciembre, cuando Neinor comunicó a la CNMV que se había acabado el plazo para las conversaciones sin alcanzar un acuerdo, aunque “sin perjuicio de la posibilidad de que las negociaciones pudieran continuar tras dicha fecha o retomarse en el futuro”.

Ahora, la idea de Värde es que alguno de los grandes fondos inmobiliarios extranjeros puedan adquirir Vía Célere con el objetivo de impulsar el negocio que se conoce como build to rent (construir para alquiler), según fuentes financieras y del sector inmobiliario. Para ello se ha acercado a grandes fondos internacionales presentes en España o interesados en el mercado español para sondear la venta

En concreto, el comprador podría desarrollar ese suelo destinado a levantar activos en arrendamiento y, así, crear una plataforma de vivienda en alquiler relevante, que, a su vez, pueda ser vendida a algunos de los fondos que están entrando comprando este tipo de propiedades. Según el plan de la gestora norteamericana, el potencial comprador podría potenciar aún más la pata de build to rent de la promotora.

Värde que controla alrededor del 75% de Vía Célere (el resto son otros accionistas minoritarios), lleva tiempo intentando vender la promotora. Esta firma sumó en los últimos años los activos de Dospuntos y Aelca con el objetivo de sacar Vía Célere a Bolsa en 2018. Pero el mercado se cerró tras los estrenos bursátiles de Neinor, Aedas y Metrovacesa, por lo que dificultó su salida del capital de la promotora a través de una oferta pública de venta (OPV). En los últimos meses ha acelerado en la búsqueda de una salida de esa inversión. En la operación de búsqueda de comprador, el fondo de Minneapolis está asesorado por Credit Suisse.

El problema que está surgiendo para encontrar un comprador es de precio. Hasta ahora, Värde no se ha mostrado dispuesto a ceder considerablemente en la valoración de sus activos, en un momento en el que, por ejemplo, las grandes promotoras de Bolsa cotizan con significantes descuentos respecto al valor neto de sus activos (NAV).

Precisamente esta es la razón principal por la que ha encallado la negociación con Neinor, además de la fórmula de pago, ya que la cotizada –que tiene al fondo francés Orion y al israelí Ada como accionistas relevantes– prefiere pagar con acciones frente a un desembolso en metálico. Y, los potenciales compradores, exigen un descuento aún mayor por una transacción en dinero contante y sonante.

Valor de la cartera

Vía Célere informó en marzo que dispone de una de las mayores carteras de build to rent, con 2.431 viviendas en el territorio español, poniendo en valor ese negocio dentro de su estrategia de diversificación. De esta manera, la compañía busca ampliar sus líneas de actividad incorporando esta vía de ingresos a su actividad, y que se suma a la venta de vivienda tradicional a particulares y a la desinversión de suelo.

Según los datos de Vía Célere, esta cartera de activos en arrendamiento alcanzará, una vez finalizada, un valor de mercado que variará entre los 450 y los 500 millones de euros. Eso supone destinar más del 10% de la capacidad del banco de suelo actual de la compañía a su negocio de alquiler, repartiendo estas viviendas entre cinco localidades: Madrid (997), Valencia (533), Sevilla (419), Málaga (323) y Baracaldo (159).

Vía Célere cuenta con un valor bruto de activos (GAV) de 1.770 millones y suelo para levantar cerca de 21.000 viviendas.

Un mercado creciente

  • Interés. El mercado de vivienda en alquiler sigue creciendo en España e interesando cada vez a más compradores. Numerosos fondos y aseguradoras han entrado en este sector para crear sus propias plataformas destinadas al alquiler. Algunos de estos grandes inversores han apostado por crear desde cero los activos y otros, directamente, los han adquirido cuando ya están construidos.
  • Protagonistas. Entre las principales iniciativas está la del fondo francés Primonial, que junto a su socio español Grupo Lar, prevé construir una cartera por valor de 1.000 millones de euros de viviendas destinadas al alquiler. De forma parecida, la gestora norteamericana Nuveen se ha asociado con Kronos en otra apuesta valorada en 1.000 millones también para crear otra plataforma con el mismo cometido.
  • Neinor. La propia Neinor también cuenta con un plan para crear su propia plataforma, llamada Neinor Rental, con el objetivo de ser propietario de 5.000 viviendas en cinco años. En ese mercado también están otras firmas relevantes como Ares, Axa, Lazora (con CBRE IM como inversor y Azora como gestor), Testa (Blackstone), Vivenio (APG y Aware), entre otros.
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