La escalada de la inflación complica a las autonomías la declaración de zona tensionada
Para hacerlo, el alza del precio de las casas debe superar en cinco puntos al IPC El mecanismo, que se activará en 2023, medirá los cinco años anteriores
La escalada de la inflación, alimentada por el encarecimiento de la energía y los atascos en las cadenas de producción globales a causa del Covid, amenaza con echar por tierra la posibilidad de que las comunidades autónomas declaren como tensionadas las zonas en las que los precios residenciales estén disparados, una de las medidas estrella de la futura ley estatal por el derecho a la vivienda. La normativa, aprobada recientemente por el Consejo de Ministros en primera lectura, permitirá a las regiones declarar como tensionadas sus áreas calientes, dando paso inmediatamente a una serie de medidas pensadas para contener el alza de precios.
Sin embargo, para que esto suceda, antes deben cumplirse dos requisitos. Por un lado, según recoge el anteproyecto de ley, la carga media del coste de la vivienda, más los gastos y suministros básicos, debe superar 30% de los ingresos medios de los hogares. Por otro, los precios deben haber experimentado “en los cinco años anteriores a la declaración (...) un porcentaje de crecimiento acumulado al menos cinco puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente”.
Es este último punto el que pone en riesgo la medida, a tenor de la tendencia inflacionista anotada a lo largo de los últimos meses y de las previsiones al respecto para el corto y medio plazo. Según apunta Eduardo González de Molina, investigador de vivienda en la Universidad Pompeu Fabra, y teniendo en cuenta que la ley no se aprobará antes del segundo semestre de 2022, “podríamos llegar a finales de 2023 para tener las declaraciones aprobadas. Por tanto se tomarían los datos del período 2018-2022”.
Tomando ese periodo, por el lado del Índice de Precios del Consumo (IPC) “nos encontramos con una inflación moderada durante 2018 y 2019 y negativa en 2020, pero con un incremento rápido durante 2021”, con una subida anual del 5,5% en octubre, según el indicador adelantado del Instituto Nacional de Estadística (INE). En el lado del Índice de Precios de la Vivienda (IPV), “si bien 2018 fue un año de subidas, en 2019 se moderaron los precios y durante 2020 cayeron con fuerza. Ya en 2021 nos encontramos con que el IPC sube más que el IPV, algo que podría mantenerse en 2022”.
Los datos del INE muestran, en efecto, que hasta la fecha la escalada del IPC supera a la del IPV en todas las comunidades autónomas, más allá de los mercados más dinámicos como Madrid, Cataluña o las islas. La media española, según los datos del INE, ha anotado en el IPV un alza interanual del 3,3% en el segundo trimestre, mientras que el IPC ha subido un 4% en septiembre y un 5,5% en octubre.
Así, a la espera de lo que suceda con la inflación general, González de Molina propone o bien rebajar de cinco a tres los puntos porcentuales en los que el IPV debe superar al IPC para poder declarar la zona como tensionada o bien que se pueda declarar la zona como tensionada siempre que se cumpla alguna de las dos condiciones recogidas en el anteproyecto de ley.
Debido al encarecimiento de la vivienda anotado tras las caídas registradas durante la pandemia, José García Montalvo, catedrático de Economía por la Pompeu Fabra, y Miguel Cardoso, economista jefe para España en BBVA Research, prevén que el valor de los inmuebles siga subiendo y, aunque con prudencia, no descartan que los precios inmobiliarios puedan llegar a superar al IPC.
Con todo, abren la puerta a que la escalada de precios impida a ciertas regiones impulsar la declaración de zona tensionada. La clave, apunta García Montalvo, estará en lo que suceda en el corto plazo. “La inflación de los últimos cinco años ha sido muy comedida en comparación con el encarecimiento de la vivienda. Si se coge el acumulado seguramente el IPV esté cinco puntos por encima del IPC”. Sin embargo, recuerda, como la ley echará a rodar previsiblemente en 2023, “todo dependerá de los niveles de inflación que alcancemos ahora”. También habrá que tener en cuenta, sostienen los expertos, el modo en el que las regiones lleven a cabo estos cálculos, para los que el Ministerio de Transportes está desarrollando un índice que verá la luz en un plazo de 18 meses desde que el Congreso apruebe la ley.
La declaración de zona tensionada, que durará tres años prorrogables anualmente, permitiría a las regiones poner tope a los alquileres propiedad de grandes empresas, fijar congelaciones de precios en el caso de los pequeños caseros e impulsar una serie de bonificaciones en el IRPF que podrán llegar hasta el 90% de los rendimientos del alquiler.
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