Madrid cierra la puerta a los topes al alquiler y a parte de los incentivos fiscales para caseros

La presidenta, Isabel Díaz Ayuso, rechaza declarar zonas de mercado tensionado

Los pequeños propietarios no podrán optar a la máxima deducción en el IRPF, del 90%

La presidenta de la Comunidad de Madrid, Isabel Díaz Ayuso.
La presidenta de la Comunidad de Madrid, Isabel Díaz Ayuso. EFE

La presidenta de la Comunidad de Madrid, Isabel Díaz Ayuso, ha vuelto a cerrar la puerta este jueves a la posibilidad de utilizar la futura ley de vivienda para declarar sus zonas calientes como áreas de mercado tensionado. De esta forma, en la región central no se aplicarían ni los topes a los precios del alquiler en inmuebles propiedad de grandes tenedores (más de 10 casas) con personalidad jurídica, ni la congelación de las rentas en el caso de las viviendas que pertenezcan a grandes tenedores físicos o pequeños propietarios. A su vez, los caseros con personalidad física no podrían optar a la mitad de los incentivos fiscales que la norma ha diseñado.

"Puedo asegurarles que no vamos a aplicar ninguno de los enunciados dispositivos de esta Ley de Vivienda que sean lesivos para la propiedad y la inversión, como la declaración de las llamadas zonas tensionadas", ha sostenido la dirigente madrileña en declaraciones a los medios recogidas por Europa Press tras visitar en Valdebebas una de las parcelas del primer lote del Plan Vive para la construcción de viviendas públicas en alquiler a precio asequible.

Ayuso ha considerado que mientras su Gobierno está trabajando "por el beneficio de todos los ciudadanos", enfrente hay "un modelo opuesto que se está intentando imponer" desde el Ejecutivo central, que esta semana ha aprobado en Consejo de Ministros el anteproyecto de la Ley estatal por el derecho a la vivienda.

La normativa, que deberá volver al Consejo de Ministros en segunda lectura para ser trasladada al Congreso, será aprobada en el segundo semestre de 2022, según el calendario estimado que maneja el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. El texto otorga por primera vez una definición común en todo el estado a conceptos como gran propietario de vivienda o área de mercado tensionado, y da un abanico de opciones a las comunidades autónomas y ayuntamientos para que puedan congelar o topar los precios del alquiler, en función de una serie de requisitos; incentivar los abaratamientos gracias a las bonificaciones fiscales; o penalizar los inmuebles que estén deshabitados.

La declaración de zona de mercado tensionado que la presidenta Ayuso rechaza llevar a cabo se puede dar en un área, distrito, barrio o ciudad en la que los precios medios del alquiler o de la compraventa hayan crecido en los últimos cinco años más de cinco puntos por encima de lo que lo haya hecho el IPC. Además, el importe medio de los gastos asociados al inmueble (renta o hipoteca, suministros básicos y otras obligaciones como la mensualidad de la comunidad de propietarios) debe representar más del 30% de la media de ingresos por hogar. Esta declaración tendrá una duración de tres años, prorrogable anualmente si la situación de sobreesfuerzo inmobiliario persiste.

Efectos de la declaración

Las administraciones autonómicas que declaren un área como zona de mercado tensionado, una decisión que dependerá únicamente del Gobierno regional, activarán una palanca de medidas que entrará en funcionamiento en su conjunto.

A un lado, los grandes propietarios que sean empresas verán los precios de sus viviendas en alquiler acotados a una cantidad concreta, sin poder sobrepasarla. Esta cuantía la marcará un índice de referencia que todavía está desarrollándose, y cuyo diseño final podría prolongarse a lo largo de 18 meses desde que la normativa se apruebe en Cortes, según figura en el anteproyecto de ley.

Los grandes propietarios con personalidad física y los pequeños caseros estarían sujetos a una congelación de las rentas que afectará tanto a los nuevos contratos como a los ya firmados. Así, el inquilino de una zona tensionada que esté a punto de ver finalizar su contrato podrá pedir una prórroga extraordinaria de tres años en los mismos términos, es decir, abonando la misma cantidad. A su vez, en los nuevos contratos, la renta estará limitada al precio establecido en la referencia anterior. En ambos casos, no obstante, los precios podrán adecuarse al IPC.

Por último, el Gobierno ha diseñado un conjunto de bonificaciones fiscales destinadas a propiciar un abaratamiento generalizado de rentas o a que los jóvenes menores de 35 años puedan emanciparse. De entrada, la deducción general, hoy en el 60%, se reducirá hasta el 50%, una cantidad ampliable en función de una serie de requisitos.

La máxima deducción, del 90%, funcionará cuando el casero de un inmueble en un área tensionada rebaje el precio al menos un 5% sobre el contrato anterior. En un nivel inferior se sitúan los incentivos del 70%, que entrarán en juego cuando se alquile a jóvenes menores de 35 años, de nuevo en una zona tensionada. De estas dos ventajas fiscales solo podrán beneficiarse los propietarios que tengan vivienda en una zona declarada como tensionada.

El Gobierno, no obstante, reserva otros dos incentivos para el conjunto de los propietarios, estén donde estén sus inmuebles. Habrá otra del 70% cuando la casa se arrende a la Administración pública o una entidad del tercer sector. La última bonificación, del 60%, estará disponible si se ha rehabilitado el inmueble en los dos años previos a la firma del contrato.

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