Inmobiliario

Los promotores piden avales públicos por 11.200 millones para desatascar las hipotecas a jóvenes

Proponen un plan para construir hasta 33.000 viviendas. Se inspira en el programa británico ‘Help to buy’

Construcción de edificios de viviendas en Madrid.
Construcción de edificios de viviendas en Madrid.

Los promotores inmobiliarios quieren desatascar el tapón que impide a los jóvenes el acceso a la hipoteca para comprar vivienda. La patronal APCEspaña ha propuesto al Gobierno un plan para que la Administración central avale hasta 11.200 millones de euros, para 330.000 viviendas, según las medidas propuestas por esta asociación empresarial. La iniciativa está basada en el programa británico Help to buy y en el fondo de garantía hipotecaria para la primera vivienda de Italia.

La propuesta consiste en que la Administración central avale a menores de 34 años con solvencia y capacidad de pago pero con insuficiente ahorro para abonar el 20% del coste de la vivienda que la banca no financia en una hipoteca. De esta forma, el comprador solo abonaría como mínimo un 5% del importe de la casa y la entidad financiera podría conceder el crédito hasta el 95% del valor del inmueble (y no del 80% como habitualmente) gracias al aval del Estado por el 15% restante.

APCEspaña calcula que el plan generaría 15.050 millones en impuestos

 

APCEspaña ha elaborado las hipótesis basándose en la capacidad de ahorro, los salarios, la tasa de emancipación, la creación de hogares y la tasa de esfuerzo para pagar una hipoteca. Como resultado, el programa establece hasta 330.000 nuevas casas a construir en varios años.

Si se construyesen esos 330.000 hogares, la patronal calcula que las Administraciones se embolsarían alrededor de 15.050 millones en tributos (8.850 millones en impuestos directos) debido a la actividad constructora. Además, se crearían 792.000 empleos.

Juan Antonio Gómez-Pintado recordó recientemente que para esas 330.000 viviendas que los promotores pudiesen desarrollar, el Estado se vería claramente beneficiado de la recaudación fiscal. “La demanda está ahí. Más de un millón de jóvenes tienen capacidad de pago, pero todavía no han tenido capacidad de ahorro”, aseveró durante el salón inmobiliario SIMA. “Entendemos que lo lógico sería que dentro del plan nuevo de vivienda que se desarrolle se contemple no solo la vivienda en alquiler, que es muy lícito, pero tampoco podemos denostar a un sector como el nuestro que fundamentalmente está basado en la vivienda en compra”, agregó.

Cómo funciona el aval

El producto que proponen los promotores realizaría una cobertura de seguro para hipotecas residenciales que protege al banco de pérdidas crediticias derivadas de la insolvencia de la persona o pareja a la que se le ha concedido el préstamo.

El objetivo es que el perfil de riesgo de este tipo de préstamo de hasta el 95% del valor de la vivienda sea similar al de una hipoteca convencional. Para el cliente, facilita el acceso al mercado hipotecario de una forma menos costosa que un crédito puente. Obviamente, para el sector inmobiliario sería un motor que impulse su negocio, ralentizado en 2020, cuando se solicitaron únicamente 85.500 visados de obra nueva, frente a los 106.300 de un año antes.

La idea de esta asociación empresarial es que se pueda hacer real la medida en dos años, desde que se implementa, se construye, se entrega la vivienda y se firman los avales.

Otros planes en marcha

Este plan está inspirado en el británico Help to Buy, en el que se permite comprar una vivienda con un depósito del 5% y una hipoteca del 75%, mientras que el 20% lo presta el Gobierno (en Londres, con precios más caros, hasta el 40%), según APCEspaña. De esta forma, se habría financiado la compra de alrededor de 300.000 nuevos hogares destinados a primera vivienda. Este proyecto está vigente hasta marzo de 2023.

En España, Murcia ha sido pionera con avales en primera vivienda a menores de 35 años

 

En el análisis comparativo, los promotores destacan que en Italia existe un fondo de garantía hipotecaria para la primera vivienda, financiado por Consap (organismo público de seguros). Los participantes pueden pedir la garantía hipotecaria a las entidades que participan y está destinada a solicitantes entre 20 y 35 años.

En España, la Región de Murcia ha sido pionera en este tipo de programas, con un aval para la compra de la primera vivienda que cubre hasta el 20% del valor y destinado a menores de 35 años. En la Comunidad de Madrid, la presidenta regional Isabel Díaz Ayuso anunció el pasado año un plan para avalar al menos 5.000 hipotecas de menores de 35 años, aunque todavía no se ha implementado ninguna medida.

La dificultad para ahorrar de los jóvenes en alquiler

La patronal argumenta que hay una constatación de la dificultad de los jóvenes en el acceso a una hipoteca porque no tienen el colchón suficiente del 20% que no cubre el préstamo aunque sí tengan capacidad de pago de las mensualidades y quieran comprarse una casa. Como efecto colateral, según el documento del plan de APCEspaña, se produce una demanda al mercado del alquiler, lo que a su vez imposibilita en muchos casos ahorrar y genera subidas de precios por la presión sobre el mercado de arrendamiento.

El modelo propuesto por los promotores endeuda más al comprador, que se hipoteca hasta el 95% del valor de su casa. En el modelo, esta asociación empresarial parte con que el comprador tenga una tasa de esfuerzo del 30% dedicada al pago. Según esa estimación, teniendo en cuenta el salario medio, para una casa de 250.000 euros, la cuota sería de 912 euros al mes, asumible para una pareja de 30 a 34 años con el salario medio bruto de 22.616 euros.

El plan también prevé objetivos menos ambiciosos. Por ejemplo, para una versión de solo 35.000 viviendas, la cantidad a avalar por la Administración sería de 1.189 millones o para 100.000 viviendas sería de 3.397 millones, en el que en todos los casos se incluye un 12% de vivienda protegida.

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