La inversión inmobiliaria repuntó antes de la llegada del efecto Covid-19

Las compras crecen un 25% en el trimestre, con 1.900 millones El sector habla de congelación de movimientos desde marzo

Es inevitable que el coronavirus tenga un efecto en la inversión inmobiliaria, que en los últimos años en España y en el resto del mundo estaban a niveles récord como alternativa con más rentabilidad. De momento, en España el efecto Covid-19 no ha tenido efecto en las cifras de transacciones en el primer trimestre, ya que el inicio del año, hasta antes del confinamiento por el estado de alarma, fue especialmente bueno.

El volumen estimado de inversión terciaria (oficinas, retail, logística y hoteles) en los tres primeros meses alcanzó los 1.900 millones de euros, lo que supone un 25% más de forma interanual, según los datos facilitados por Savills Aguirre Newman. Tienen especial peso las dos ventas realizadas por Intu Properties. La primera de ellas, la transacción, junto a su socio CPPIB, a Generali y Union Investment por 475 millones. Se suma el traspaso de Intu Asturias al fondo ECE por 290 millones.

“Desde el punto de vista inversor, partíamos de muy buen momento, el ejercicio venía sin incertidumbres por delante y con fundamentales muy sólidos”, refleja Alejandro Campoy, director general de Savills Aguirre Newman, sobre el inicio del año hasta la parálisis económica por el Covid-19. Recuerda, además, que el año anterior comenzó frío porque había por delante elecciones generales anticipadas, además de municipales, autonómicas y europeas. “Tuvimos la segunda ronda de elecciones en noviembre con también cierto efecto en los tiempos para la toma de decisiones”, rememora.

• La llevada del parón

“La actividad está en modo de espera desde que se inició el estado de alarma. En las situaciones recientes de incertidumbre, pasados los momentos más críticos, la recuperación de la inversión ha sido muy intensa, incluso superior a la prevista, como de hecho venía pasando en el primer trimestre 2020 tras un 2019 que finalmente cerró con muy buenos resultados”, explica Campoy. “Pero hemos de tener cautela. Es muy prematuro y apresurado hacer cualquier tipo de conjetura categórica, por no tener analogías precedentes al estar ante una crisis muy compleja e indeterminada aún”.

La gran víctima, el retail

“La crisis dejará como una de sus grandes víctimas a los locales y centros comerciales”, explica Roberto Scholtes, director de estrategia de UBS, que asegura que la crisis va a causar un bache en los segmentos que mejor estaban evolucionando, como vivienda en el centro de las grandes ciudades y mejores zonas costeras, oficinas prime en Madrid y Barcelona y logística, pero no van a revertir la tendencia. “La demanda en esos segmentos está, al menos, a la par con la escasa oferta y la demanda financiera saldrá incluso reforzada”, apunta. “Por lo tanto, aquí esperamos una congelación de rentas y alquileres y caídas moderadas y temporales de los precios, creemos que no superiores al 5% como consecuencia de un leve repunte de las rentabilidades de referencia y el parón en las transacciones. Y las subidas serán más lentas a partir de 2021 de lo que preveíamos antes, del orden del 3%-4% anual”.

El inmobiliario se convirtió en una alternativa muy rentable para los inversores, alcanzando niveles récord de inversión en terciario desde 2015, y, es posible, que si la recuperación es rápida la inversión refleje también una mejoría. Pero las dudas surgen en la medida en que se alargue la crisis económica y sobre cómo afectará al empleo, el consumo y las finanzas públicas.

“El impacto inmediato en la industria inmobiliaria dependerá en gran medida del plazo en el que se controle la pandemia. Es probable que la lucha contra Covid-19 tenga un impacto en casi todos los sectores del mercado inmobiliario comercial”, cree, por su parte, Juan Jiménez-Hevia, responsable del fondo alemán Real IS para España. “Los tipos de uso directamente afectados negativamente son los hoteles, la gastronomía y las áreas de comercio y venta al por menor. Como resultado de las nuevas condiciones marco desde marzo, se espera que el volumen de transacciones en el mercado de inversiones europeo disminuya”, añade.

Ignacio de la Torre, economista jefe de Arcano, opina que el tipo de medidas tomadas por el gobierno de defender solo a los pequeños propietarios de vivienda son medidas que ahuyentarán a los inversores internacionales en el largo plazo. "En cualquier caso creemos que la situación de 2020 es marcadamente diferente a la de 2008 y por lo tanto creemos que la inversión inmobiliaria puede volver al mercado español, ya que es un mercado que no está en burbuja inmobiliaria, aun así todavía queda analizar las secuelas en los fundamentales del país una vez vayan saliendo datos", opina. "Pero la tendencia saludable que llevaba España desde su recuperación en 2013, puede ser fundamental para que esta crisis no sea tan profunda y los inversores internacionales vuelvan a tener en su radar el mercado inmobiliario español", incide De la Torre.

• Las otras compras del primer trimestre

Respecto al primer trimestre, se registraron seis operaciones superiores a 100 millones, algo poco frecuente. Junto a las ventas de Intu, destacó el traspaso a finales de febrero de la sede del banco ING, el parque empresarial Helios en Madrid que era propiedad de Blackstone, adquirido por firma coreana Inmark Asset Management, por un importe de 190 millones.

También fue relevante la compra del complejo Castellana Norte en la capital por parte del fondo Harbert, que pagó 127 millones por el inmueble que acoge la sede de Huawei en España. Por último, el vehículo español GPF Capital adquirió al fondo CBRE GI por 100 millones la que será una de las grandes oficinas de Caixabank en la ciudad, en la antigua sede de Barclays en Colón, actualmente reformada con un diseño de Norman Foster.