Señor ministro, urge crear un parque de vivienda en alquiler

La iniciativa privada debe ser clave en cubrir una demanda que alcanza el millón de nuevos hogares en arrendamiento

José Luis Ábalos, ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
José Luis Ábalos, ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

Aunque en un día como hoy el ministro José Luis Ábalos estará más pendiente de salvar su cabeza por su visita aeroportuaria a la vicepresidenta venezolana Delcy Rodríguez, su departamento de Obras Públicas, Movilidad y Agenda Urbana tiene deberes urgentes en una materia que es vital para muchos ciudadanos, en gran parte jóvenes, que ven consumidos los escasos salarios en pagar el alquiler de sus casas ante la gigantesca burbuja de precios en las grandes urbes. La solución pasa por generar una oferta de al menos un millón de casas a precios asequibles que haga que ceda la presión por la enorme demanda. Y para lograrlo hace falta la colaboración del capital privado, que dispone de más recursos que nunca para el inmobiliario y con enorme interés en buscar fórmulas de gestión público-privada. Su trabajo, señor ministro, debe ser el de poner sobre la mesa soluciones imaginativas para remediar el problema si no quiere que los electores a los que el sistema deja fuera se lo cobren en las urnas.

Un fracaso político de la izquierda en este sentido ha sido el de Manuela Carmena en la alcaldía de Madrid y de Ada Colau en Barcelona en la última legislatura, más doloroso para la edil barcelonesa ya que en su caso procedía del activismo en la Plataforma de Afectados por la Hipoteca. En Madrid, el precio del alquiler en esos cuatro años de Gobierno creció un 25,6% y en la capital catalana un 26%, según datos de Fotocasa (a falta de encuestas oficiales). En el caso de Carmena, la parálisis en política de vivienda acentuó el problema y Colau ha frenado el sector promotor e inversor al exigir un 30% de vivienda protegida en nuevas edificaciones y rehabilitaciones, lo que ha borrado del mapa cualquier nuevo proyecto.

Ahora el nuevo Gobierno de PSOE y Unidas Podemos propone establecer topes en los alquileres para evitar que se sigan disparando los precios en algunas ciudades. No dudo de la buena voluntad de la propuesta pero el sector inmobiliario la ha rechazado unánimemente y la experiencia en grandes urbes europeas como Berlín hace prever que se obtenga el objetivo contrario, desincentivando que las familias propietarias pongan más casas en arrendamiento.

La solución debe llegar por incrementar la oferta de vivienda en alquiler para así conseguir romper el desequilibrio con la demanda. El Instituto Nacional de Estadística (INE) calcula que en una década habrá en España más de 20 millones de hogares, lo que significa 1,25 millones más que la cifra que se espera para 2020. Por cuestiones demográficas, culturales y laborales, los expertos señalan que la inmensa mayoría de esos nuevos pisos sean en arrendamiento. Los jóvenes buscan con mayor énfasis el alquiler que sus padres, por deseo propio aunque también por la precariedad laboral que impide el acceso a la hipoteca ante la falta de ahorro. Ocurre especialmente en grandes urbes y provincias como Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante, Bizkaia, Gipuzkoa, Baleares, Sevilla o Málaga, los polos que demográficamente están atrayendo a la población activa frente a la España que se vacía.

Las soluciones debe ponerlas el sector público en diálogo con quien debe invertir y construir, además de incentivar  a las familias

El propio INE calcula que en 2030 la necesidad de alquiler en el mercado libre sea de 900.000 casas. Por eso urge el aumento de la oferta que evite el desequilibrio en los precios en las grandes urbes. Diferentes voces sitúan esa cifra en un millón de viviendas nuevas, como es el caso de los promotores APCEspaña, al margen de que evidentemente la patronal tiene un interés en que las empresas construyan.

Las políticas, en cualquier caso, deben de ser variadas. Primero, se debe separar el mercado libre de las políticas de vivienda social para los más vulnerables, tan peligrosamente abandonada por las Administraciones en la última década, dejando sin respuesta a ese segmento empobrecido de la población.

Pero la gran batalla se debe dar en crear un parque de precio asequible para gran parte de la población. En ese objetivo debe ser un actor crucial la iniciativa privada. España no vive en la autarquía franquista que levantaba vivienda protegida. El Estado no tiene los recursos ni debe ser quien ofrezca pisos en alquiler a la clase media, pero sí tiene el bastón de mando para ofrecer las vías. Entre ellas, contar con el capital privado.

Más inversión privada

En los últimos meses hemos visto cómo los grandes fondos internacionales (inmobiliarios y de pensiones) y socimis (sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario) se han interesado por crear un parque en arrendamiento inédito en España, asociado con promotores y constructores en muchos casos. Es más, este es un momento perfecto para aprovechar el gigantesco flujo de inversiones que se canalizan hacia el inmobiliario.

Las últimas cifras, de 2018, apuntaban a que en el mundo se alcanzó un récord jamás visto en inversiones inmobiliarias destinadas al alquiler (oficinas, retail, hoteles, naves y viviendas), llegando a los 1,8 billones de dólares (1,63 billones de euros), según datos de la consultora Savills. Los bajos tipos de interés y la incertidumbre en Bolsa ha provocado que inversores y familias canalicen su ahorro en compras de propiedades que ofrezcan una mayor rentabilidad.

Las soluciones debe ponerlas el sector público en diálogo con quien debe invertir y construir. Una opción clara es la cesión pública de suelos a más de 60 o 70 años para que sea la iniciativa privada quien construya y gestione los alquileres a precios tasados y controlados por las Administraciones. Una rentabilidad asegurada a largo plazo del 3% o el 4% con toda probabilidad interesará a los grandes fondos institucionales (como aseguradoras, estables a largo plazo). La propuesta planteada por el propio Ábalos va en ese sentido, pero es ridículamente pequeña para ser un remedio.

Igualmente las socimis entrarían en ese mercado. No es de recibo, por otra parte, culpar a estas compañías de la subida del alquiler. Esa parece ser la salida fácil para algunos partidos políticos a la hora de canalizar el descontento hacia un enemigo convertido en el ogro capitalista. Pero la realidad, como ya publicó Cinco Días hace un par de años, es que entre fondos y socimis controlan menos del 5% de los pisos en arrendamiento, lo que hace que sean incapaces de manipular el mercado. Desgraciadamente, hay que mirar más a la triste codicia de los particulares al subir desproporcionadamente las rentas a los inquilinos en una carrera por no ser el último que sube los precios en el barrio. Por eso, debe buscarse adicionalmente incentivos a que los particulares pongan al alquiler sus pisos y otras fórmulas para rehabilitar edificios, especialmente en el centro de las ciudades y que eviten la gentrificación.

No se debe olvidar tampoco la colaboración entre Administraciones, ya que la política de vivienda y el urbanismo depende en gran parte de comunidades autónomas y ayuntamientos. El Gobierno progresista tiene así la oportunidad de proponer un camino colaborativo a largo plazo en vivienda que beneficie a la clase media y a jóvenes, en un sector donde ha reinado en las últimas décadas la ley de la selva, empezando con la liberalización del mercado del suelo de 1998 auspiciada por José María Aznar.

 

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