El reto de rentabilizar un suelo para el que no hay demanda

La estrategia de los fondos se ha topado de bruces con la realidad de un mercado que no puede absorber tanto ladrillo

La burbuja inmobiliaria en España pasará a los libros de historia como un fenómeno especulativo cuya magnitud llegó a poner en jaque la estabilidad de la economía española y marcó un antes y un después tanto en el mapa bancario como en la regulación del sector financiero. Pese a tratarse de una etapa superada en sus términos más críticos y virulentos, el resquebrajamiento de la economía del ladrillo ha dejado dolorosas cicatrices y un remanente de activos inmobiliarios que el mercado aún no ha logrado digerir. Una década después del hundimiento del sector, víctima de sus propios excesos, y de haberse puesto en marcha el lento proceso de limpieza de los balances de la banca, la carga de activos heredados de aquella fatídica edad dorada incluye un stock de viviendas sin vender que alcanza todavía el medio millón de unidades y una enorme cantidad de suelo procedente del crédito promotor.

En la lenta digestión de esa gigantesca acumulación de parcelas y ladrillo han jugado un papel destacado en los últimos años los fondos de inversión, los cuales han adquirido grandes carteras procedentes de la banca a precios casi de saldo a la espera de su revalorización en el mercado. En el caso del suelo procedente del crédito promotor, los fondos acumulan activos por más de 40.000 millones de euros con el objetivo de ponerlos a la venta en el mercado secundario a las promotoras o de afrontar directamente el desarrollo de viviendas. En el periodo que media entre 2015 y 2018, la banca ha traspasado esta incómoda carga a grandes compañías como Blackstone o Cerberus, entre otras, que ahora tienen ante sí el reto de venderlas.

La estrategia de los fondos, sin embargo, se ha topado de bruces con la realidad de un mercado que no está en condiciones de absorber más ladrillo o de hacerlo a velocidad suficiente como para sacar partido a esos activos. Ni el mercado inmobiliario es hoy en términos de riesgo el que fue ni las expectativas de crecimiento de la población española hacen pensar en un desarrollo exponencial de la demanda en los próximos años que permita soltar con una rentabilidad razonable el enorme lastre que han acumulado los fondos. Aunque afortunadamente el mercado inmobiliario ha dejado ser un riesgo sombrío para la economía española, la tarea que tienen ante sí los grandes fondos internacionales pasa por rentabilizar una inversión que no tiene una fácil salida en el mercado.

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