Guía de los cambios definitivos de la nueva Ley Hipotecaria

El cliente queda más protegido, con más garantías de transparencia en la venta. Se prohíben los productos vinculados y se erradican las cláusulas suelo

Cartelería anunciando hipotecas en un banco en Madrid.Pablo Monge

El adelanto electoral no ha impedido la aprobación definitiva de la Ley Hipotecaria, que llega con tres años de retraso y bajo la amenaza de una multa millonaria de Bruselas por la demora. Las enmiendas admitidas no afectan al espíritu de una norma que refuerza la transparencia en el mercado hipotecario y protege más al consumidor. Estas son las claves de un texto que aclara por fin el controvertido reparto de gastos entre el cliente y la entidad.

R. ¿Cuándo entra en vigor la nueva Ley de Crédito Inmobiliario?

R. En 90 días desde su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Finalmente, salió adelante la propuesta del PP de retrasar el plazo de adaptación de la entidades financieras, de manera que no se aplicará hasta finales de mayo.

R. ¿Cómo queda el reparto de los gastos hipotecarios?

R. La normativa clarifica qué gastos asociados a la formalización de la hipoteca corresponden a cada parte. El cliente solo tendrá que pagar la tasación, mientras que los bancos asumirán el impuesto de Actos Jurídicos Documentados y los costes gestoría, registro y notaría. Las copias adicionales del contrato correrán a cuenta de quien las pida.

R. ¿Cómo afecta a las comisiones?

R. Se rebajan las comisiones por amortización anticipada al 2% durante la primera década y al 1,5% posteriormente en las hipotecas fijas. En las variables, el tipo será del 0,25% en los tres primeros años y del 0,15% durante el primer lustro. No se limita la comisión de apertura, pero se devengará una sola vez y englobará todos los costes que se quiera repercutir al cliente.

R. ¿Puede la banca imponer productos vinculados?

R. Se prohíbe al banco obligar a contratar productos como seguros, planes de pensiones o tarjetas que condicionen el precio o la concesión del préstamo, salvo que se ciñan a los criterios del Banco de España. Solo se podrán vender por separado de la hipoteca y se permitirán pólizas de seguros alternativas.

R. ¿Cómo se regulan los intereses de demora?

R. La penalización por retrasarse en el pago de la hipoteca no podrá superar en mas de tres puntos el interés del préstamo.

R. ¿Y los embargos?

R. Se endurecen los requisitos para iniciar un proceso de ejecución de la hipoteca. Se elevan de tres a 12 los meses de impago para proceder al deshaucio. Y la cuantía que sumen las cuotas impagadas debe equivaler al 3% del capital que prestó el banco (o 12 cuotas) si se ha dejado de pagar en la primera mitad de vida del préstamo, o al 7% (o 15 cuotas) si es durante la segunda mitad.

R. ¿Qué pasa con las cláusulas suelo?

R. Quedan prohibidas, de manera que no se puede fijar un límite por debajo del cual el cliente no puede beneficiarse de las rebajas de los tipos de interés.

R. ¿Se puede cambiar de una hipoteca variable fija?

R. Sí, y se facilita el trámite de la conversión con un coste menor, del 0,15% los tres primeros años y después, gratis. Esto es en caso de que sea una novación, es decir, un cambio de contrato dentro de la misma entidad.

R. ¿Qué información debe recibir el cliente antes de firmar la hipoteca?

R. El cliente dispondrá de su contrato un mínimo de diez días antes de la firma y, además, el notario deberá resolver todas sus dudas, comprobar que no hay cláusulas abusivas y ratificar que el titular entiende lo que está contratando.

R. ¿Tienen los bancos nuevas obligaciones?

R. Además de informar más y mejor al cliente, el banco deberá evaluar en profundidad la solvencia del futuro hipotecado, consultando el historial crediticio del cliente en el Banco de España. Y se limitan los incentivos a los trabajadores por vender más créditos.

R. ¿Va a afectar la nueva norma a la oferta hipotecaria?

R. Marcel Beyer, consejero delegado de iAhorro, opina que con la ley en la mano, “las entidades volverán a planificaciones estratégicas a medio y largo plazo en su oferta hipotecaria ya que se fija un marco legal estable”, y añade que la oferta se va a diversificar.

R. ¿Subirá el precio de los créditos?

R. Algunos bancos ya los han subido a cambio de pagar todos los gastos, lo que obligará al resto a ser muy competitivos en precio. Pero la clave la seguirá teniendo el BCE, que si sube tipos encarecerá el crédito.