El incremento del valor catastral del inmueble no obliga a pagar plusvalía

Los contribuyentes pueden demostrar con las escrituras de compra y venta la pérdida de valor

plusvalía municipal
Vista de un escaparate de una inmobiliaria en Madrid, con anuncios de pisos en venta

Las escrituras de compra y venta del inmueble sirven como prueba para demostrar ante Hacienda que su valor disminuyó y no hay que pagar plusvalía. Así lo establece el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Aragón en una reciente sentencia (CONSULTA AQUÍ LA RESOLUCIÓN) que supone un nuevo varapalo para los intereses de las arcas municipales. En ella admite el recurso de una compañía, anulando la liquidación del impuesto que le había girado el Ayuntamiento de Zaragoza, pese a que, según demostraba el contribuyente, había perdido dinero con la transmisión. Además, esta sentencia otorga el mismo valor probatorio a las escrituras presentadas por el contribuyente que al informe municipal sobre el aumento del valor catastral.

Como apunta Leopoldo Gandarias, abogado especializado en fiscal del despacho Alliantia, el Supremo (en sentencia de 9 de julio de 2018) ya dejó claro que las escrituras constituyen un principio de prueba para acreditar la pérdida del valor de un terreno. Y, posteriormente, en sentencia de 17 de julio abundó en la materia afirmando que "los valores consignados en las escrituras, expresivos de que la transmisión se ha efectuado por un precio inferior al de adquisición, constituyen un sólido y ordinario principio de prueba que, sin poseer un valor absoluto, bastaría, en general, como fuente de acreditación del hecho justificador de la inaplicabilidad del IIVTNU (impuesto sobre el incremento del valor del terreno de naturaleza urbana), desplazando al Ayuntamiento la carga de acreditar que los precios inicial o final son mendaces o falsos o no se corresponden con la realidad". Parece, afirma Gandarias, "que esta STSJ de Aragón sigue esa misma línea, ciertamente garantista, y con la que no cabe sino estar de acuerdo".

El valor catastral subió un 168%

El Ayuntamiento calificó las escrituras presentadas de "mera declaración de voluntad sometida a la discrecionalidad de las partes", insistiendo en que probaban nada. Para el municipio, pese a que actualmente coexisten dos posturas al respecto en juzgados y tribunales, es el obligado tributario el que debe demostrar la inexistencia de incremento del valor. Por su parte, la Administración aportó un documento que reflejaba el aumento del valor catastral del terreno, de 8.221,17 euros en 2006 a 22.100 en 2017, incremento, puntualizó, que fue admitido por el recurrente.

La empresa apeló justificando la inexistencia de un aumento real del valor de la finca. Para ello presentó las escrituras públicas de adquisición y posterior venta del mismo. La operación supuso una pérdida de 5.000 euros, pues se adquirió por 50.000 euros y se vendió diez años más tarde por 45.000.

El tribunal aclara que la cuestión sobre quién debe probar la pérdida de valor en estos casos ya quedó zanjada por el Tribunal Supremo en dos sentencias de julio de 2018. En ellas se señalaba que corresponde al sujeto pasivo del impuesto probar, a través los medios admitidos en la ley, la inexistencia de plusvalía. La propia sentencia del Tribunal Constitucional que anuló los preceptos de la Ley de Haciendas Locales sobre la plusvalía, apuntan los magistrados, justificó su inconstitucionalidad porque impedían a los contribuyentes demostrar "la existencia de una situación inexpresiva de capacidad económica".

Las escrituras son suficientes

Una vez establecida esta premisa, el tribunal resuelve cuales son los medios de prueba válidos para demostrar que no se produjo dicha plusvalía. En primer lugar, la diferencia entre el valor de adquisición y transmisión reflejada en las correspondientes escrituras públicas, a las que se otorga igual valor probatorio que la autoliquidación del impuesto. En otro caso, optar por una pericial u otro medio.

En el caso concreto, razona el tribunal, el contribuyente cumplió con su obligación de presentar una prueba válida, y esta demuestra que el valor del terreno había disminuido en el momento de la transmisión. A juicio del tribunal, las escrituras públicas constituyen un principio de prueba "sólido" que sin poseer un valor absoluto y, a menos que fueran simuladas, son suficientes para trasladar la carga de la prueba al Ayuntamiento. Sin embargo, este, para desvirtuar el decremento de precio demostrado, adjunta la evolución positiva de las referencias al valor catastral del suelo. Pues bien, el TSJ de Aragón considera que esta prueba resulta ineficaz, no solo porque dichos valores no se corresponden con el valor de mercado del suelo en las fechas de compra y venta, sino porque "sorprende que pueda sostenerse que entre 2006 y 2017, con la crisis inmobiliaria padecida entre dichas anualidades, y sin ninguna otra circunstancias añadida el valor del suelo haya subido una cantidad algo superior al 168 %".

En consecuencia, y demostrada la pérdida de valor que se produjo en la transmisión del inmueble, el tribunal estima el recurso de la empresa y anula la liquidación de plusvalía impugnada.

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