Hipotecas más baratas para pisos que consumen menos
La eficiencia energética empieza a figurar entre las bonificaciones de la financiación inmobiliaria. Triodos fue pionero y ahora le siguen Bankia en crédito a promotores y BBVA y Caja Rural de Navarra, con los que trabaja en crear un estándar europeo
En 2010, cuando el precio del suelo empezó a bajar, un grupo de 80 vecinos de Tres Cantos formaron una cooperativa para construir un edificio residencial en este municipio al norte de Madrid. Uno de ellos era un aparejador que había estudiado en Dinamarca, donde la geotermia es usada para suministrar calefacción a distritos enteros.
Entusiasmado por esa experiencia, convenció al resto de diseñar una urbanización que aproveche la energía producida por el calor de la tierra y que desde el principio se conciba para ser sostenible.
Así se levantó Arroyo Bodonal, un edificio donde todo ha sido pensado para reducir al mínimo el consumo eléctrico: aprovecha los rayos de sol en invierno y las corrientes de aire en verano, las tarimas y los armarios han sido hechos con bambú, que conduce mejor el calor y el frío; un sistema depura las aguas procedentes de lavabos, duchas y bañeras para que puedan ser reutilizadas por la cisterna del váter, y hasta los jardines se han sembrado con plantas que consumen poca agua.
Pero llegar a este punto no fue fácil para la cooperativa. Antonio Martínez Ovejero, su portavoz, dice que visitaron hasta 20 bancos en busca de financiación. "Todos se fijaban en la solvencia de los cooperativistas, en las nóminas, lo habitual; pero el tema energético les daba lo mismo", recuerda.
Al final, el único que aceptó prestarles los 15 millones de euros que necesitaban para construir fue Triodos Bank. El banco incluyó en el cálculo del tipo de interés del préstamo un factor que en ese momento era insólito: el grado de eficiencia energética del edificio.
La lógica del banco es que si el cliente ahorra en energía, dispone de más dinero para afrontar el pago de su hipoteca y, por lo tanto, el riesgo de impago es menor. Y esta idea es la que ahora está empezando a tantear el resto de la banca española, en línea con la creciente apuesta por los valores medioambientales que está propiciando también el impulso de los bonos verdes.
La lógica bancaria de estos productos es que si el cliente gasta menos en energía, dispone de más recursos para pagar el préstamo
Según Arroyo Bodonal, las 80 familias que habitan el edificio (hay pisos de 60, 90, 120 y 150 m2) gastan de media 48,87 euros al mes en calefacción, agua caliente y aire acondicionado, lo que supone un ahorro del 75% comparado con lo que gasta de media una vivienda convencional en España y del 50% con la referencia en Estados Unidos. Además, el edificio evita en emisiones de CO2 el equivalente a quitar de circulación 130 coches de gasolina al año.
El proyecto es el único de Europa que ha obtenido la calificación medioambiental Leed Platinum, que concede el Green Building Council de EE UU.
Desde 2014, Triodos ha concedido en España más de 1.700 hipotecas verdes a particulares por un valor de 164,60 millones de euros. Adicionalmente, ha financiado con un total de 99,8 millones de euros a promotoras y cooperativas de viviendas. La tasa de morosidad de los particulares es del 0% y la de los promotores y cooperativas de viviendas, del 0,04%. Ahora, otras entidades se han interesado en el tema.
Bankia anunció a inicios de mes que bonificará el precio de los créditos que conceda a promociones inmobiliarias que cuenten con certificado medioambiental. El primer proyecto que se beneficiará de este criterio será un edificio de 150 viviendas que se construirá en Las Rozas.
BBVA ya ofrece hipotecas verdes en Turquía a través de su filial Garanti. Desde junio de 2017, cuando lanzó el producto, Garanti ha dado 628 préstamos por un total de 327 millones de liras turcas (47,5 millones de euros) a edificios con calificación A y B.
Sin embargo, desde la entidad no se muestran muy convencidos sobre la posibilidad de replicarlo en España. “Cualquier solución con un diferencial de precio debe fundamentarse en un mejor perfil de riesgo y, por el momento, no hay conclusiones definitivas de que un crédito hipotecario por una vivienda con alta certificación energética lo tenga”, señala Antoni Ballabriga, director de negocio responsable de BBVA.
Bankia precisa que la bonificación será de entre 0,10 y 0,20 puntos y compensará en parte el coste adicional que supone construir con criterios medioambientales. Pese a este gasto extra, los números de Arroyo Bodonal muestran que la inversión es rentable. Así, la cooperativa estima que los 700.000 euros que invirtió en geotermia (el 5,5% del total de la obra) se amortizarán en cinco años, de los que ya han transcurrido tres.
Para estandarizar estas operaciones, la Federación Hipotecaria Europea (EMF por sus siglas en inglés) trabaja en la creación de un modelo de hipoteca verde. En España, participan en la iniciativa Triodos, BBVA, Caja Rural de Navarra y Unión de Créditos Inmobiliarios.
“El piloto definirá los requisitos mínimos que deberán cumplir las promociones”, comentan desde Caja Rural, que lleva ya unos años financiando proyectos de renovación energética de comunidades de vecinos en Navarra.
Martínez Ovejero ve con satisfacción todas estas iniciativas: “Quiero que Arroyo Bodonal deje de ser la referencia”.
Un parque poco eficiente
E y G. Si bien el código técnico vigente obliga a que todos los edificios nuevos alcancen la calificación A, B o C, la mayor parte del parque usado ha sido construido con un código menos estricto, por lo que, según la tasadora Tinsa, la calificación más común en España es la E, que agrupa al 42% del total de viviendas, seguida de la G, con un 37%.
Valoración. Aunque es difícil de cuantificar, desde Tinsa estiman que el valor de una vivienda A+ es entre el 10% y el 12% más alto que el de una E, debido básicamente al uso de ventanas muy eficientes, cuyo coste es bastante elevado. La instalación de placas solares o materiales aislantes influye menos en el valor del piso porque el gasto se reparte entre todas las viviendas del edificio, explican.
Programa piloto de hipotecas verdes
Desde la Caja Rural de Navarra precisan que el programa piloto de la Federación Hipotecaria Europea, en el que participan, deberá definir una serie de atributos, entre los cuales, además de los puramente financieros, destacan la determinación de los niveles mínimos que deberá reunir un inmueble para ser considerado eficiente, la posibilidad de asesoramiento técnico al propietario y de ayudas públicas para ciertas rehabilitaciones, y el análisis de la mejora en el valor del bien y en la renta disponible del acreditado.
"Es imprescindible que se defina claramente los niveles mínimos de eficiencia energética que debe reunir una vivienda para que pueda ser considerada elegible para una financiación específica", señalan. "Una vez quede esto establecido, hay mucho recorrido para financiar actuaciones de eficiencia energética en el stock de vivienda actual, que tiene claro potencial de mejora", abundan.
Por su parte Catia Alves, responsable del proyecto de hipotecas verdes de Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), que también participa en la iniciativa, explica que uno de los principales objetivos del proyecto es demostrar que existe una correlación directa entre eficiencia energética y comportamiento de pago, para lo que se ha constituido un grupo específico de trabajo que debe reunir información de los principales mercados europeos.
Alves destaca que la entidad, perteneciente a Banco Santander y BNP Paribas, se encuentra ahora mismo perfilando lo que será su gama de préstamos verdes, si bien adelantó que los clientes que opten por la compra de una vivienda con certificación A o B recibirán una bonificación de 0,10% sobre el tipo de interés, tanto en el periodo a tipo fijo como en el variable.
"Alternativamente, la aportación personal mínima requerida podría reducirse un 5%, dependiendo del análisis de riesgo del prestatario, con un límite mínimo del 10% del valor de compra. Además, todos los créditos verdes tendrán un 0% de comisión de apertura", resalta.
