¿Cómo calculo el coste fiscal de una donación de dos inmuebles en distintas comunidades?

El impuesto de Sucesiones y Donaciones está cedido a las comunidades autónomas, por lo que el impacto fiscal puede variar considerablemente según la región que nos vincule, como hemos comentado en otras ocasiones en este blog. Por otra parte, el impuesto puede variar también en función del patrimonio preexistente que tenga la persona que reciba la donación o sucesión y de la vinculación entre fallecido/donante y heredero/donatario.

En el caso de que se realice una donación de inmuebles, para calcular el impuesto se tiene en cuenta (vincula) la comunidad en la que dicho inmueble está ubicado. La dificultad para calcular el impacto fiscal nos la encontramos cuando la donación es de dos inmuebles situados en distintas comunidades. En este caso, y según la ley, se aplica “el tipo medio que corresponda al valor de la totalidad” de los bienes transmitidos.

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Es decir, lo primero que hay que hacer es calcular el tipo medio que corresponde al conjunto de los bienes donados, teniendo en cuenta los de cada una de las comunidades. Y, después, se aplica este tipo medio a la base liquidable de la donación de cada uno de los inmuebles. Vamos a verlo con un ejemplo práctico.

Una persona quiere donar a su hijo dos inmuebles, uno de ellos situado en Madrid y tiene un valor de 300.000 euros y el otro se encuentra en Barcelona y su valor es de 200.000 euros:

Impacto fiscal de la donación de la vivienda de Madrid

Primero, como hemos dicho, calculamos el tipo medio, teniendo en cuenta la donación de ambos inmuebles. El valor de los bienes donados es de 500.000 euros, y la base imponible y la base liquidable también son 500.000 euros. En este caso, la cuota íntegra es de 110.706 (tras aplicar la tabla impositiva de Madrid) y se le aplica un coeficiente multiplicador del 1 (por la relación entre donante y donatario y el patrimonio preexistente al recibir la donación), con lo cual la cuota tributaria es de 110.706. Y el tipo medio es 22,14%.

El segundo paso es aplicar ese tipo medio a la donación del inmueble en Madrid. En este caso, el inmueble de Madrid tiene un valor de 300.000, que es también el importe de la base imponible (y de la liquidable, dado que no existen reducciones). Si aplicamos el 22,14% sobre los 300.000, la cuota íntegra es de 66.424 euros, por el coeficiente multiplicador del 1%, tenemos que la cuota tributaria es de 66.424 euros.

Dado que en la Comunidad de Madrid existe una bonificación del 99%, es decir, de 65.759, la cuota líquida es igual a 664 euros, que será la cantidad que el donatario tendrá que pagar en concepto de Impuesto sobre Donaciones a la Comunidad de Madrid.

Impacto fiscal de la donación de la vivienda de Barcelona (aplicando el tipo reducido para grupos I y II con escritura pública)

En este caso, también calculamos el tipo medio, que como vimos para una base liquidable (entendemos que no hay ni deudas o cargas ni reducciones) de 500.000 euros, aplicando el tipo impositivo de Cataluña, obtenemos una cuota íntegra de 31.000 euros, que multiplicada por 1 (por la relación entre donante y donatario y el patrimonio preexistente al recibir la donación) nos da la cuota tributaria de 31.000 euros. En este caso el tipo medio es del 6,2%.

Si hacemos el ejercicio de aplicar el tipo medio a la donación del inmueble de Barcelona (200.000x6,20%), vemos que la cuota íntegra es de 12.400 euros. Esta es la cantidad que la persona que recibe los pisos tendrá que pagar en concepto de Impuesto sobre Donaciones a la Generalitat de Cataluña por la donación de la vivienda de Barcelona.

Así, el coste total de la donación para quien recibe los pisos es de 13.064 euros (12.400 + 664 euros). En el caso del donante, tendrá que pagar la Plusvalía Municipal y del IRPF (entre el 19 y el 23% de lo ganado desde la compra hasta la donación).

Por ello, nosotros siempre recomendamos que, antes de tomar una decisión, se hagan unos números para calcular el impacto total de la donación, puesto que, dependiendo de la comunidad y de la plusvalía acumulada el coste puede ser muy elevado.