El número de caseros crece un 54,5% en 10 años

Más de 2,2 millones de contribuyentes declaran ingresos por capital inmobiliario, según la Agencia Tributaria

El importe medio disminuye por la caída de precios registrada de 2008 a 2014

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Desde hace al menos dos años el mercado de alquiler vive su particular era dorada porque cada vez hay más demanda de hogares que desean residir como inquilinos, la oferta aumenta para tratar de acomodarse a esa necesidad y los precios de las rentas acumulan ya tres años en positivo.

Sin embargo, en un país de propietarios, las casas en régimen de arrendamiento continúan estando sobre todo en manos de particulares, lo que dificulta, y de qué manera, tener acceso a estadísticas lo suficientemente representativas que arrojen luz sobre lo que está ocurriendo en este mercado. No existe un parque público de vivienda en alquiler social, como sí ocurre en otros países europeos, ni tampoco grandes operadores privados con amplias carteras de casas para alquilar.

Hoy por hoy es tan complicado recopilar datos con la suficiente representatividad que el Gobierno ha tenido que rectificar su objetivo inicial de elaborar un indicador de precios del alquiler (que llegó a anunciar que realizaría el INE). En su lugar, ha decidido reconvertirlo en un observatorio que periódicamente ofrecerá información sobre actividad y rentas con las cifras que suministren los portales inmobiliarios y otras empresas.

Pero si hay un registro público que sí puede medir, aunque no sea de forma absolutamente exacta, el volumen de caseros que existe en España, ése es del total de contribuyentes que tributa en el IRPF, cuántos declaran obtener ingresos procedentes del capital inmobiliario. Fuentes de Hacienda explican que han de tomarse en cuenta los ingresos que no constituyen actividad económica, porque en dicho apartado se incluyen o bien aquellas empresas que poseen más de un inmueble en arrendamiento o bien aquellos particulares con más de una casa en alquiler que decidieron constituirse en empresa (frente a los conocidos como rentistas).

Así, con datos relativos al ejercicio fiscal de 2015, que se presentó en 2016 y es el último con cifras cerradas disponibles, sobre un total de 19,3 millones de declarantes, 2.237.463 obtuvo ingresos por el capital inmobiliario, el 11,55% del total o, lo que es lo mismo, uno de cada diez. Esta cifra representa un incremento del 7% sobre el número de caseros de apenas un año antes, en 2014, coincidiendo con el inicio de la recuperación del mercado inmobiliario. Y todo apunta a que en 2016 y 2017 no habrá hecho sino aumentar.

Atractiva inversión

Asimismo, y según la serie de la Agencia Tributaria, se trata de una cifra que no ha dejado de crecer en los últimos años. En 2008, momento en el que se inició la crisis, un total de 1.643.284 contribuyentes declaró percibir ingresos del capital inmobiliario, lo que supone que desde entonces el incremento se eleva al 36,15%.

Diez años atrás (2006-2015), con los datos de la campaña de la renta de 2006, considerado por muchos como el cénit del anterior boom, el volumen de caseros ascendía a 1,44 millones. Esto significa que dos lustros después el número de ciudadanos que obtiene rentas por alquiler es un 54,5% superior y ha aumentado en casi 800.000 declarantes.

¿Qué explica este aumento de los arrendadores? Aunque pueda parecer contradictorio, el inicio y también el fin de la crisis han tenido que ver con este auge del alquiler, si bien es difícil determinar qué ha pesado más. Cuando estalló la burbuja inmobiliaria y comenzó la peor recesión en 70 años, muchos propietarios que no contaban con más salida que vender sus casas para poder saldar sus deudas tuvieron que rendirse a la evidencia de un mercado que quedó en shock ante el cerrojazo del crédito.

A la mayoría no les quedó otra opción que poner la casa en alquiler para, mientras llegaba el momento de la venta, al menos obtener ingresos por ella. Esos propietarios, como es lógico, se vieron obligados a irse también a otra vivienda como inquilinos o a volver al domicilio de sus padres u otros familiares. Se convirtieron de esa forma en caseros e inquilinos al mismo tiempo por obligación.

Después, llegó la recuperación económica, tras la mejora del empleo y la reapertura del grifo de la financiación; y las casas volvieron a venderse. Lentamente, fueron recuperándose los precios de los inmuebles, al calor del aumento de la demanda, y la inversión en vivienda recobró parte de su atractivo. De hecho, la alta rentabilidad bruta que ofrecen los arrendamientos frente a otros activos (4,2% anual y 10,9% si se le suman las plusvalías de vender el inmueble, según el Banco de España) explica también en gran medida el aumento del número de arrendadores.

Ahora, vuelve a haber cada vez más hogares que se convierten en caseros e inquilinos a la vez, pero lo son por elección/convicción. Conscientes de que la casa a la que se quieren mudar o bien no pueden pagarla en propiedad (el banco nunca les concedería el préstamo que necesitan) o bien creen que no será su opción de residencia para siempre, deciden convertirse en arrendatarios y en lugar de cerrar su primera vivienda, la alquilan. Todo un cambio cultural que algunos expertos vaticinan que seguirá al alza durante los próximos años.

Algunas pistas a seguir

Otro de los fenómenos que revela la Agencia Tributaria es el importe medio declarado por los caseros.

Rentas en disminución. Los estudios elaborados por distintos portales inmobiliarios demuestran que los precios de los alquileres también cayeron a partir de 2008, lo cual se tradujo en unos menores ingresos declarados a Hacienda por parte de los arrendadores. Mientras en 2008 el importe medio alcanzó los 9.172 euros anuales, máximo de los trece ejercicios analizados, en 2015 esa cifra había disminuido hasta los 7.513 euros, un 18% menos.

Precios. La tendencia a la baja de los precios de los alquileres se mantuvo desde 2008 hasta 2014, año en el que a finales se detectó que el mercado comenzaba a darse la vuelta. Desde 2015, las rentas acumulan tres años consecutivos de repuntes. De hecho, 2017 cerró con incrementos de dos dígitos. Por ello, es previsible que los datos de la campaña de la renta de 2016 y 2017 no solo reflejen nuevos aumentos en el número de arrendadores, sino también la subida de las rentas.

Previsiones. Los portales inmobiliarios coinciden en que este año la subida será menos acusada, ya que en algunos barrios de las grandes urbes se agota el rally alcista.

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