El Atlético de Madrid busca vender el suelo de la Operación Calderón a precio récord

La transacción está diseñada para viviendas con precio de 6.000 euros por metro cuadrado El club pretende obtener 200 millones y ya ha recibido más de cinco ofertas

El estadio Vicente Calderón, en una imagen de archivo.GettyImages

El Atlético de Madrid pretende sacudir el inmobiliario con una operación a precios récord. El club está calentando el mercado de la vivienda con una operación de venta de las parcelas de su antiguo estadio Vicente Calderón con la que pretende conseguir importes muy superiores a los de su entorno.

El club, presidido por Enrique Cerezo y controlado accionarialmente por Miguel Ángel Gil, ha encargado la venta de las parcelas de suelo a la consultora CBRE, que ya ha cerrado la primera fase de ofertas. El Atlético ha sondeado a los potenciales compradores con un importe del suelo que alcanza los 3.300 euros por metro cuadrado, según confirman cuatro empresas del sector inmobiliario, lo que supondría un récord en esa zona.

Ese alto valor de los terrenos llevará a que las casas se comercialicen a un precio aproximado de 6.000 euros por metro cuadrado, según calculan varias fuentes. Esa cifra supone alcanzar a otras zonas más caras de la capital y prácticamente doblar el precio de venta de vivienda nueva en el distrito de Arganzuela, donde se localiza el estadio. En ese barrio los pisos nuevos se venden en una horquilla de entre 3.000 y 4.000 euros por metro cuadrado, según la tasadora Tinsa, con datos de 2017.

El Atlético vende concretamente tres parcelas que ocupan en total 63.076 m², de los que 57.094 corresponden a residencial y otros 5.892 a comercial. Se calcula que puedan construirse cerca de 500 viviendas. Si el club consigue que algún comprador pague los 3.300 euros por m² se embolsaría alrededor de 210 millones. Si lo vendiese a 3.000 euros, se acercaría a 190 millones.

Esta operación urbanística está ligada al cambio de estadio del club, que esta temporada ha dejado su antiguo campo junto al río Manzanares para trasladarse al nuevo Wanda Metropolitano. El recién estrenado estadio ha costado a la entidad 310 millones, según explicó en septiembre Cerezo en la cadena SER: “El Atleti ha puesto 170 millones de los 310 del total, el resto es compensación por los terrenos del Calderón”. El patrocinio del estadio, por parte de la empresa china de Wang Jianlin –también accionista del club con un 20% del capital– aporta al equipo rojiblanco otros 10 millones al año. El equipo colchonero, además, necesita vender ese terreno para devolver a Inbursa –del magnate Carlos Slim– un crédito de 160 millones utilizados para la obra del nuevo coliseo.

La conocida como Operación Mahou-Calderón, que abarca también los terrenos adyacentes de la antigua sede de la cervecera –pero que no están incluidos en la venta del Atlético– fue aprobada por el pleno municipal el pasado septiembre. La edificabilidad de ese entorno se redujo de 175.000 m2 a 147.000 m2 respecto al plan de Ana Botella de 2014.

Las fuentes del sector explican que CBRE ya ha recibido al menos cinco ofertas, en la primera fase del proceso, que se prevé cerrar a inicios de 2018. De momento no se conoce si alguna de esas pujas supera los 3.000 euros por metro cuadrado de suelo como desea el Atleti.

“No hemos presentado oferta. No nos salían los números porque supone vender los pisos a 5.500 euros en una zona donde no se ha llegado a esos precios”, explican desde una constructora española que ha estudiado la transacción. “Nosotros calculamos que el precio de ese suelo debería rondar los 2.000 euros. Creo que esta operación puede interesar a una constructora que haga negocio con la obra y no le importe tener un menor margen en la venta de pisos. O también a una inmobiliaria que haya convencido a algún fondo internacional con la previsión de que los precios residenciales sigan creciendo a un 5% o a un 10% en los próximos dos años”, apuntan a su vez desde una de las grandes promotoras.

Desde la consultora inmobiliaria Knight Frank calculan que el precio del suelo para ese barrio se sitúa como máximo entre los 2.400 y los 2.800 euros por metro cuadrado. Explican que las últimas compras similares en el distrito de Arganzuela, en la zona de Méndez Álvaro, se han cerrado a un precio de entre 2.000 y 2.200 euros. Por ejemplo, el pasado año Vía Célere se hizo con unos terrenos en una subasta también en Méndez Álvaro por 1.900 euros. “En la zona del Calderón hay una demanda latente. Apenas se oferta vivienda nueva ya que no hay suelo, por lo que no tenemos referentes para comparar con la operación del Atlético. Si se construyese algo muy especial, el precio de la vivienda podría alcanzar los 5.000 euros”, señalan desde la consultora.

Algunos otros expertos en el mercado residencial sí creen que se pueda romper la barrera de los 3.000 euros por el terreno debido a la alta presión de compra fundamentalmente de los fondos internacionales. También consideran que esas parcelas son muy buenas, en el entorno del Madrid Río, por lo que se espera un alto interés.

Precisamente en la otra rivera del río, en la zona de Usera, Neinor Homes comercializa un promoción bastante exclusiva llamada Riverside a precios que superan los 4.000 euros por m², según se comprueba en el portal Fotocasa, y los áticos alcanzan los 6.000 euros.

Una operación largamente esperada

La actual Operación Mahou-Calderón es la tercera versión de un plan presentado primero por Alberto Ruiz-Gallardón (PP) en 2008 y después por Ana Botella (PP) en 2014. El nuevo proyecto del equipo de Manuela Carmena contó en septiembre con los votos favorables de Ahora Madrid, PSOE y Ciudadanos y la abstención del PP. El anterior proyecto urbanístico era más costoso porque incluía el soterramiento de la M-30 a cambio de una mayor edificabilidad.

Se calcula que en esa zona podrían construirse alrededor de 1.300 viviendas, con una mayor densidad en el área de la antigua fábrica de Mahou. La altura máxima de las edificios alcanzarán las 12 plantas.