El Banco de España advierte que la absorción del stock de casas es aún lenta

El regulador constata que la demanda no coincide con las zonas con más excedente de pisos

Tal y como avanzan cada mes los principales indicadores, el mercado inmobiliario consolida su recuperación con precios, ventas y nuevas promociones al alza. Ayer lo puso de manifiesto el Banco de España en un artículo que forma parte de su informe trimestral de la economía española.

Sin embargo, el supervisor pone un pero a esta buena marcha de la actividad inmobiliaria: el grado de absorción del stock de casas sin vender “está siendo lento”. ¿Qué repercusiones puede tener? El Banco de España recuerda que aunque se venden más casas que hace tres años, el volumen de transacciones en 2016 alcanzó las 455.000, todavía lejos de la media registrada en el periodo 2004-2007, que fue de unas 885.000 anuales. Si a esto se suma que en muchos lugares el nivel de viviendas en stock es elevado (más del 4% del parque inmobiliario total), esto podría estar actuando como “un factor limitativo del grado de recuperación de la construcción residencial”.

En todo caso, llama la atención del supervisor que el mercado presenta un elevado grado de heterogeneidad por zonas geográficas, “de modo que la demanda se está concentrando en áreas que no coinciden necesariamente con aquellas en las que están localizadas las viviendas sin vender, lo que está dando lugar también a una evolución muy dispar de los precios”. Con los últimos datos disponibles (correspondientes a finales del pasado año), las comunidades autónomas que siguen presentando un mayor volumen de viviendas sin vender son las situadas principalmente en las zonas costeras, que fue donde el auge inmobiliario anterior fue más intenso.

En cuanto a cómo evolucionará la oferta y demanda de vivienda, el informe recuerda que uno de los factores determinante para que exista mayor o menor necesidad de casas es el demográfico. “Cabe destacar que los crecimientos de la demanda residencial serán más modestos que en el anterior ciclo expansivo, cuando esta variable se comportó de manera muy dinámica”, argumenta el regulador.

Así, a largo plazo el Banco de España recuerda que volumen de creación de hogares aumentará a un ritmo mucho más lento, si bien a corto plazo la demanda se puede ver espoleada porque con la crisis algunos compradores potenciales de casa retrasaron su decisión de formar un hogar y con ello de comprar piso. Esa cohorte de individuos se estaría incorporando en parte ahora, gracias a la mejora del mercado laboral.

Las claves de la recuperación

Precios, ventas e hipotecas continúan con su clara mejoría, aunque a tasas moderadas.

Precios. El Banco de España recuerda que el precio de la vivienda cayó un 37% en términos nominales y un 45% en términos reales desde su nivel máximo de 2007 y el mínimo de 2014. Desde entonces hasta ahora ha crecido el 16%.

Ventas. Están sostenidas por la vivienda usada, que adquieren españoles y extranjeros. Las hipotecas suben, pero los nuevos créditos no logran compensar las amortizaciones.