Por qué se concentra el repunte del precio de las casas en muy pocos territorios

Estadística estima que en el segundo trimestre la vivienda se encareció un 5,6% anual

Alejandro Meraviglia

Cada vez es más evidente, con los datos de las estadísticas sobre la mesa, que cuando se asegura que el mercado inmobiliario se recupera, en realidad nos estamos refiriendo a unos pocos mercados. El índice de precios de la vivienda (IPV) publicado el viernes por el Instituto Nacional de Estadística (INE) así lo demuestra.

Este estudio, que el INE elabora con los datos aportados por los notarios, concluye que en el segundo trimestre de este año las casas se revalorizaron un promedio del 5,6% sobre el mismo periodo del año anterior. Dicho así, de forma aislada, parece que más que recuperarse, el mercado se encamina derechito a otra burbuja, ya que esa cifra es nada más y nada menos que tres veces y media la inflación (situada en el 1,6% en agosto). Sin embargo, un análisis de la cifra por territorios demuestra que persisten e incluso se acentúan las abismales diferencias entre lo que está ocurriendo en unas regiones y otras.

Madrid volvió a liderar un trimestre más el incremento de los precios inmobiliarios. Las casas en la región se revalorizaron en el segundo trimestre una media del 10,9% anual, frente al 10,6% contabilizado el trimestre anterior. Así, se consolida el encarecimiento y además acelera tres décimas, el mismo porcentaje que el registrado por la tasa nacional, que pasó del 5,3% al mencionado 5,6%.

La segunda comunidad con el alza más elevada fue de nuevo también Cataluña, donde el repunte aceleró aún más, cinco dácimas, ya que pasó del 8,8% al 9,3%. Y el podio de las tres regiones con las casas encareciéndose a mayor velocidad lo completó Baleares, donde el acelerón fue de más de dos puntos al contabilizar un alza del 7,4% anual en el segundo trimestre, cuando tres meses antes había sido del 5,5%.

Obra nueva

Más allá de estas tres comunidades autónomas (que son, según los ranking que se tengan en cuenta, de las más ricas del país y donde se concentra mayor actividad económica), lo cierto es que las subidas de precios ya son mucho más moderadas. En cuarto lugar estaría el País Vasco, con una revalorización promedio del 4,5%, seguida de Cantabria, con un 4,1%.

Estos incrementos contrastan fuertemente, por ejemplo, con el 2,4% registrado por Andalucía, una región con un fuerte peso de la vivienda turística, o la Comunidad Valenciana, donde las casas apenas se encarecen al ritmo de la inflación, con un 1,8% anual en el segundo trimestre, una décima menos que el anterior.

En Castilla-La Mancha, Extremadura y Murcia, el precio de la vivienda se apreció por debajo del 1%. Y Asturias ostentó de abril a junio pasados el triste récord, o no, de ser el único territorio donde las casas volvieron a depreciarse un leve 0,3% anual después de que en el trimestre anterior se hubieran encarecido a tasas del 1,4% anual.

¿Cómo es explica entonces que esa tasa nacional alcance el 5,6%? Por el mayor peso que tienen las transacciones realizadas en los territorios con la vivienda más cara.

Otro de los fenómenos que destacó el INE en su nota explicativa de los datos es el distinto comportamiento que han tenido los precios de las casas nuevas y las de segunda mano. Las primeras moderaron en más de un punto su incremento anual al pasar del 5,5% anual en el primer trimestre al 4,4% en el segundo. La razón a esta desaceleración hay que buscarla en que cada vez se inician más promociones en los lugares donde las empresas están detectando que existe una mayor demanda. Y ya se sabe que a mayor oferta, los precios tienden a moderarse.

En cambio, en el caso de los inmuebles usados o de segunda mano, su repunte se mantiene por encima del 5% anual un trimestre más y acelera en cinco décimas al encarecerse de media un 5,8% en el segundo trimestre después del 5,3% del primero.

De esta manera, el precio de la vivienda acumula ya trece trimestres al alza o, lo que es lo mismo, poco más de tres años, si bien, según algunos estudios, todavía se encontraría más de un 40% por debajo de los máximos alcanzados entre el final de 2007 y comienzos de 2008. Los expertos esperan que el precio del suelo se mantenga en valores razonables para evitar que su repunte se traslade al precio de las casas.

Recientemente, Moody’s estimó que la subida anual de precios de la vivienda sería de entorno al 5% hasta 2019. Y el último informe inmobiliario de Bankinter señala que "el mercado inmobiliario español está acelerando su fase de recuperación en términos de demanda y precios". Y apunta que "2017 seguirá siendo mejor momento para la compra que 2018" dado que "la mayor demanda, una oferta limitada y el auge del alquiler seguirán presionando los precios al alza". La entidad indica que "la tendencia de ajuste a la baja de los precios se mantiene solo en zonas de clara sobreoferta o en activos mal ubicados". Pero la subida de precios se acelera en las grandes ciudades y zonas 'premium'.

Entre 2008 y 2013, el precio de la vivienda libre registró descensos anuales de distinta intensidad: del 1,5% en 2008, del 6,7% en 2009, del 2% en 2010, del 7,4% en 2011, del 13,7% en 2012 y del 10,6% en 2013. En 2007, cuando comenzó a elaborarse este índice, el precio de la vivienda libre experimentó un crecimiento del 9,8%.

No fue hasta 2014 cuando el precio de la vivienda libre volvió a tasas positivas, con un repunte anual medio del 0,3%, que en 2015 se aceleró hasta el 3,6% y en 2016 hasta el 4,7%, el segundo mayor incremento en un año desde 2007.

Las claves que influirán en el mercado

Solo existe consenso entre los expertos del sector de que no es previsible que a corto o medio plazo se vaya a formar una nueva burbuja inmobiliaria. Sobre cómo se comportarán los precios de las casas a futuro hay opiniones más dispares.

Precios. Es difícil saber qué ocurrirá con el precio de la vivienda a futuro, aunque todos coinciden en queya no bajará, allí donde sigue haciéndolo, mucho más. En general, hay quien cree que las subidas actuales se moderarán hasta equipararse a la inflación y quien opina que nos esperan alzas del 5% anual hasta 2019.

Crédito. La evolución de los tipos de interés y la reforma hipotecaria serán claves en los próximos meses para comprobar si se endurecen las condiciones de acceso a la financiación o permanecen como ahora, en niveles mínimos de precios y máximos de prudencia por parte de la banca.

Compra versus alquiler. También, puede ser determinante el impulso que está cobrando el alquiler en las grandes urbes como alternativa a la propiedad. Hay estudios que afirman que las compras por inversión (para arrendar), que son casi una de cada tres, encarecerán las casas.