Realia: mejores cimientos para retomar la actividad
La agencia de calificaciones Axesor valora el impulso de la solvencia de la empresa
Axesor, primera agencia de calificación española, ha revisado el rating de la empresa inmobiliaria Realia, otorgándole una calificación de CCC- con tendencia positiva desde la anterior CC con tendencia estable.
La nueva calificación refleja la opinión de Axesor sobre la mejora tanto de la calidad crediticia de la compañía, como de la perspectiva esperada y que se fundamenta de forma principal en la mejora de la estructura financiera acometida, el valor de sus activos y una perspectiva sectorial más positiva para permitir relanzar la actividad de promoción residencial que complemente el negocio patrimonialista. La relativa debilidad y concentración en la generación de negocio actual y la pérdida de liquidez, dentro del proceso de refinanciación y cancelación de deudas, suponen aún una situación de alto endeudamiento que debe gestionarse a futuro.
Realia se posiciona como uno de los grandes jugadores del mercado inmobiliario nacional, donde desempeña prácticamente todas sus actividades de promoción, gestión y explotación. Su patrimonio destinado a renta (406.000 m2 en explotación y 146.301 m2 de suelo terciario y en rehabilitación) le reportó al cierre del primer semestre de 2017 el 60,7% de su cifra de negocio (73,8% en el ejercicio 2016), constituyéndose como la principal actividad del grupo. Con una ocupación actual cercana al 94% en sus activos de renta en explotación y una valoración total creciente que alcanza los 1.487 millones de euros, este segmento ha permitido reforzar al grupo en su proceso de saneamiento financiero y sostener la generación de la cifra de negocio en niveles que actualmente permiten un rendimiento positivo pese a la aún ajustada situación.
La mejora en la solvencia que Axesor aprecia en la evolución reciente de la compañía se acompaña de una mejor perspectiva sectorial del mercado de promoción residencial. Esta actividad, que complementa el negocio de Realia, aportó 10,3 millones de euros en el primer semestre de 2017 (20,9 millones de euros al término de 2016). Los activos destinados a promoción residencial (1.851.392 m2 edificables) aportan una valoración de mercado al grupo cercana a 355 millones de euros.
Adicionalmente, la compañía culminó su reestructuración financiera en abril, con la refinanciación del préstamo sindicado. La operativa ha incluido la reciente ampliación de capital por parte de los socios en 147 millones de euros. Hasta la fecha, el apoyo del principal socio, Inmobiliaria Carso (70,8% del capital), asociada al magnate Carlos Slim, resulta clave en la recuperación financiera de Realia, reforzando el patrimonio neto de forma sustancial (51% a fecha del 30 de junio de 2017). Si bien la gestión del alto endeudamiento (18,3x sobre ebitda al cierre de 2016) ha sido positiva, beneficiándose en el último año y medio de una reducción del volumen de la deuda financiera y una extensión de los calendarios de pago, este se presenta aún como un hándicap a la solvencia del grupo en la medida en que la generación de negocio se presenta limitada actualmente (41 millones de ebitda en 2016). Así, la compañía sitúa en el año 2022 su principal y relevante exigencia de amortización.
La situación del endeudamiento cuenta a su favor con la garantía que aporta el principal accionista sobre parte de la deuda con vencimiento en 2018 y la situación de deuda sin recurso con la que se estructura el préstamo sindicado asociado a los activos del segmento patrimonial. De igual forma, la recurrencia y visibilidad en los resultados de la compañía es un aspecto que favorece la generación de liquidez como elemento necesario para afianzar la solvencia actual y permitir relanzar la actividad de promoción.
La clave de Realia viene determinada principalmente por la capacidad de la gestión para retomar y rentabilizar la actividad de promoción bajo un escenario que permita la mejora en la solvencia y prepare a la compañía para afrontar en el medio plazo sus vencimientos de deuda bajo una situación adecuada para la continuidad de las actividades.