Productos inmobiliarios para todos los bolsillos en busca de rentabilidad

La vivienda, con una rentabilidad bruta del 4,3%, se recomienda para inversores estables y con un presupuesto más modesto Oficinas, con un beneficio del 3% al 6% y retail, del 5%-7%, son idóneos para los fondos y family office

Belén Trincado

“Sin duda es un buen momento para invertir en el mercado inmobiliario español”, sentencia el director general de Negocio Inmobiliario de Servihabitat, Juan Carlos Álvarez. Y como él todos los principales servicios de estudios especializados en el sector. Los indicadores así lo avalan con precios, ventas y promociones al alza y los inversores, tanto nacionales como internacionales, llevan tiempo apostando por ello.

Aunque es difícil medir la finalidad de cada compra de vivienda, lo cierto es que parece existir el consenso de que en la actualidad una de cada cinco adquisiciones se realiza como inversión. Ante un mercado en plena ebullición y con tanta oferta disponible, ¿dónde se encuentran las mejores oportunidades? ¿Tienen acceso a ellas todos los inversores o hay que partir de un presupuesto mínimo?

Los analistas consultados coinciden: hoy hay producto para toda clase de bolsillos, que lo único que han de priorizar es la búsqueda de la mejor ubicación. Y otro consejo de partida: “ante una decisión de inversión inmobiliaria, hay que tener en cuenta que implica importantes costes de acceso, como son los impuestos, las tasas y otros gastos; por lo que debe plantearse como una operación a medio-largo plazo para que los costes queden amortizados”, advierte Álvarez.

En este sentido, y a diferencia de otras inversiones como la renta variable, la adquisición de cualquier activo inmobiliario, ya sea una vivienda, un edificio de oficinas o un local comercial, es mucho menos líquida. Es decir, que llegado el momento de su venta, ésta puede llevar un tiempo, por lo que los expertos recuerdan que no debe comprometerse capital que pueda necesitarse de manera inminente. Por esta razón, algunos analistas se resisten a comparar la rentabilidad que ofrece el ladrillo con la de otros productos financieros, ya que defienden que no tienen correlación.

Al identificar las mejores oportunidades es crucial hacer una salvedad. Y es que siempre va a depender del perfil del inversor. A priori, los productos que ofrecen mayores rentabilidades son los activos del sector terciario, esto es retail o pequeños locales comerciales, oficinas y naves logísticas, cuya actividad está registrando un fuerte aumento en los últimos años por los cambios de hábitos de consumo.

Potencial al alza

Se trata de activos con rentabilidades que no suelen bajar del 4,5% anual y en función de la tipología alcanzan el 7%, pero, al mismo tiempo, son más volátiles y se suelen concentrar en ubicaciones muy determinadas como son las grandes urbes. El segmento residencial, por su parte, tiene a su favor mucha menos volatilidad y una oferta mucho más diversificada tanto en ubicación como en precio. Es para todos los expertos, la inversión idónea para los presupuestos más modestos.

Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de CBRE, explica que los últimos datos del Banco de España estiman que la rentabilidad bruta del alquiler de vivienda es del 4,3%. Si a esa cantidad se le suma la plusvalía que puede obtenerse cuando se venda la casa, el beneficio total puede alcanzar el 9,5% bruto, dependiendo de lo que se haya apreciado el inmueble.

Para Población se trata de un mercado que se encuentra en un momento inmejorable y con gran potencial de recorrido en los próximos tres o cuatro años, ya que “la demanda de hogares que optan por vivir de alquiler seguirá incrementándose en los próximos años, aumentando la convergencia hacia la media europea, situada ahora en el 33,6% de los hogares, mientras España marca el 22,2%”.

Uno de los factores que explica este renovado gusto por el inmobiliario es que las perspectivas en cuanto a precios son positivas y apuntan a que la tendencia al alza continuará, si bien lo hará a distintas velocidades. Desde JLL calculan que la revalorización de la vivienda nueva desde que tocó mínimos llega ya al 15%, frente a las casas usadas, cuya apreciación ha sido más modesta, del 4,5%. Para este ejercicio, esta consultora estima un encarecimiento medio de los inmuebles en las zonas más demandadas de las grandes ciudades y en los mayores focos turísticos del 5%.

El director de Ventas e Inversión para España, Capital Markets de JLL, Borja Ortega, aconseja fijar el objetivo en inmuebles de muy buena calidad o que puedan ser reformados, ya que advierte que los inquilinos dan prioridad cada vez más a la calidad de los inmuebles. En cuanto a la localización, recomienda Madrid y Barcelona por encima de cualquier otro emplazamiento para vivienda y oficinas, así como Valencia, Málaga o Bilbao para retail.

Fundamental es que el inmueble escogido tenga potencial de recorrido al alza en las rentas a cobrar y llama la atención sobre usos que cobrarán a medio plazo más importancia como son las residencias de estudiantes o los apartamentos con servicios comunes. Víctor Pérez Arias, managing director de ASG Iberia, incide en esta idea.

“Hay que ser muy selectivos porque la recuperación no está siendo simétrica ni para todos los productos, ni en todas las ubicaciones”, asegura. Para los denominados inversores profesionales, fondos o family office, ASG Iberia recomienda hoteles, residencias y sobre todo retail, dado el auge de la peatonalización de los centros de las ciudades para recuperar espacio comercial.

Para el inversor medio la apuesta más segura es la vivienda, ya que su alquiler está funcionando muy bien y ofrece “rentabilidades interesantes, que van a depender mucho de la zona y el tipo de casa”. El pequeño local comercial es otra de las opciones más recomendadas por la fácil gestión que conlleva para el propietario.

Garantizar la demanda

Solvia, en un completo análisis sobre la rentabilidad que ofrece la vivienda por áreas geográficas realizado para CincoDías, concluye que en el sector actual se dan comportamientos tan dispares en los diferentes mercados locales que, “en este momento, estrategias de compra e inversión para apetitos de riesgo muy diferentes encajan perfectamente en los distintos segmentos de activos y zonas”.

El consejo de este servicer es que en cualquier ciudad antes de comprar se determine de forma adecuada la ubicación (calles y tramos concretos), de forma que se garantice la demanda y el interés y se minimice el tiempo de realquiler, que a nivel global asciende a 90 días, aunque puede reducirse a menos de 15 allí donde existe demanda consolidada y activos en buen estado de conservación, a los que debería añadirse una óptima gestión y comercialización del arrendamiento.

Solvia, como BBVA Research, recuerda que el mercado se mueve a distintas velocidades. Una más acelerada en la que destacan Madrid, Barcelona, el levante y los grandes focos turísticos; y después el resto del territorio a un ritmo mucho más sosegado. Para un inversor patrimonialista, existen ciertas zonas en Madrid que permiten rentabilidades brutas superiores al 7%, como son los barrios de Villaverde, Usera, Vicálvaro o Moratalaz.

No obstante, para quienes sean más fieles a las localizaciones prime, Chamartín, Mirasierra, Salamanca y Chamberí siguen siendo los más atractivos, aunque sus rentabilidades no pasen del 4,4%. En Barcelona, donde más se revalorizan los inmuebles es en el Eixample, Gràcia y Sarrià, sin perder de vista la buena marcha de las comarcas del Vallés Oriental y Occidental; y, dentro de Cataluña, las áreas de Platja d’Aro, Altafulla o Llança.

Knight Frank insiste en definir la estrategia de inversión y el coste del capital. Para inversiones seguras, a largo plazo y que brinden ingresos estables, esta consultora recomienda el sector terciario, sobre todo en oficinas y locales comerciales. En estos casos, las ubicaciones ideales son Madrid y Barcelona. Para retail, el abanico se amplía al resto de Cataluña, País Vasco y Valencia, mientras en el caso de que se opte por el segmento residencial lo más aconsejable es Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o Sevilla.

En cuanto a las rentabilidades que genera cada producto, oficinas prime ofrecen un 3%, en zonas secundarias se eleva hasta el 6% y en retail oscila del 5% al 7%. En vivienda, un patrimonialista logrará entre un 3,5% y un 4% neto si arriesga y opta por alejarse del centro. Gran variedad de producto para escoger.