Tres fórmulas para apostar por la vivienda: propiedad, alquiler e inversión financiera

El inversor prefiere barrios con fuerte demanda de alquiler que aseguran elevada ocupación y subida de las rentas

Propiedad

En un país en el que la riqueza inmobiliaria de los hogares es 3,7 veces la financiera, una proporción que llegó a ser de 9,2 veces en pleno boom, todo lo relativo al mercado de la vivienda tiene gran trascendencia en la economía española y dependiendo de cómo le vaya a la economía, así funcionará el sector residencial. Así, las cifras oficiales de compraventas de casas demuestran que allí donde más está creciendo el empleo es donde se concentra el mayor volumen de transacciones y como esto no está ocurriendo por igual en todos los territorios, los analistas hablan de un mercado a “dos velocidades”.

De esta manera, con los datos de búsquedas y contactos de los usuarios de los portales inmobiliarios hoy se puede conocer dónde se concentra la demanda de vivienda para residir en ella. Fotocasa sitúa las preferencias en seis provincias: Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, Alicante y Baleares.

Dentro de las dos grandes urbes destaca el interés de los futuros propietarios en el caso de la capital por los distritos de Centro, Salamanca, Chamberí, Carabanchel y Arganzuela. En el caso de la Ciudad Condal, las preferencias se centran en l’Eixample, Sant Martí, Sants-Monjuïc, Horta-Guinardó y Nou Barris. Desde Idealista explican que puesto que todavía existe un importante segmento de la población que no puede comprar en los barrios más céntricos y con mejores servicios e infraestructuras, que suelen ser los más caros, eso hace que la demanda se desplace a distritos más económicos. Tinsa recuerda que fuera de las dos grandes urbes, algunas localidades de sus áreas de influencia también se han convertido en destino favorito de una generación de compradores que por su situación laboral no necesita vivir en la ciudad. Pozuelo, Coslada o Rivas son algunos ejemplos de la corona metropolitana de Madrid.

En Barcelona, los desplazamientos se dirigen al Bajo Llobregat y El Garraf, con especial atención a Castelldefels y Sitges. También se observa una recuperación de la demanda en el entorno de Bilbao, como Barakaldo o Getxo, así como en capitales densamente pobladas como Zaragoza y Málaga y otras de menor tamaño como Almería, Vigo, Santander, Oviedo o San Sebastián. Pese a que hay zonas donde los precios vuelven a crecer a tasas de dos dígitos, desde Idealista no creen que sea apropiado insinuar siquiera que podría estar gestándose otra burbuja. De hecho, recuerdan que en la actualidad los precios se encuentran por debajo de lo marcado hace una década. Además, defienden el papel determinante de la banca.

“La banca actúa responsablemente, hace lo que tiene que hacer. Solo financia a quien razonablemente va a poder pagar la hipoteca. No quieren volver a tener que participar en el drama social que hemos vivido en los últimos años. Seamos realistas: no todo el mundo puede hipotecarse ni ser propietario de una vivienda. Por eso hay una parte de la demanda que traslada al alquiler”, asegura Fernando Encinar, jefe de Estudios y cofundador de Idealista.

Alquiler

En los últimos años alquilar un piso ha pasado de estar considerado como una forma más de tirar el dinero a una nueva fórmula para vivir con mayor grado de movilidad y sin estar atado a una hipoteca. En este tiempo, asegura Fernando Encinar, de Idealista, que ha vivido de alquiler durante 22 años, “los inquilinos han pasado de ser poco más que unos parias inmobiliarios a convertirse en uno de los pilares del nuevo mercado inmobiliario español posburbuja”.

¿Dónde prefieren residir como inquilinos? Antes de la crisis, cuando el precio de la vivienda llegó a alcanzar su punto álgido, comenzó a extenderse la idea de que si no podías comprar, la alternativa era alquilar un piso en el centro que era más barato. Pues bien, esa opción ha dejado de ser cierta precisamente porque el mercado de la vivienda funciona según la ley de la oferta y la demanda. A mayor demanda de alquileres, la oferta, que partía de una situación en la que ya era demasiado escasa, ha comenzado a subir los precios y en algunos casos de forma alarmante.

Eso lo que está provocando es que los potenciales inquilinos busquen casa en distritos más económicos. Además, la demanda de alquiler está mucho más concentrada que la de compra. En las dos grandes urbes y muy pocas ciudades más, en todo caso, en aquellas con fuerte presión turística, como Málaga, Alicante o Baleares.

Fotocasa estima que en Madrid el distrito más demandado para alquilar sigue siendo Centro, aunque seguido de Carabanchel, Tetuán, Puente de Vallecas y Salamanca. En Barcelona, el preferido es l’Eixample, seguido de Ciutat Vella, Gràcia, Sant Martí y Sants-Monjuïc.

Precisamente en algunos de estos barrios de la capital catalana se están detectando incrementos de las rentas incluso superiores al 20%, como advierte Jones Lang LaSalle (JLL) que han hecho incluso reaccionar a las autoridades municipales. La alcaldesa de la ciudad, Ada Colau, ha llegado a pedir auxilio al Ministerio de Fomento para que mediante una modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) u otro instrumento normativo se limite el precio del alquiler a imagen y semejanza de lo regulado en París o Berlín. El Gobierno central ha respondido con un categórico no a este planteamiento. “Sería como darle al botón nuclear. Acabaría con algo que ha costado años conseguir: la transparencia en el mercado del alquiler. Hoy la mayor parte de los arrendamientos están regulados por contratos que tienen sus fianzas depositadas en organismos municipales. En el momento que algún ayuntamiento regule artificialmente el precio del alquiler acabará con la transparencia y se volverá al fraude fiscal. Y los precios subirán más todavía. El precio del alquiler tiene su propio techo. Hay un momento en el que, aunque un propietario pida más dinero por su casa, el propio mercado se autorregula y le dice por 50 euros más, ya no la alquilas”, sostiene Encinar.

Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro, es de la misma opinión. Defiende la autorregulación del mercado por la ley de la oferta y la demanda y reclama a la Administración más seguridad jurídica e incentivos a que cada vez más propietarios de viviendas vacías se animen a arrendar.

Inversión

Durante años la vivienda fue considerada un valor refugio, en gran medida por el mantra que todos alguna vez hemos oído: “La vivienda no baja nunca”. Llegó la crisis y con ella cambió radicalmente la percepción que habían tenido hasta entonces muchos inversores. ¿Sigue entonces hoy siendo la vivienda una inversión segura? Todos los analistas consultados coinciden: sí, aunque no vale todo. Comprar vivienda para alquilar se está convirtiendo en una excelente oportunidad, sobre todo comparada con los tipos que ofrece la banca a los ahorradores y como alternativa a la renta variable, más volátil y sujeta a los shocks de los mercados.

Foro Consultores y Jones Lang LaSalle (JLL) coincide en que la rentabilidad media que se puede alcanzar con el arrendamiento se sitúa en el 4,5%, que se eleva al 8,8% si se suma la revalorización anual del inmueble, tal y como calcula el Banco de España. Y estas son las medias nacionales, en ciudades como Madrid o Barcelona esas cifras son aún mayores. Los expertos consultados también coinciden en que dado que los barrios prime o más caros son los que menos se depreciaron con la crisis, comprar ahora allí para después alquilar es también un buen negocio, aunque su rentabilidad será más moderada porque las rentas de alquiler, aunque altas, en esas zonas también son más estables a medio y largo plazo.

Por el contrario, en otros barrios más económicos, donde hoy es posible todavía encontrar viviendas a precios razonables y las rentas de alquiler están subiendo a buen ritmo se logran rentabilidades más elevadas. Es el caso en Madrid, por ejemplo de Puente de Vallecas, con ganancias brutas del 8,8%, Usera (7,8%), Villaverde (7,8%), Carabanchel (7,4%) y Latina (7%). El menor retorno se obtiene en barrios más caros como son Chamartín (4,2%), Salamanca (4,4%) o Retiro (4,8%). En Barcelona, según los datos que maneja Idealista, la situación es similar, siendo Nou Barris (el distrito más barato) el que mayor rentabilidad ofrece a los inversores (7,3%), seguido por Sant Andreu (6,9%), Horta Guinardó (6,6%) y Sants Montjuïc (6,4%). En cambio, con beneficios brutos más moderados destacan Les Corts(3,9%), Sarrià Sant Gervasi (4,3%), l’Eixample (4,9%).

Así, entre las recomendaciones de los expertos para quienes estén barajando la posibilidad de comprar un inmueble con el fin de alquilarlo está la de elegir bien la ubicación, el factor primordial. Lo más cotizado sigue siendo el centro, las zonas consolidadas, con buenas comunicaciones y servicios. Pero también lo son los centros de negocio o los entornos de grandes parques empresariales por la población flotante que atraen. Tampoco deben despreciarse los barrios cercanos a los campus universitarios. Es preferible que no necesite reforma porque entonces la inversión inicial se encarece y por tipología, lo más demandado son pisos de dos y tres dormitorios.