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Neinor tiene sobredemanda de 4,3 veces para salir a Bolsa

La promotora, que debuta mañana en la Bolsa, ha recibido una sobredemanda de 4,3 veces

Juan Velayos, consejero delegado de Neinor.
Juan Velayos, consejero delegado de Neinor.

La pimera promotora de suelo que debutará en la Bolsa española desde Realia, que salió en 2007, ha realizado un intenso proceso de investor education (presentaciones preliminares a los inversores) y desde el pasado 17 de abril está en plena colocación activa de las acciones.

En la práctica, la operación estaba cubierta desde el primer día, y los resultados definitivos de demanda prueban que el apetito ha sido intenso. Ha recibido demanda por 4,3 veces el importe máximo de la oferta, de 780 millones de euros. Es decir, las peticiones han superado los 3.300 millones de euros.

El grueso de la demanda ha procedido de inversores internacionales, principalmente de Reino Unido, Estados Unidos, Francia, Italia y Países Bajos, si bien también han tenido compradores españoles. Neinor, junto con los bancos colocadores, ha elegido cuidadosamente a sus accionistas, a los que entregarán mañana las acciones para debutar el miércoles. 

"Aproximadamente el 90% de la operación se ha adjudicado a inversores conocidos como anchors (ancla) y long only (de largo plazo) que han llevado a cabo un análisis exhaustivo del mercado español y de Neinor durante los últimos meses. En consecuencia, la composición final del libro es de máxima calidad", señala la empresa en una nota.

Citi y Credit Suisse son los coordinadores y están siendo escoltados por Santander, BNP Paribas, JP Morgan, Alantra, Sabadell, Bankinter, CaixaBank y Norbolsa. Lazard es el asesor global. El debut será pasado mañana, el miércoles 29 de marzo. 

La sobredemanda no ha elevado el precio final: este es uno de los compromisos que más ha gustado a los inminentes accionistas, según explican fuente financieras. Son 1.300 millones en total, sí o sí, que supone un precio por acción de 16,46 euros por acción. La ampliación serán 6,08 millones, el número de acciones que vende Lone Star, de 37 millones; y la opción de ampliar la operación es de 4,3 millones de títulos antiguos.

La mayor parte de la oferta será de acciones en poder de Lone Star (valoradas en 610 millones de euros), y ampliará capital por unos 100 millones para reducir deuda y seguir creciendo. La salida a Bolsa lleva preparándose desde el año pasado, como publicó Cinco Días el 26 de octubre. Si los coordinadores amplían la operación, Lone Star se embolsará 70 millones de euros adicionales. 

De entrada, Lone Star pagó 930 millones en 2015 para controlar la antigua promotora de Kutxabank, y después inyectó capital por unos 200 millones de euros adicionales. Con la actual operación, la promotora que dirige Juan Velayos, su consejero delegado, pretende convertirse en un consolidador del sector. La empresa es propietaria de una de las mayores carteras de suelo finalista en España con 161 promociones y 9.086 viviendas, activos tasados en unos 1.100 millones de euros.

La cartera de suelo, el gran valor

La empresa señala que “esta cartera de suelo le permitirá a la sociedad cumplir el 100% de las entregas previstas para 2017 y 2018, y el 80% de las previstas para 2019”. Fuentes conocedoras de la operación señalan que Neinor está en un nivel de preventas de unas 100 viviendas al mes, y que su objetivo pasa por entregar alrededor de 4.000 viviendas al año en 2020.

Una vez que los ingresos estén estabilizados y unos beneficios tangibles, Neinor ha prometido a sus inversores que repartirá entre el 70% y el 75% de los beneficios en forma de dividendos. Este escenario está calculado para 2020, si bien ya en 2019 podrá distribuir premios entre sus socios.

La empresa prevé nuevas adquisiciones de suelo finalista por un importe medio anual de entre 300 y 350 millones de euros. El crecimiento orgánico será el motor principal de la compañía, si bien la empresa no descarta también compras para aumentar de tamaño con más rapidez.

Neinor tiene como objetivo ulograr un margen de beneficio bruto de explotación (ebit) de aproximadamente el 20%. Velayos diseñó un plan de inversión de 1.000 millones en suelo. En 2015, la firma cerró con unas ventas de 340 millones y un beneficio bruto de explotación (ebitda) de 25 millones.

El CEO se llevará hasta 21 millones

Los artífices de lo que es hoy Neinor están entre los grandes beneficiados de la salida a Bolsa de la promotora. Lone Star y la propia inmobiliaria han aprobado un plan de incentivos “con el objetivo de motivar y retener a diversos directivos clave –el consejero delegado, Juan Velayos, y otros cinco miembros del equipo gestor–, así como promover el plan de negocio de la sociedad y alinear los intereses a largo plazo del equipo gestor con los de los accionistas”. En total, podrán recibir hasta 27,4 millones de euros en una mezcla de efectivo y acciones de Neinor.

El plan incluye una parte en dinero contante y sonante y otra en acciones. El componente base asciende a 14,4 millones de euros, de los que 7,3 millones serán para Velayos. De este importe, 5,1 millones se abonarán en efectivo a los 85 días del día del debut en la Bolsa. Los otros 9,3 millones de euros se entregarán en acciones.

El componente variable es de 13 millones para el conjunto de los gestores incluidos en el plan, si bien el consejero delegado tiene acceso a un máximo de 10 millones. En este caso, solo recibirán las acciones en función del cumplimiento de determinados objetivos de subida de la cotización. Para cobrarlo íntegro, Neinor debe haber subido un 15% en el primer aniversario de su debut; un 32,5% en el segundo; un 52% en el tercero.

El pago de los bonus está condicionado a la permanencia de estos directivos en la compañía.

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