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La cúpula de Neinor se llevará un bonus de hasta 27,4 millones con la salida a Bolsa

El consejero delegado, Juan Velayos, opta a un incentivo de 21 millones de euros en efectivo y acciones

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Juan Velayos, consejero delegado de Neinor.

Los creadores de Neinor, comprada por el fondo de capital riesgo estadounidense Lone Star en 2015 a Kutxabank, que creo la inmoboliaria como banco malo para agrupar el ladrillo de las antiguas cajas vascas, están entre los grandes beneficiados de la salida a Bolsa de la promotora.

Lone Star y la propia promotora han aprobado un plan de incentivos “con el objetivo de motivar y retener a diversos directivos clave –el consejero delegado y otros cinco miembros del equipo gestor–, así como promover el plan de negocio de la sociedad y alinear los intereses a largo plazo del equipo gestor con los de los accionistas”. En total, podrán recibir hasta 27,4 millones de euros en efectivo y acciones de Neinor.

El plan incluye una parte en dinero contante y sonante y otra en acciones. El componente base asciende a 14,4 millones de euros, de los que 7,3 millones serán para Velayos. De este importe, 5,1 millones se abonarán en efectivo a los 85 días del día del debut en la Bolsa. Los otros 9,3 millones de euros se entregarán en acciones.

El componente variable es de 13 millones para el conjunto de los gestores incluidos en el plan, si bien el consejero delegado tiene acceso a un máximo de 10 millones. En este caso, solo recibirán las acciones en función del cumplimiento de determinados objetivos de subida de la cotización. Para cobrarlo íntegro, Neinor debe haber subido un 15% en el primer aniversario de su debut; un 32,5% en el segundo; un 52% en el tercero.

Lone Star pagó 930 millones en 2015 para controlar la antigua promotora de Kutxabank

La compañía logró unas ventas en 2016 de 228,6 millones de euros, un 70% más que en el ejercicio anterior, con un beneficio neto de 1,06 millones de euros, frente a las pérdidas 70,9 millones de 2015. La deuda financiera neta de la promotora se sitúa en 292 millones de euros, frente a los 33,6 del año pasado.

La primera promotora de suelo que debutará en la Bolsa española desde Realia, que salió en 2007, ha realizado un intenso proceso de investor education (presentaciones preliminares a los inversores) previo al proceso del road show oficial, que arranca mañana después de que la CNMV haya aprobado el folleto de la salida a Bolsa. Fuentes conocedoras de la operación señalan que el interés demostrado ha sido muy elevado y que en la práctica todo el papel está más que colocado.

Citi y Credit Suisse son los coordinadores y están siendo escoltados por Santander, BNP Paribas, JP Morgan, Alantra, Sabadell, Bankinter, CaixaBank y Norbolsa. Lazard es el asesor global. Pero el trabajo duro está hecho. Está previsto que el debut sea el miércoles 29 de marzo.

La empresa prevé nuevas adquisiciones de suelo finalista por un importe anual de hasta 350 millones de euros.

La previsible sobredemanda no elevará el precio final: este es uno de los compromisos que más ha gustado a los inminentes accionistas, según explican fuente financieras. La valoración será sí o sí de 1.300 millones de euros (16,46 euros). La ampliación de capital supondrá la emisión de 6,08 millones de acciones, mientras que Lone Star venderá 37 millones de títulos antiguos, ampliables en otros 4,3 millones adicionales si los coordinadores deciden ampliar la operaicón. La ampliación de capital será por unos 100 millones para reducir deuda y seguir creciendo. La salida a Bolsa lleva preparándose desde el año pasado, como publicó Cinco Días el 26 de octubre.

De entrada, Lone Star pagó 930 millones en 2015 para controlar la antigua promotora de Kutxabank, y después inyectó capital por unos 200 millones de euros adicionales. Con la actual operación, la promotora que dirige Juan Velayos, su consejero delegado, pretende convertirse en un consolidador del sector. La empresa es propietaria de una de las mayores carteras de suelo finalista en España con 161 promociones y 9.086 viviendas, activos tasados en unos 1.100 millones de euros.

La cartera de suelo, el gran valor

La empresa señala que “esta cartera de suelo le permitirá a la sociedad cumplir el 100% de las entregas previstas para 2017 y 2018, y el 80% de las previstas para 2019”. Fuentes conocedoras de la operación señalan que Neinor está en un nivel de preventas de unas 100 viviendas al mes, y que su objetivo pasa por entregar alrededor de 4.000 viviendas al año en 2020.

Una vez que los ingresos estén estabilizados y unos beneficios tangibles, Neinor ha prometido a sus inversores que repartirá entre el 70% y el 75% de los beneficios en forma de dividendos. Este escenario está calculado para 2020, si bien ya en 2019 podrá distribuir premios entre sus socios.

La empresa prevé nuevas adquisiciones de suelo finalista por un importe anual de entre 300 y 350 millones de euros. El crecimiento orgánico será el motor principal de la compañía, si bien la empresa no descarta también compras para aumentar de tamaño con más rapidez.

Neinor tiene como objetivo ulograr un margen de beneficio bruto de explotación (ebit) de aproximadamente el 20%. Velayos diseñó un plan de inversión de 1.000 millones en suelo. En 2015, la firma cerró con unas ventas de 340 millones y un beneficio bruto de explotación (ebitda) de 25 millones.

Avidez de los grandes inversores

El actual accionista único de la promotora, el fondo de capital riesgo estadounidense Lone Star, que controla el 100%, pasará a tener entre el 40%, si se ejerce la opción de ampliar la operación en 4,3 millones de acciones adicionales, o el 45%. El interés de las grandes gestoras estadounidenses, como BlackRock y Fidelity, es muy elevado. Fuentes financieras señalan que "hay margen para seleccionar, y mucho, a los accionistas".

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