¿Cómo se puede compensar fiscalmente la venta de vivienda?
La venta de un inmueble genera una ganancia o una pérdida patrimonial que deberemos incluir en la declaración de la renta en la base del ahorro. Con la reactivación del mercado inmobiliario, es importante conocer cómo se puede compensar la ganancia o la pérdida que genera, así como el impacto fiscal de la operación.
Para calcular la ganancia o pérdida tendremos que restarle al precio de venta, el precio de adquisición. Son deducibles los gastos asociados a la compra (IVA o ITP, Notario…) y los de venta (plusvalía municipal, comisión de venta…).
¿Cómo puede compensarse la ganancia o la pérdida?
En primer lugar, se compensarán ilimitadamente las ganancias y pérdidas patrimoniales (venta de fondos, venta de acciones, venta de inmuebles, derivados…). Si después de hacerlo queda saldo positivo o negativo, se puede compensar parcialmente (hasta un 20%) con rendimientos del capital mobiliario (intereses, venta de bonos, cupones, seguros, venta de estructurados…).
Cuando obtenemos, tras la compensación, una ganancia patrimonial, esta tributará a un tipo de entre el 19 y el 23% (los primeros 6.000 euros, al 19%; los siguientes 44.000, al 21% y las cantidades que superen los 50.000 euros, al 23%). Si se produce una pérdida, puede compensarse en los cuatro siguientes de la misma forma que acabamos de ver.
Supongamos un inversor que acaba de vender una vivienda con las siguientes características:
- Precio de compra: 200.000 euros.
- Gastos asociados a la compra: 18.000 euros.
- Precio de venta: 250.000 euros.
- Gastos asociados a la venta: 21.000 euros.
Ganancia o pérdida = precio de venta – precio de compra = (250.000 – 21.000) – (200.000 + 18.000) = 11.000 euros.
Si el inversor no pudiese compensar la ganancia, debería pagar a Hacienda 2.190 euros (6.000 x 19% + 5.000 x 21%) por la venta.
Imaginemos que el inversor ha tenido una pérdida de 5.000 euros por la venta de unas acciones y ha vendido un bono que le ha generado un rendimiento negativo de 2.500 euros durante el mismo ejercicio.
¿Cuál sería el impacto fiscal en este caso?
En primer lugar, se compensaría, ilimitadamente, la ganancia de la venta del inmueble con la pérdida por la venta de acciones: 11.000 euros – 5.000 euros = 6.000 euros.
Posteriormente, se compensaría, limitadamente, la venta del bono con la ganancia patrimonial:
- Ganancia patrimonial: 6.000 – (20% x 6.000) = 4.800 euros.
- Rendimiento del capital mobiliario: 0 euros. Tendrá cuatro ejercicios más para compensar el rendimiento negativo de 1.300 euros (=2.500-1.200 ya compensados).
- Tributación tras la compensación: 912 euros (4.800 x 19%).
Recordamos que la venta de la vivienda habitual se encuentra exenta en los siguientes casos:
1.Si el titular de la vivienda es mayor de 65 años.
2.Cuando el titular de la vivienda es menor de 65 años y reinvierte (total o parcialmente) el importe de la venta en la compra de una vivienda habitual en el plazo de dos años. En este caso, la ganancia se encontrará total o parcialmente exenta.