Valor a Examen

Merlin hace magia en Bolsa

La mayoría de los analistas que siguen este valor en Bloomberg apuestan por comprar

Radiografía de Merlin Ampliar foto

Merlin Properties inicia 2017 con mucho movimiento, tal y como terminó el año pasado. Tras adquirir el parque Adequeua por 380 millones y anunciar la construcción de un nuevo rascacielos en el madrileño barrio de Las Tablas en noviembre, la socimi (sociedad anónima cotizada de inversión en el mercado inmobiliario) llevó a cabo la venta de 19 hoteles a la compañía francesa Fonciére des Regions por 535 millones, al no considerarlos activos estratégicos. Esta operación se convirtió en la mayor desinversión que nunca había hecho una socimi en España. 

Por si hubiera sido poco, el pasado 12 de enero la firma compraba la emblemática torre Agbar de Barcelona, un rascacielos diseñado por Jean Neuvel en la plaza de Les Glòries, por 142 millones. Todo esto a la vez que completa la operación de fusión con Metrovacesa, iniciada el pasado mes de septiembre, para convertirse en la mayor inmobiliaria del país, con una capitalización bursátil de aproximadamente 4.800 millones.

La empresa capitaneada por Ismael Clemente salió a Bolsa el 30 de junio de 2014 valorada en 1.250 millones de euros. La socimi cerró el día de su debut con una caída del 3,5%. Su máximo histórico fue de 11,745 euros el 17 de diciembre de 2015, una semana después de que el comité de sabios del Ibex 35 decidiera su entrada al índice de referencia de la Bolsa española en sustitución de la empresa de ingeniería Abengoa. El cambio se hizo efectivo el 21 de diciembre.

En la actualidad las acciones tienen un precio en torno a los 10 euros. “La companía cotiza ahora mismo en línea con su valor en libros (10,3 euros según la estimación para 2016)”, señala Álvaro Soriano de Miguel, analista de Société Générale. El valor ha tenido una revalorización del 35% respecto al precio de la salida a Bolsa. Se estrenó a 10 euros por acción, aunque este precio, ajustado por ampliaciones de capital y dividendos conforme a los criterios de Bloomberg, queda reducido a 7,7 euros por título. Una trayectoria considerada positiva por los expertos que creen, en su mayoría, que seguirá subiendo.

El foco a corto y medio plazo de Merlin pasa por culminar la integración de Metrovacesa, la evolución de rentas de alquiler y de tipos de interés y la posible venta de activos, según un informe de Sabadell. “Merlin debería beneficiarse de la mejora de rentas que vemos en España y de un entorno de tipos todavía bajos”, señala el documento. “El año 2016 ha sido de transición, mientras que 2017 será el año de la consolidación de Metrovacesa y también veremos pequeñas adquisiciones”, cuenta Rafael Fernández de Heredia, analista de GVC Gaesco Beka. Tanto BNP Paribas como Société consideran que cotiza con descuento respecto a su valor contable. “Los últimos movimientos en los tipos de interés y la vuelta de la inflación han perjudicado al sector inmobiliario europeo”, afirma Soriano de Miguel.

La mayoría de los analistas que siguen este valor en Bloomberg apuestan por comprar (18) o mantener (2) las acciones. Su precio objetivo medio es de 11,85 euros. Únicamente dos recomiendan vender. Mirabaud empeoró la semana pasada la recomendación desde neutral y rebajó el precio objetivo de 11 euros a 9,70 euros, el más bajo. En el lado contrario, Morgan Stanley es el más generoso al asignarle un precio de 13,50 euros.

La socimi, que antes de la fusión con Metrovacesa había comprado Testa en 2015 por 1.800 millones de euros a Sacyr, ha repartido 0,39 euros por título como dividendo a sus accionistas desde su creación. El último reparto lo llevó a cabo en octubre, de 0,185 euros por acción, lo que supuso un desembolso cercano a los 60 millones de euros. Este tipo de compañías tienen la obligación de repartir un 80% de los beneficios que obtenga con el arrendamiento de sus inmuebles, además del 50% de los beneficios derivados de la transmisión de activos.

Merlin contempla repartir 74 millones en dividendo ordinario en 2017, es decir, unos 0,158 euros por acción. “Espero un retorno total al accionista (cambio en el valor neto de los activos más dividendos) del 17%”, dice Soriano de Miguel. En la misma línea se manifiesta Fernández de Heredia, que espera que sea “muy superior al 10%”. El anuncio del nuevo dividiendo debería ser bien recibido por el mercado, señalan los expertos.

Las claves

Accionistas. La fusión de Merlin con Metrovacesa dio lugar a un intercambio de activos por acciones, lo que convirtió a varias entidades financieras como sus principales accionistas. Santander tiene una participación del 22,26% y BBVA del 6,44%, según los registros de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). Popular posee el 2,86% de esta socimi, aunque no puede abandonar el accionariado hasta que no venza el compromiso de permanencia, que dura hasta el 26 de abril.

Endeudamiento. La deuda financiera neta de la socimi a 30 de septiembre de 2016 ascendía a 3.115 millones de euros, un aumento frente a los 2.939 millones de euros del año anterior. El periodo de vencimiento medio era de 5,9 años.

Resultados. En los nueve primeros meses de 2016, la socimi ha registrado un beneficio bruto de explotación (ebitda) recurrente de 202,5 millones de euros y un resultado consolidado neto de 254 millones de euros.

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