Las ventas de casas usadas se acercan a los niveles precrisis

La vivienda nueva se recupera y cierra 2016 con más transacciones que un año antes por primera vez desde 2008

La compaventa de viviendas certificó en 2016 que su recuperación se consolida y que las previsiones realizadas un año antes fueron en algunos casos demasiado conservadoras. Y es que el Instituto Nacional de Estadística (INE) publicó hoy el volumen de transacciones registradas en noviembre, un mes tradicionalmente bueno para el sector inmobiliario, cuando contabilizó un total de 33.806 operaciones, un 17,3% más que 12 meses antes. Con este nuevo avance, son ya 10 los meses consecutivos en los que la venta de pisos registra subidas anuales, impulsada por la mejora del mercado laboral y las favorables condiciones de acceso al crédito.

Si se analiza lo ocurrido por tipos de viviendas, se puede comprobar cómo mientras las transacciones de casas de segunda mano siguen registrando incrementos más cercanos al 20% que al 10%, las operaciones protagonizadas por los inmuebles a estrenar también se recuperaron en el último tramo del año, pero a un ritmo mucho más lento; puesto que crecieron un 6,8%.

El INE contabilizó que en noviembre se vendieron 27.996 viviendas usadas, un 19,8% más que un año antes y una cifra que representó el 82,8% de todas las casas vendidas ese mes. Este volumen de transacciones supone recuperar los niveles que se alcanzaban en el primer semestre de 2008, justo antes de que estallara la burbuja inmobiliaria como consecuencia de la crisis financiera global.

No obstante, aunque en franca mejoría respecto a los peores años de la crisis, cuando la venta de casas de segunda mano tocó mínimos de 11.000 inmuebles (en 2011 y 2012), todavía falta recorrido hasta que vuelva a sumar los 50.200 pisos vendidos en un solo mes contabilizados a comienzos de 2007 (máximo de la serie histórica que arranca ese año).

Por su parte, en el caso de la vivienda nueva, el comportamiento ha sido distinto. En noviembre pasado, se formalizó la venta de 5.810 casas a estrenar, una cifra que puede considerarse todavía situada en la franja de los mínimos de la serie histórica, pero que también representa una suave mejoría respecto a lo que ocurría en 2015. Tanto es así, que todos los números apuntan a que 2016 será el primer año desde que estalló la crisis en 2008 en el que se vendan más inmuebles nuevos que 12 meses antes, con la excepción de lo ocurrido en 2010; cuando los cambios en el IVA relanzaron coyunturalmente las compraventas de casas nuevas.

Absorción del stock

Por otra parte, si se cruzan ambas estadísticas se puede comprobar cómo ha ido variando el peso en el mercado de un tipo de vivienda y otro. Mientras hubo momentos durante el pasado boom y ya de lleno en la crisis que las ventas de unas y otras prácticamente se situaban a la par, en la actualidad solo el 17,2% de las transacciones corresponde a pisos nuevos.

Esto también se explica en gran medida porque el mercado heredó en 2008 un ingente stock de vivienda nueva sin vender que se ha ido digiriendo muy lentamente. Así, en 2009 se vendían tantas casas nuevas como usadas, pero ni unas ni otras llegaban a las 20.000.

Ahora, la situación ha cambiado y mientras que la oferta de pisos nuevos en muchos enclaves se ha terminado agotando y eso es lo que ha impulsado que vuelvan las grúas; la oferta de inmuebles de segunda mano se ha mantenido más estable.

Las principales plataformas inmobiliarias Idealista, Pisos.com y Fotocasa calcularon ayer que el ejercicio 2016 concluyó con más de 400.000 operaciones de compraventa cerradas y para algunos de los servicios de estudios más importantes, este 2017 será el primer ejercicio en el que se vuelvan a vender más de medio millón de casas, un registro que no se alcanza desde 2008.

El jefe de Estudios de Idealista, Fernando Encinar, aseguró que los datos publicados ayer “no suponen ninguna sorpresa” y destacó los fuertes incrementos que se han producido en los archipiélagos que, junto con las operaciones en los grandes mercados de Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante, Málaga y Sevilla, suponen el grueso de las compraventas.

En este sentido, manifestó que “es deseable” que esta tendencia continúe en 2017, aunque advirtió de que las últimas sentencias judiciales relacionadas con las hipotecas “pueden suponer un encarecimiento de los préstamos y, por lo tanto, un freno al crecimiento esperado”.

El director del Gabinete de Estudios de Pisos.com, Manuel Gandarias, estimó que las compraventas superarán la cifra de 410.000 operaciones tras comprobar a raíz de los datos publicados por el INE que la compraventa recuperó su ritmo de crecimiento de dos dígitos en variación interanual, mientras que mensualmente protagonizó un crecimiento que no se había alcanzado en los últimos cinco años.

“Esta estadística refleja que el año que acabamos de dejar atrás ha sido un año de consolidación de la tendencia alcista de sector inmobiliario”, apuntó Gandarias.

En su opinión, el mercado de la vivienda “está demostrando de nuevo que juega un papel importante” en la estabilidad de la economía y que es una “fuente fundamental” para la generación de empleo. Desde Fotocasa señalaron que “el mercado de la vivienda está afianzando su crecimiento, aunque de forma lenta y moderada” y que la mejoría es muy desigual y va por zonas.

Y es que por comunidades autónomas, la compraventa de viviendas se incrementó en todas las regiones; si bien destacaron las mejoras registradas en Baleares, que contabilizó un alza del 32,8%; en Canarias, con un 26,3% más de transacciones; y Aragón, donde se vendió un 25,8% más de inmuebles.

En el lado opuesto, se situaron los aumentos contabilizados en La Rioja, País Vasco y Galicia, que fueron del 0,4%, 4,3% y 6,8% anual respectivamente.