Los efectos catastrales de las obras nuevas
El vendedor responde de la entrega y de efectuarla con la condición de habitabilidad
Las empresas inmobiliarias construyen edificios, principalmente, para transmitirlos a terceros o alquilarlos. Concluidas las obras, para que puedan destinarse al fin para el que fueron concebidos (vivienda, local de negocios, garaje, etcétera), es requisito indispensable que los edificios hayan obtenido la licencia de primera ocupación, otorgada por los ayuntamientos. Las viviendas sometidas a algún régimen de protección pública necesitan, además, la calificación definitiva, otorgada por la comunidad autónoma. No podrá procederse a la elevación en escritura pública, entrega y ocupación de las viviendas en tanto no se haya obtenido la referida calificación.
La reciente sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, de 12 de septiembre, que fija doctrina sobre la devolución del dinero anticipado para la compra de vivienda y establece que el comprador de una vivienda podrá recuperar el dinero anticipado si se anula el contrato por haber ocultado el vendedor irregularidades urbanísticas, aporta una doctrina de evidente interés tributario sobre el momento en el que la realización de una nueva construcción tendrá efectos catastrales. Y esto es muy importante porque el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) se devenga el 1 de enero de cada año.
El Tribunal Supremo (sobre la necesidad de cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación) hace acopio de su jurisprudencia, que destaca la relevancia que la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad tiene y la progresiva importancia que la reciente jurisprudencia le ha venido atribuyendo como requisito que completa la entrega de la vivienda en cuanto objeto apto para el tráfico jurídico. Al promotor-vendedor le incumbe la obligación de iniciar y entregar la vivienda, cumpliendo las condiciones físicas y jurídicas para ser habitada sin miedos de futuro y sin frustración de expectativas, en lo que constituye el objeto del contrato. Ello incluye la obtención de referidas licencias administrativas, pues para el Supremo lo relevante para el comprador es que la entrega de la vivienda se produzca cuando el inmueble esté en condiciones de ser disfrutado según su destino. Del mismo modo, añade que la obligación del vendedor de entregar la vivienda supone “la entrega de aquella en condiciones de poder ser habitada sin impedimento legal alguno, haciendo posible su ocupación de un modo definitivo y sin obstáculos o impedimentos administrativos o urbanísticos”. Por tanto, “el vendedor responde no solo de la entrega de la vivienda, sino también de efectuarla con utilidad para su destino propio, o lo que es lo mismo, con la condición de habitabilidad”.
Sin embargo, para que un inmueble construido comience a tributar por el IBI, la doctrina de la Dirección General de Tributos considera que “la realización de la nueva construcción tendrá efectos catastrales el día siguiente al de la fecha de terminación de la obra acreditada en el correspondiente certificado de finalización de obra”. Cuando los efectos catastrales deberían correr a partir del momento en que el inmueble cuenta con las preceptivas licencias administrativas sin las cuales el inmueble no está en condiciones de ser disfrutado según su destino; salvo, obviamente, casos patológicos como las edificaciones ilegales.
"Es un contrasentido que el ayuntamiento se enriquezca con el IBI sin haber otorgado la licencia"
El impuesto se devenga el 1 de enero. Si no existe, física “y jurídicamente” entonces, no debería ser gravado hasta el año siguiente. Es un contrasentido que el ayuntamiento beneficiario del IBI se enriquezca con un impuesto cuando no ha otorgado la licencia de primera ocupación.
Como dijo el editorial de este diario el 13 de septiembre (Jungla impositiva inmobiliaria), “el sector inmobiliario es un maná tributario para las arcas de las Administraciones. Y esto es algo particularmente notable en el caso de los ayuntamientos”. Por ello, parece inadmisible que los ayuntamientos recauden unos tributos, el impuesto sobre construcciones (ICIO) y el de actividades económicas (IAE) que gravan la actividad de las empresas promotoras y, a su vez, mientras que la edificación construida no puede destinarse a su fin sea gravada con el IBI, teniendo en cuenta que es la misma administración local la que otorga las licencias y la que se beneficia de los impuestos. Se vulnera el principio de capacidad económica establecido en la Constitución. El IBI no ha de devengarse hasta el año siguiente de obtener las licencias y autorizaciones a que se refiere la Ley de Ordenación de la Edificación, especialmente la de primera ocupación.
Isaac Ibáñez García es abogado.