Menos viviendas principales por la pérdida de población

La estadística revela la primera caída del parque de casas habituales en 15 años

La pérdida de población y el retraso de la emancipación por parte de los jóvenes en España han incidido por primera vez sobre el parque inmobiliario, tal y como vienen advirtiendo distintos expertos. La estadística que elabora el Ministerio de Fomento sobre la estimación del parque de viviendas acaba de revelar la primera caída del número de casas principales, aquellas destinadas a residencia habitual, de la serie histórica que se remonta a 2001.

 De este modo, a finales de 2015, el Ministerio de Fomento calcula que existía en España un total de 18,97 millones de viviendas principales (ya sea en propiedad o alquiler), lo que supone un descenso del 0,71% sobre el volumen de casas de primera residencia que existía un año antes, cuando se superó por primera vez en la historia el límite de los 19 millones de inmuebles. En el lado opuesto, el número de viviendas no principales, aquellas que se utilizan mayoritariamente para disfrutar de los distintos periodos vacacionales siguió creciendo, tras la caída registrada en 2011 y el leve retroceso experimentado en 2005, y al cierre de 2015 alcanzó la cifra 6,56 millones de casas, un 2,3% más que un año antes.

Este tipo de pisos sustentó así el hecho de que el parque inmobiliario total haya seguido aumentando, aunque solo sea un exiguo 0,19%, pese a la atonía constructora que ha caracterizado al sector desde que estalló la burbuja inmobiliaria. De esta manera, a finales de 2015, España contaba con un parque inmobiliario total de 25,54 millones de viviendas, de las que un 74,2% se destinó a residencia habitual (el 75% el pasado año) y, el resto, para otros usos.

La serie histórica que elabora el Ministerio de Fomento da muestra de lo ocurrido en el mercado desde 2001, año al que se remonta esta estadística.

Mientras en el momento álgido del boom inmobiliario, el ritmo de crecimiento del parque llegó a alcanzar tasas anuales del 1,33% y 2,46%, respectivamente entre 2006 y 2008; a partir de ese momento la promoción de nuevas casas se desplomó. Pasó de iniciarse más de 800.000 viviendas al año en 2006 a poco más de 30.000 en 2013 y 2014.

Sin embargo, hace dos años comenzaron a regresar las grúas al paisaje de las grandes ciudades. El aumento del empleo y la mejora de las condiciones de acceso al crédito han favorecido el incremento de las transacciones inmobiliarias y con ellas la absorción del stock, lo que ha provocado que en algunas localizaciones ya no exista vivienda nueva como la que reclaman los nuevos compradores y los promotores han vuelto a edificar.

Concesión de visados

De hecho, el número de visados solicitados para construir nuevas viviendas se disparó un 42,5% en 2015, también según datos de Fomento, y en lo que va de año, se ha prolongado esa tendencia. Este cambio en la producción de nuevas casas no tendrá su traslado a las estadísticas hasta dentro de dos años por lo menos, ya que la promoción inmobiliaria suele prolongarse de media entre 18 y 24 meses.

Tal y como explica el Ministerio de Fomento en la metodología de este estudio, aunque los censos de vivienda se elaboran junto a los de población cada 10 años, a partir del número de casas que proporcionan esos estudios del INE, se actualiza el número total de viviendas existentes a 31 de diciembre de cada ejercicio en curso. De manera secuencial, se estima el parque de viviendas correspondiente a cada uno de los años siguientes, incorporando los flujos de viviendas terminadas o viviendas creadas por actuaciones de rehabilitación en el período (flujos de entradas) y dando de baja aquellas otras casas que han desaparecido del parque inmobiliario (flujos de salida).

Por comunidades, destaca el hecho de que el parque de viviendas principales desciende en todas las regiones y, de igual forma, el número de pisos no principales crece en todas también.

Además, Andalucía es la región que cuenta con un mayor número total de viviendas, con 4,40 millones, por delante de Cataluña (3,89 millones), la Comunidad Valenciana (3,17 millones) y la Comunidad de Madrid (2,95 millones). Esto se explica porque aunque no sea la región más poblada, en materia de inmuebles tiene un peso muy importante la vivienda vacacional. En el lado opuesto, las regiones con menor parque de pisos construidos son La Rioja (201.553 casas), Navarra (317.420 unidades) y Cantabria (363.195 pisos).

La nueva coyuntura requiere de mejor planificación

El hecho de que haya disminuido por primera vez el número de viviendas principales desde 2001 no es más que el fiel reflejo del impacto que puede llegar a tener la demografía sobre el sector inmobiliario.

Y precisamente para evitar que vuelvan a surgir barrios de miles de viviendas fantasmas sin ocupantes para esas casas y sin equipamientos ni dotaciones, los expertos llevan meses advirtiendo que no pueden cometerse los errores del pasado.

Es cierto que en España siempre se edificarán más pisos que en otros países como los del norte de Europa primero porque en esos otros destinos no tiene tanta fuerza el segmento de las casas de vacaciones y, segundo, porque los españoles continúan siendo los europeos con mayor querencia por ser propietarios no solo de la casa donde viven habitualmente, sino también por otra para pasar temporadas o incluso pensando en su jubilación.

Sin embargo, no hay que olvidar que el volumen de creación de hogares del pasado no está previsto que se repita, salvo una nueva explosión migratoria que nadie contempla a corto o medio plazo, y esos hogares además de ser menos en términos absolutos, estarán compuestos por menos personas. Luego, si el mercado aspira a ser sostenible y no quiere volver a generar un stock como el que llegó a atesorar en 2009 (de casi 650.000 casas, según Fomento), es imprescindible realizar una correcta planificación de cuál es la demanda estimada para cada territorio y con esa información poder calcular de forma más ajustada la cantidad de viviendas que se deben construir. En ello está la Asociación de Promotores y Constructores de España, APCE, que está realizando un estudio de demanda a nivel nacional.