Dónde se tarda más tiempo en vender una casa y dónde menos
En Madrid y Barcelona algunas casas bien localizadas se compran en apenas 30 días Si una vivienda lleva más de un año sin vender, es muy probable que esté fuera de mercado según los expertos
La mejora económica, la recuperación del crédito y la creencia de que ya se han acabado las rebajas de precios de las viviendas están disparando las compraventas de pisos. De hecho, distintos estudios coinciden en que hoy se tarda de media apenas 10 meses en vender una casa, cuando en 2013 lo más frecuente era superar el año. En abril, las casas de buenas localizaciones y precio ajustado de Madrid y Barcelona se compraron en menos de 30 días.
Los tres grandes indicadores del mercado inmobiliario: precios, compraventas y edificación llevan meses, en algunos casos años, confirmando la mejora del sector. Pero si hay otra forma de pulsar el tono de esta actividad, ésa no es otra que comprobar cuánto tiempo se tarda en vender hoy una vivienda. Se trata de un indicador que, por el momento, solo ofrecen algunas empresas privadas que operan en el mercado, como son la tasadora Tinsa y los portales inmobiliarios Idealista y Fotocasa.
Aunque con matices, porque depende de la metodología que emplea cada estudio, y sin poder comprobar qué ocurría con los ritmos de venta antes de 2010, lo cierto es que en todos los casos se comprueba la misma tendencia: hoy se tarda menos en vender una vivienda (o en hacerla líquida como dicen los técnicos) que hace un año.
La tasadora Tinsa lleva cuatro trimestres (en los próximos días está previsto que dé a conocer las cifras del segundo trimestre de este año) elaborando este estudio, cuyos datos obtiene después de cruzar el volumen de la oferta y demanda de vivienda en todas las capitales de provincia y en las cinco grandes ciudades del país: Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y Zaragoza. Entre las conclusiones que arroja su informe dos datos sobresalen por encima del resto.
El primero es que a nivel nacional en el primer trimestre de este año se tardaba un promedio de 10,5 meses en vender una casa en España, una tasa ligeramente por debajo de la tres trimestres antes (10,6 meses). Eso sí, hay que tener en cuenta que el comienzo de año suele ser habitualmente la época más floja en lo que a compraventas se refiere, lo que podría influir en el ritmo de venta.
El segundo aspecto que destaca de las cifras aportadas por Tinsa es la disparidad de plazos según los territorios y cómo mientras en algunos de ellos los plazos de ventas están bastante estancados y en cuatro trimestres apenas han sufrido variaciones, ya sea al alza o a la baja, en otros muestran o bien una tendencia claramente hacia abajo (cada vez se venden las viviendas más deprisa) o hacia arriba (cada vez cuesta más cerrar la transacción).
En el ranking de las provincias destaca, por ejemplo, como en Madrid apenas se tardan ya siete meses en vender un piso, mientras en Cantabria, el territorio con el plazo más elevado todavía tienen que transcurrir 19 meses, casi el triple que en Madrid. En el rango de ésta última se encuentran también las dos provincias en las que se divide el archipiélago canario, Badajoz y Zaragoza. Mientras, a la cola de la clasificación además de Cantabria, figuran Ávila, Álava, Segovia o Ciudad Real, entre otras. Las grandes ciudades con las que completa su estudio la tasadora tienen todas un denominador común: son los territorios donde se reducen más deprisa los ritmos de venta de inmuebles.
Las cifras de Fotocasa están elaboradas a partir de una encuesta a propietarios de viviendas en venta y las últimas son relativas al conjunto de 2015. Fija un plazo medio de 10,6 meses, lo que supone volver a niveles de 2011 y dejar atrás con claridad el máximo alcanzado en 2013 de 13,2 meses. Además, descompone la oferta por tramos y concluye que el año pasado solo el 15% de las casas que se compraron llevaban más de 24 meses en venta.
Por su parte, un reciente análisis de Idealista pone de manifiesto cómo el 20% de las casas vendidas en abril en Madrid y el 15% en Barcelona lograron comprador en menos de un mes. Aunque las operaciones se repartieron por casi todos los barrios, lo cierto es que las buenas localizaciones presentaron plazos más cortos. Los resultados de este estudio parecen indicar que “si una casa en estas dos urbes lleva más de un año en venta, es que está fuera de mercado”.
Claves que mueven el sector
Precios
Fotocasa estima en su estudio que el año pasado el 81% de quienes vendieron un inmueble tuvieron que reducir el precio, el porcentaje más bajo desde 2010 y de promedio lo hicieron un 14% sobre el valor marcado inicialmente.
Capitales
Idealista ha analizado en detalle qué clase de viviendas se vendieron en Madrid y Barcelona. En la capital alcanzaron un precio medio de 241.982 euros y sensiblemente más caras fueron las que encontraron comprador en Barcelona (324.689 euros). En uno y otro caso destaca que más del 20% de los inmuebles vendidos tenían un precio un 20% más elevado de la media de la zona donde estaban ubicados. Todo un síntoma de que el precio en algunos casos no es el factor que más se tiene en cuenta.
Tamaño
En las dos principales ciudades del país el tamaño de la vivienda más vendida en abril rondó los 90 metros cuadrados, aunque también se registró un nada despreciable 17% de operaciones protagonizadas por inmuebles de más de 120 metros cuadrados.
Tipología
En cuanto a las características de las casas vendidas, Idealista ratifica que las de tres dormitorios fueron las preferidas en ambas urbes al copar más del 40% de las transacciones. Les siguieron las de dos y cuatro habitaciones.
Otras ciudades
Además de Madrid y Barcelona, Valencia, Sevilla o Zaragoza muestran claros síntomas de recuperación de las ventas, con plazos de venta medios que oscilan de los 13,2 meses de Valencia a los 6,6 de la capital aragonesa, según sostiene Tinsa.
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