Cómo encontrar las mejores hipotecas a plazo fijo

Los bancos salen a la caza del cliente solvente y que alcance la máxima vinculación con la entidad La bajada del precio de la vivienda contribuye a que más familias pidan hipotecas más pequeñas

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De oferta residual a suponer una verdadera competencia para las de tipo variable. Así son ahora las hipotecas a tipo fijo y todo debido a la caída estrepitosa de los tipos de interés hasta tasas incluso negativas. Ha sido un secreto a voces que el presidente de BBVA, Francisco González se atrevió a decir en voz alta hace unos días. “Los tipos negativos nos están matando”, admitió el directivo.

Los datos estadísticos empiezan a reflejar este cambio de tendencia en el contrato de las hipotecas. Así, según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística, el 12,4% de las hipotecas constituidas en marzo son a tipo fijo frente al 9,8% en diciembre de 2015. Y es que las entidades financieras están poniendo toda la carne en el asador y cada vez son más los bancos que se apuntan a la moda de la hipoteca a tipo fijo y con intereses cada vez más atractivos. Entre las entidades que lo han mejorado en los últimos meses están Santander, BBVA, Bankinter, Liberbank y Sabadell. Con el señuelo de la estabilidad y la seguridad, las entidades intentan atraer a un inversor que no quiere sorpresas en el tipo de interés.

Alfonso Gracia, responsable de Desarrollo de Productos y Servicios de Financiación a Clientes de Ibercaja considera que “la actual coyuntura de bajos tipos de interés hace posible comercializar los préstamos hipotecarios a tipo fijo y variable al mismo nivel, dependiendo del tipo de cliente y de si éste está dispuesto a pagar una cuota actualmente algo más alta en un préstamo a tipo fijo, a cambio de blindarla de por vida en la financiación solicitada”.

Fuentes de Bankia señalan que “la oferta de tipo fijo llegue a suponer el mismo nivel de producción que la variable. Las entidades están aprovechando los bajos costes de fondeo para llamar la atención con las hipotecas a tipo fijo, para atraer clientes, lo que incrementará su peso, pero sin llegar a superar a la variable”.

La firma de una hipoteca es sin duda la decisión más importante en una economía familiar. Los clientes bancarios van a adquirir una deuda con su entidad que puede durar décadas y verse sujeta a los imprevisibles vaivenes de los mercados, si es el caso de una hipoteca referenciada al euríbor a un año. En muchos hogares aún estará presente el recuerdo del trepidante ascenso del euríbor tras la crisis de Lehman en septiembre de 2008, que disparó los tipos en el mercado interbancario e impactó de lleno en los bolsillos de los ciudadanos de a pie. Por aquel entonces, el euríbor a doce meses estaba en el 5,38% frente al 4,72% de un año atrás. Mayo cerró con un euríbor en el -0,013%.

Entre las razones de por que este boom de hipotecas tipo fijo, Pau A. Monserrat, director editorial de iAhorro.com, incluye la eliminación de la cláusula suelo. “Al estar el euríbor en negativo y resultar complicado comercialmente a los bancos establecer cláusulas suelo para asegurarse una rentabilidad mínima por el crédito hipotecario optan por fórmulas varias, la principal las hipotecas a tipo fijo y mixto (varios años fijos y el resto a tipo variable)”, explica al experto.

La apuesta de los bancos por vender este tipo de producto gana más sentido si cabe después de conocer las previsiones que maneja elBanco Central Europeo (BCE) para los próximos años. La autoridad monetaria presidida por Mario Draghi cree que los tipos se mantendrán en estos niveles durante tres años.

• TIPOS DE INTERÉS

En las hipotecas a tipo variable se pacta con la entidad un diferencial que se suma al índice euríbor a 12 meses, que es el que se utiliza mayoritariamente como referencia. Esto conlleva que en cada revisión la cuota a pagar puede variar según evolucione el euríbor. En los últimos años, el tipo hipotecario ha descendido hasta marcar mínimo tras mínimo, lo que ha abaratado este tipo de préstamos.

Las hipotecas a un interés fijo se desvinculan de las fluctuaciones del euríbor. Así, es cierto que no se benefician de las bajadas, pero tampoco se ven afectadas por las subidas. La cuota se mantiene invariable durante toda la vida del préstamo y el hipotecado sabe exactamente lo que va a pagar siempre, sin sorpresas, lo que otorga estabilidad y seguridad, sobre todo si el euríbor empieza a remontar. Los tipos de interés que se aplican en las hipotecas a tipo fijo varían mucho en función de los plazos. Los plazo más cortos suelen ser de 10 y 15 años y los tipos de interés para estos plazos en algunos casos están por debajo del 2%. Este es el caso de Bankinter, Abanca, Popular y Unicaja. BBVA se ha sumado hace varias semanas a este grupo y ha bajado el tipo de interés al 1,9% para el plazo de 15 años.

• PLAZOS

Tradicionalmente, los préstamos hipotecarios a tipo fijo se concedían a plazos cortos, de entre 10 y 20 años, y a clientes con un sólido perfil financiero. Pero, atendiendo a la creciente demanda, actualmente los periodos de amortización se han ampliado a 25 y hasta 30 años. Esto es una novedad, según Alfa Inmobiliaria, que señala que el plazo medio sube de los 15 a los 25 años y “uno de cada tres compradores de vivienda ya eligen hipoteca fija”. Ahora bien, cuanto más corto es el plazo, los intereses suelen ser más bajos, mientras que el precio es mayor si el plazo es más largo.

• COMISIONES

En el apartado de comisiones, la mayoría de las hipotecas de tipo fijo tienen una comisión de apertura que puede ir desde 0,25% que cobran algunas entidades como Bankoa al 1,25% que aplica Ibercaja. Además, entre las comisiones que se han puesto de moda entre las entidades se incluye la de compensación por riesgo de tipo de interés. Fuentes financieras señalan que hasta el momento no se había incluido esta cláusula, pero que supone un colchón en caso de que los tipos de interés sigan bajando. La explicación es sencilla. Un banco con un crédito concedido al 3% perderá dinero si ese préstamo se cancela, ya sea total o parcialmente, en caso de que los créditos que ofrezca en ese momento se sitúen en el 2%. Esto puede ocurrir si el BCE coloca los tipos de interés en negativo o incrementa su programa de compra de deuda. “Para ver si existe una ganancia o una pérdida de capital, hay que comparar el capital pendiente en el momento de la cancelación y el valor de mercado del préstamo o crédito. Si el valor de mercado del préstamo o crédito es superior al capital pendiente en el momento de la cancelación hay una pérdida de capital para la entidad acreedora”, dice un informe del Banco de España. BBVA, Santander, Bankinter, Caixabank y Abanca son algunas de las entidades que cuentan con esta comisión. Manuel Nogueira Fernández, director de Banca Particulares de Abanca que su Hipoteca Mari Carmen no tiene comisión de apertura ni de cancelación. Lo que sí incorpora es una comisión por riesgo de tipo de interés en el caso de amortizaciones/cancelaciones anticipadas que solo se aplica en los casos en los que cuando el cliente hace dicha cancelación la situación de tipos de interés en ese momento genera un quebranto a la entidad de acuerdo a una fórmula recogida por el Banco de España”. El directivo añade que esta comisión no se “aplicaría en todos los casos de amortización, dependiendo de la situación de tipos de interés del momento en que se ejercite, en Abanca la tenemos topada al 3%”.

• CONDICIONES

Las condiciones y exigencias de las hipotecas fijas se parecen cada vez más a las de las hipotecas variables. No solo ya son similares los plazos, sino también la financiación, que alcanza hasta el 80% del valor de compraventa o tasación de la vivienda. Además, la vinculación suele ser elevada en ambos casos y requisitos indispensables suelen ser la domiciliación de la nómina o nóminas y, en la mayoría de los casos se requieren unos ingresos mínimos que pueden llegar a ser de 3.000 euros, como es el caso de Santander. La contratación de los seguros de vida y hogar también están en casi todas las hipotecas a tipo fijo a lo que se añade el uso de tarjetas de crédito e incluso en muchos, es necesario contratar un plan de pensiones y hacer aportaciones mínimas anuales.

• TIPO MIXTO

A medio camino entre las hipotecas con tipos fijos y las de tipos variables, está la mixta que también está viviendo una explosión del lado de la oferta. Con el euríbor en constante caída, por debajo del 0%, la banca apuesta por las hipotecas mixtas, un modelo de préstamo para la compra de vivienda que le permita garantizarse ingresos fijos, al menos, durante un período de tiempo estable, que suele ir desde los dos hasta los diez o, incluso, los 20 años.

Las entidades están apostando por un tipo de producto hipotecario que garantiza la estabilidad de la cuota en los primeros años, ideal para perfiles de jóvenes que adquieren por primera vez una vivienda. Uno de los últimos bancos en sumarse a esta moda ha sido ING. La entidad financiero no cuenta con ninguna hipoteca a tipo fijo en su catálogo de préstamos hipotecarios pero hace escasa semanas ha lanzado al mercado la Hipoteca Naranja Mixta que ofrece un interés fijo del 1,99% durante 10 años para pasar a cobrar euríbor más 0,99%. No tiene comisiones de ningún tipo (ni apertura, estudio o cancelación total o parcial). El objetivo del banco a futuro es poder ofrecer siempre a los consumidores una hipoteca competitiva que se adapte a sus necesidades. Deutsche Bank también acaba de poner en el mercado una hipoteca mixta para compra de primera vivienda. La HipoteCasa Fija 10 años ofrece un tipo de interés fijo del 1,95% durante los primeros 10 años y desde euríbor más 1,25 a partir del undécimo. Bankinter, Unicaja e Ibercaja también están presentes en este segmento.