Mercado hipotecario

La banca da una tregua en los diferenciales y traslada la batalla a las hipotecas fijas

El euríbor a 12 meses, el índice más utilizado en España para calcular las cuotas hipotecarias, suma ya tres meses consecutivos por debajo de cero y los expertos no prevén cambios bruscos en su evolución a corto y medio plazo.

Hipotecas con diferenciales por debajo del 1%

La banca se ha topado este año con un elemento inesperado: el euríbor negativo. El índice más utilizado en España para calcular las cuotas hipotecarias suma ya tres meses consecutivos por debajo de cero, después de cerrar abril en el -0,010%. Y los expertos no prevén cambios bruscos en la evolución del euríbor a 12 meses a corto y medio plazo. Es por eso que las entidades financieras han optado por cambiar la estrategia comercial que tenían pensada para las hipotecas. La trayectoria del euríbor ha alterado por completo sus planes.

Sin ir más lejos, en las últimas semanas apenas ha habido cambios en el mercado de hipotecas a tipo variable. El goteo de recortes en los diferenciales que se venía sucediendo de forma casi habitual desde hacía un par de años se ha frenado casi en seco. Pero no solo eso. Además de congelarse los diferenciales que se añaden al euríbor, han reaparecido con fuerza los tipos fijos iniciales, que se suelen cobrar durante los primeros meses del préstamo. “Los bancos se han dado cuenta de que si seguían bajando los diferenciales se arriesgaban mucho con el euríbor en negativo”, señala Jaime Díez, analista de XTB.

El experto estima que el tipo hipotecario por excelencia “podría continuar cayendo, pero de manera más sostenida”. Señala que “el ritmo de caídas de 2015 y lo que va de 2016 se ha frenado y ahora las caídas serán más tranquilas y paulatinas”. Así, Díez prevé que como mucho el euríbor a 12 meses toque mínimos en el entorno del -0,03%. Explica que los tipos de interés están en mínimos históricos y “el BCE difícilmente actuará hasta septiembre”, después de la amplia batería de medidas lanzadas en marzo. La media provisional del euríbor de mayo se sitúa en el -0,012%.

Ante este escenario, recientemente solo Cajasur (perteneciente al grupo Kutxabank) ha tocado el diferencial de su hipoteca variable reduciéndolo hasta el 0,90%, entrando en el club de las entidades que ofrecen diferenciales por debajo de la barrera del 1%. Precisamente, Kutxabank lidera el ránking de las hipotecas a tipo variable más baratas. No obstante, tiene un tipo de salida del 1,40% los primeros doce meses y exige una alta vinculación.

Bankoa, de Crédit Agricole, cuenta con un interés del 0,95% más euríbor y un tipo del 2% el primer año. Por su parte, Santander, Liberbank e ING Direct mantienen desde hace algún tiempo los diferenciales en el 0,99%, que en el caso de la entidad presidida por Ana Botín es a partir del tercer año, dado que en los primeros 24 meses hay un tipo inicial del 1,75%. En Liberbank, el interés fijo es del 1,95% durante 18 meses.

El banco naranja acaba de mejorar, no obstante, su hipoteca mixta, que combina un precio fijo del 1,99% los primeros diez años y un tipo variable del 0,99% más euríbor el resto del tiempo.

“La solución que ha encontrado la banca es rebajar los intereses en los tipos fijos”, sostiene Jaime Díez. El propio sector bancario avisa de que podría empezar incluso a encarecer las hipotecas. De momento, la dura batalla que se libraba en los diferenciales para captar clientes hipotecarios y que a comienzos de año se intuía que iba a continuar, se ha trasladado a las hipotecas fijas.

  • Tipo fijo

Las entidades han reformulado su política hipotecaria y apuestan ahora decididamente por las hipotecas a tipo fijo, que aseguran pagos estables durante toda la vida del préstamo. “Estamos en el mejor momento de la historia para los clientes que quieren una hipoteca fija porque tenemos los tipos fijos más bajos de toda la historia”, afirma el experto de iAhorro Pau A. Monserrat.

Banco Sabadell ha movido ficha y ha recortado el tipo de interés de dos de sus hipotecas fijas. Por un lado, la Hipoteca Expansión ha pasado de ofrecer un nominal fijo del 3% a uno del 2,70% a 30 años. Y, por otro lado, la Hipoteca Fija Sabadell también ha reducido su interés del 3,25% al 2,90%.

Por debajo del umbral del 3% hay ya bastantes ofertas en el mercado, como las hipotecas fijas de Kutxabank, Santander, Caixabank o Ibercaja. Pero incluso se encuentran ya intereses fijos inferiores al 2%. BBVA comercializa la hipoteca al 1,90% hasta 30 años de plazo. Y Bankinter rebajó el mes pasado (por tercera vez en siete meses) el interés de su hipoteca a tipo fijo a diez años hasta el 1,75%. En los plazos hasta 15 y 20 años los tipos descienden al 2% y al 2,40%, respectivamente.

Las hipotecas fijas también requieren vinculación por parte del cliente y suelen tener comisiones algo más altas que las de tipo variable. Sin embargo, se están convirtiendo en una alternativa cada vez más demandada. Según la Asociación Hipotecaria Española (AHE), con datos a febrero de 2016, “se mantiene la misma tendencia observada en meses anteriores con respecto a la distribución de nuevos préstamos según tipos de interés. Así, más del 40% de los nuevos préstamos se contratan a tipo fijo con un periodo inicial a tasa fija superior a un año”.

Los expertos recuerdan que, aunque en el corto plazo actualmente los clientes pagarían más intereses que con una hipoteca variable, en 20 ó 30 años vista el índice euríbor puede repuntar de nuevo hasta niveles del 3% o del 4%, por lo que asegurarse ahora un interés hipotecario en torno al 2% ó el 3%es bueno para el hipotecado mirando a largo plazo.