El promotor busca edificios para rehabilitar ante la escasez de suelo

Knight Frank indica que se ha reducido un 8% la autopromoción o la producción de casas por parte de cooperativas

Por tercer año consecutivo, 2015 cerró con un incremento de los visados de obra nueva, si bien el nivel de producción de casas aún se encuentra muy lejos del registrado en pleno boom. Es tal la demanda en lugares como Madrid que los inversores/promotores ya destinan casi uno de cada cinco euros a adquirir edificios en el centro de la capital para rehabilitar y sacar así al mercado más viviendas nuevas en zonas prime.

La suave desaceleración detectada en la construcción por el Banco de España durante este primer trimestre del año parece no afectar tanto a la actividad inmobiliaria y sí al resto de subsectores. De hecho, los principales indicadores del mercado constatan cómo continúa consolidándose el tirón de la demanda de vivienda y cómo ésta ha impulsado el inicio de nuevas promociones. Sobre todo allí donde ya se ha absorbido buena parte del stock y o no queda nada, o el excedente que resta por vender no se ajusta a lo que buscan los compradores.

Un reciente estudio elaborado por la consultora Knight Frank pone de manifiesto además cómo con la recuperación de la vivienda, se ha reducido un 8% la autopromoción o la producción de casas por parte de cooperativas en favor del promotor tradicional, un fenómeno en el que ha tenido mucho que ver el hecho de que los bancos hayan vuelto a financiar a los promotores más solventes y con proyectos más sólidos.

El SIMA, el mejor termómetro del mercado

La decimoctava edición del Salón Inmobiliario Internacional de Madrid (SIMA) arranca esta semana con más de 200 expositores (un 25% superior a ediciones anteriores) y un 30% más de superficie que el año pasado. Se celebrará en el pabellón 7 de Ifema del 5 al 8 de mayo y tal y como explica el presidente de la empresa organizadora del salón Planner Exhibitions, Antonio González de Noaín, “siempre hemos mantenido que la feria es un fiel reflejo de la realidad del sector”. En su opinión, “resulta evidente que la recuperación, que desde finales de 2014 vienen señalando todos los indicadores, también ha repercutido de manera muy positiva en la feria”.

La principal novedad de SIMA este año será su área temática SIMApro, un espacio exclusivamente dedicado a empresas y profesionales que se celebrará los días 5 y 6 de mayo también en el pabellón 7. “SIMApro responde a una necesidad cada vez más acuciante”, señala el director general de SIMA, Eloy Bohúa. A su juicio, “la recuperación de la actividad precisa nuevos espacios de encuentro y colaboración para que empresas y profesionales compartan experiencias y conocimientos”. El número de expositores confirmados supera los 200, el 25 % más que en 2015, mientras que la superficie comercializada registra un alza del 30% respecto a la anterior edición.

Sin embargo, aunque pudiera parecer que el negocio inmobiliario retoma la mejor de las sendas, lo cierto es que la recuperación solo ha llegado plenamente a algunos enclaves muy específicos y uno de ellos es Madrid, y lo ha hecho con matices y a distintas velocidades.

“Madrid es la zona más demandada por los inversores en busca de producto residencial, concretamente recibe el 19% de la inversión inmobiliaria total. Andalucía, Comunidad Valenciana y Cataluña son las siguientes, con un 16%, un 15% y un 14%, respectivamente”, sostiene el informe. Pero como el mercado ha cambiado, también se está diversificando el perfil tipo del inversor. Se mantiene la figura del promotor tradicional, que ahora lo que suele hacer para poner en marcha una promoción es diseñar estructuras de financiación distintas, con la participación de gestores locales, private equities y family offices. Esto viene a sustituir en algunos casos la financiación bancaria tradicional que, aunque ha regresado, lo ha hecho de forma muy tímida si se trata de otorgar crédito para comprar suelo.

Alejandro Meraviglia

Y, entretanto, el apetito por comprar vivienda en las zonas prime de las grandes ciudades es tal, que los inversores y los promotores están empezando a optar mayoritariamente por comprar en el centro de las ciudades edificios para rehabilitar y sacar después al mercado nuevas casas más acordes con lo que piden los compradores. En 2015, la inversión en edificios completos supuso el 19% del total, mientras que las compras de suelo coparon el 81%.

Tipología de vivienda

¿Quién compra vivienda en la actualidad y qué tipo de casa busca? El análisis efectuado por Knight Frank sobre el mercado de Madrid es un claro ejemplo de hacia dónde está virando la demanda.

En mayor medida, el perfil tipo del comprador hoy es el de una familia con poder adquisitivo medio, medio-alto, que busca una vivienda de reposición o mejor de la que ya posee “en localizaciones con servicios, transportes, urbanizaciones con zonas comunes, y con calidad en el diseño de los materiales y acabados”. Así, el producto más demandado es el de una casa de tres dormitorios situada en una horquilla de precio medio de entre los 230.000 y los 450.000 euros.

¿Ofrece el mercado madrileño ese producto en cantidad suficiente como para que no se generen tensiones perversas en los precios? La conclusión a la que llega el estudio de la citada consultora es que, a pesar de que se ha acelerado la promoción y ya se vende mucho más sobre plano que llave en mano (en 2015 un 73% de las transacciones de vivienda nueva en Madrid fueron sobre plano) la oferta continúa siendo insuficiente. El municipio de Madrid registra una oferta disponible de alrededor de 3.000 viviendas nuevas. Un 30% de ellas se localizan dentro de la M-30, donde la escasez de suelo es más acuciante y los precios más elevados. En el área comprendida entre los dos principales anillos, M-30 y M-40, se concentra otro 20% de la oferta y el 50% restante hay que buscarlo en los PAUs o nuevos desarrollos, algunos más allá de la M-40. En un porcentaje bastante parecido se distribuye la necesidad de vivienda, lo que, en opinión de Knight Frank evita graves desajustes entre oferta y demanda. En cuanto a los precios, mientras en los distritos dentro de la M-30 el precio medio se incrementa una media del 2% (Chamberí y Salamanca se revalorizan un 5% y un 4%), fuera de la primera corona de la ciudad las alzas oscilan entre el 8% de Montecarmelo y las caídas del 1% de Usera, San Blas o Las Tablas.