Los hoteles se preparan para invadir el MAB
El asesor registrado Armabex trabaja en el debut de seis de estas socimis
Las sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria (socimis) hoteleras se preparan para colonizar el Mercado Alternativo Bursátil (MAB). Cadenas hoteleras de todos los tamaños están analizando este vehículo por los incentivos fiscales que ofrece. Más de seis están trabajando ya en su desembarco.
Bay, el vehículo creado por Hispania y Barceló, ha dado el pistoletazo a las socimis hoteleras. Unos vehículos cuya actividad consiste en la inversión en activos inmobiliarios que ofrecen incentivos fiscales para los inversores. “Este año será el momento para posicionar las socimis hoteleras en el mercado, tanto de establecimientos urbanos como vacacionales”, asegura Bruno Hallé, socio director de la consultora Magma Hospitality, que destaca el atractivo que tiene la industria hotelera española tanto para los viajeros extranjeros como para los inversores.
Se trata de un vehículo que está siendo analizado por grupos hoteleros, tanto de pequeño tamaño como medianos y grandes, con elevado peso del ladrillo en su balance y que ven en esta opción una alternativa para obtener liquidez y continuar con su estrategia de crecimiento, así como para separar su actividad hotelera de la patrimonial. En el caso de Bay, tiene una cartera de 16 hoteles vacacionales, que se acompañan de dos centros comerciales. En breve estarán cotizando.
Para las socimis, el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) se ha convertido en la rampa de lanzamiento. De las 15 socimis que hay en esta plataforma, tres son hoteleras: Obsido, Trajano y Promorent, y hay otros seis proyectos en cartera para los próximos meses.
“La socimi es un vehículo que tiene que estudiar todo aquel que se dedique al sector inmobiliario”, destaca Antonio Fernández Hernando, presidente de Armabex, uno de los asesores registrados en el MAB que se está especializando en socimis. Entre los vehículos que está impulsando está el de Bluebay, cadena hotelera propiedad de Jamal Satli Iglesias que gestiona desde hace unos meses el hotel Miguel Ángel de Madrid. Fuentes del grupo hotelero reconocen que aún no ha tomado una decisión concreta sobre qué activos incorporará a este vehículo, que según sus estimaciones tendrá un valor de entre 450 y 500 millones.
De menor tamaño será la valoración del proyecto más inmediato en el que trabaja Armabex, y que tendrá tan solo un hotel ubicado en el norte de España de un grupo familiar, que también planea poner en marcha otro vehículo de este tipo con otros cuatro establecimientos.
Tras ellos hay una lista de proyectos en estudio, entre los que Antonio Fernández Hernando apunta a uno con una valoración inicial de 150 millones.
Entre los inversores que han reconocido sus planes para poner en marcha socimis puramente hoteleras está Millenium. El grupo, presidido por Javier Illán, estudia crear una socimi hotelera y se ha marcado como objetivo invertir 300 millones, que podrían elevarse hasta los 500, tanto en el segmento vacacional como en el urbano.
Fuera de las socimi, otra de las alternativas de los grupos en los últimos años ha sido la creación de joint ventures con firmas de inversión. Es el caso de Meliá, que puso en marcha una sociedad con Starwood Capital, a la que vendió una cartera de seis establecimientos por 176 millones. “El futuro de las socimi pasa por la creación de vehículos multimarca, a imagen de los existentes en EE UU, apunta Hallé, que reconoce que se trata de un sector en una fase inicial que se consolidará en los próximos años.
Quince vehículos valorados en 1.700 millones
La figura de las socimi (sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria) fue reformada en 2012, después de un nacimiento fallido en 2009, debido a que se les aplicaba un Impuesto de Sociedades al 19%. El resultado fue que no se constituyó ni un solo vehículo. Entre otros cambios, se eliminó ese impuesto por completo –tributan al 0%–, al tiempo que se les mantuvieron otras prebendas, como la exención del pago del impuesto de actos jurídicos documentados y una bonificación del 95% en el de transmisiones patrimoniales.
Los requisitos son que inviertan el 80% en inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento o en terrenos para la promoción de bienes inmuebles para destinarlos al arrendamiento, siempre que la promoción se inicie en los tres años. Deberá mantener los activos al menos durante un periodo de tres años. Habrán de repartir, además, el 80% del beneficio de las rentas obtenidas por alquiler, así como el 50% de los beneficios por la venta de inmuebles. Se exige que coticen en un plataforma, como el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) de BME o la Bolsa clásica.
Hay 15 Socimis en el MAB con una capitalización conjunta de cerca de 1.700 millones. Obsido, que se estrenó en septiembre, está completamente especializada en hoteles. También están enfocadas al sector Trajano Iberia (con un valor de 96 millones) y Promorent, con una capitalización de 4,3 millones. “En muchos casos, se han constituido socimis para sacar partido de los incentivos fiscales”, explica Víctor Peiró, director de Análisis de Beka Finance. “Las cadenas hoteleras o familias patrimonialistas son carne de cañón para este tipo de vehículo” agrega Bruno Hallé, socio director de la consultora Magma Hospitality.