La vinculación obligatoria de las hipotecas supera el coste financiero
El coste de una hipoteca no solo hay que medirlo por el precio que marca el tipo de interés al que se presta. Las entidades financieras condicionan la concesión de los préstamos hipotecarios a la contratación obligatoria de varios productos por parte del cliente, y es esa vinculación exigida por el banco la que sale más cara incluso que el pago de los intereses. Para poder obtener financiación para la compra de una vivienda, además de tener que domiciliar la nómina o pensión lo que normalmente no conlleva ningún coste, es indispensable contratar al menos dos seguros, mayoritariamente el de hogar y vida. Un requisito que absorbe el 53% de los pagos anuales.
Si se toma como referencia la hipoteca media del Instituto Nacional de Estadística (INE) por un importe de 107.880 euros a un plazo de 21 años y se le aplica un tipo de interés del 1%, en un año se abonan 560 euros en concepto de intereses, de acuerdo con los datos que arroja un simulador de hipotecas. Según la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), aunque los precios de los seguros de hogar dependen del tipo y características de la vivienda, el precio medio de una póliza multirriesgo debería estar en torno a los 250 euros anuales para una vivienda media de 120 metros cuadrados. Por otro lado, un seguro de vida asociado a una hipoteca cuesta en torno a unos 33 euros al mes, lo que son 396 euros al año. Así, por ambas coberturas el cliente paga una prima de 646 euros anuales. El desembolso anual por intereses y vinculación asciende a 1.206 euros, de los que un 53% corresponden a vinculación y solo el 43% restante es coste financiero.
En definitiva, a lo largo de toda la vida de la hipoteca, el hipotecado habrá amortizado 107.880 euros de capital más 11.768 euros equivalentes a los intereses, mientras que habrá destinado otros 13.566 euros al pago de los seguros ligados al préstamo. En total, más de 25.300 euros es coste adicional sobre el capital.
Gastos por impuestos, escrituras y registro
La compra y financiación de una vivienda conllevan una serie de impuestos y gastos administrativos inherentes a la operación que suelen suponer un coste adicional de aproximadamente un 10% más. Por un lado, en las casas de obra nueva hay que abonar el IVA, mientras que en las de segunda mano se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Asimismo, existe el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que puede variar según la comunidad autónoma y el importe de la vivienda. Además, entre los gastos derivados de la compraventa y de la hipoteca destacan los de tasación, notaría, gestoría y registro. Teniendo en cuenta que la mayoría de bancos financian como máximo el 80% del coste de la vivienda, es necesario tener ahorrado aproximadamente el 30% del valor de la vivienda.
Antonio Gallardo, analista de iAhorro.com, señala que muchas hipotecas que se comercializan actualmente exigen una vinculación obligatoria pero además ofrecen bonificaciones que reducen el tipo de interés. A su juicio, “en este momento de tipos tan bajos, interesa menos la vinculación voluntaria porque la amortización de capital es más rápida. Sin embargo, cuando los intereses son más altos, sí es más interesante tener una bonificación que baje los intereses porque la amortización de capital es más lenta, dado que al inicio del préstamo se suelen pagar más intereses”.
Hoy por hoy, entre las hipotecas variables que hay en el mercado, la Hipoteca Naranja de ING Direct es la que menos vinculación pide al cliente. Otras como las de Kutxabank, Liberbank, BBVA e Ibercaja imponen la apertura de un plan de pensiones. Los préstamos de Sabadell y Deutsche Bank requieren un seguro de protección de pagos.
En un escenario hipotecario donde los diferenciales rondan el 1% (algunos se sitúan incluso por debajo de ese nivel) y el euríbor de referencia a 12 meses se mueve ya en negativo, Gallardo sostiene que “las entidades se garantizan así unos márgenes más altos y porque son productos que además salen más caros que si se contratan con una aseguradora independiente”.
- Comisiones
Adicionalmente a los intereses y los productos vinculados, las entidades financieras juegan también con las comisiones, sobre todo en el caso de las hipotecas a tipo fijo, cuyos intereses ya se mueven de media entre el 2% y el 3%, pero por apertura se cobra entre el 0,5% y el 1%. También se suele cobrar por amortización parcial o total y por compensación por tipos de interés.
Según los últimos datos del boletín estadístico de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), el tipo efectivo de contratación en las hipotecas a septiembre de 2015 fue del 2,04%, al tiempo que crecen Los préstamos a tipo fijo o con un periodo inicial a tasa fija.
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