“El precio del suelo sube de una manera disparatada”
El fundador de Vía Célere justifica que debe salir al mercado más suelo con el fin de evitar la especulación que se está produciendo en Madrid y Barcelona.
Vía Célere surgió en España en 2007, así que nació sin las cargas de la crisis inmobiliaria. Juan Antonio Gómez Pintado (Madrid, 1959) fundó la compañía tras vender la inmobiliaria familiar Agofer ese mismo año por 220 millones a Sando. La nueve compañía ha crecido poco a poco, con promociones en Madrid y Barcelona. Pero también en el exterior: Brasil, Bulgaria y Polonia. De hecho, el negocio internacional de la empresa supone el 38% de la facturación. Gómez Pintado es, además, el presidente de las patronales de los promotores inmobiliarios en Madrid (Asprima) y España (APCE).
Pregunta. ¿Ha salido el sector promotor de la crisis?
respuesta. Estamos saliendo. Creo que se vislumbra el final, pero en un entorno global de permanente suspense.
P. ¿Cuántas inmobiliarias han sobrevivido?
r. En la patronal de Madrid somos 92 empresas. Pero cuando comienza la actividad, aquellas compañías pequeñas que estaban adormecidas o que habían desaparecido, vuelven a aparecer.
"No va a haber calentamiento del mercado por parte de la banca. Tienen la lección aprendida"
P. ¿Cuáles son los planes para Vía Célere?
r. Estamos en un momento de expansión clarísimo. En España, en ciudades como Madrid y Barcelona, además de Bulgaria y Polonia. En 2015 hemos facturado 174 millones, un 34% más que el año anterior. Pero bajaremos en 2016 debido a que estamos abandonando la actividad en Brasil, que representa un 34% de los ingresos. Desde hace año y medio no hemos puesto en marcha ninguna promoción en aquel país, que tiene un ciclo bajista, en una crisis compleja. Los planes pasan por consolidar la empresa, que es joven, en Polonia y en Bulgaria.
P. ¿Y en España?
r. Seguimos mirando nuevos lugares para seguir diversificando y creciendo. Si no ocurre nada, estamos empezando un ciclo de tres años buenos. Más allá de Madrid y Barcelona, ya hay otras ciudades que se empiezan a dinamizar como Málaga y Sevilla.
P. ¿Están comprando suelo?
r. Sí. Acabamos de comprar suelo en Villaverde. En Madrid y Barcelona el precio del suelo está subiendo de una manera disparatada.
P. ¿Por qué?
r. Porque no hay. Llevamos advirtiendo de que no hay suelo suficiente en Madrid y Barcelona. Por parte de las autoridades se dan cifras que confunden, porque una cosa es el suelo en planeamiento y otra el disponible o finalista (parcelas con todas las infraestructuras). La diferencia es enorme. Un informe de la Sociedad de Tasación ya indica que con el ritmo de venta que llevamos, en 10 meses no hay stock de vivienda nueva en la Comunidad de Madrid y no hay suelo preparado para iniciar nuevos proyectos. Si no hay una previsión, en un momento se acabará y lo que provoca es que el precio se esté incrementando.
“Somos un sector muy opaco. Creo que el promotor inmobiliario debe ser un grado universitario”
P. ¿Cuánto suelo finalista hay en Madrid?
r. Para 37.000 viviendas según el Ayuntamiento, pero ahí se incluyen todo tipo de propiedades, muchas de ellas que no se quieren vender. Ahí comienza la especulación. Todo propietario que nos es promotor y sabe que está subiendo el precio, lo aguanta y no lo vende. Si ese suelo no sale al mercado se produce la especulación.
P. ¿Cuánto ha subido el precio?
r. Por ejemplo, el año pasado en Valdebebas (Madrid), se cruzaban operaciones en el entorno de los 700 euros por metro cuadrado de repercusión (importe por cada metro que se edifica). En diciembre se cerró una operación a 1.200 euros y hoy ya se habla de cifras de entre 1.600 y 1.700 euros.
P. ¿Cómo se evita la especulación?
r. No se puede paralizar el desarrollo de suelo porque se piense que el modelo de ciudad tiene que ser diferente. Eso hay que hacerlo con planificación y el urbanismo no se puede cambiar cada cuatro años.
P. ¿Se puede producir otra burbuja especulativa?
r. No. Se está intentando, pero la demanda ha sufrido mucho. Hay una deflación de salarios muy potente y la baja de capacidad de acceso al crédito, genera que hay que seguir manteniendo los precios estables. Aún así el INE, dice que el precio de la vivienda ya sube el 4,5%.
"El 'stock' de viviendas se reduce en las grandes ciudades. Pero habrá cosas que no se puedan vender e incluso habrá que demoler"
P. ¿La banca ha vuelto a financiar la compra de suelo?
r. Sí, los bancos están financiando, pero con diferencias respecto a antes de la crisis. Si es suelo de la propia entidad financiera, entonces sí lo está costeando. En otros casos, hay un análisis riguroso de la viabilidad del proyecto. Está bien que sea así. Ya no hay tanto una auditoría de la empresa como un estudio del proyecto. No va a haber calentamiento del mercado por parte de la banca. Tienen la lección aprendida.
P. ¿Cuál es el mayor riesgo para un promotor en España?
r. La inseguridad jurídica. Cuando alguien toma la decisión de invertir, debe saber que desde que comienza hasta que acaba no va tener cambios en las normas y en España eso es difícil.
P. ¿Que ha ocurrido con el proyecto de convertir la firma en una socimi?
r. Sí, lo pensamos. Pero no lo vemos. La salida a Bolsa es compleja y las decisiones al final se toman respecto a lo que el mercado va a pensar más que a la lógica del negocio.
“La promoción debe llegar al 9% del PIB”
Para Gómez Pintado, un sector inmobiliario sano podría estar entorno a las 125.000 a 150.000 viviendas al año de obra nueva. “Respecto al PIB, ahora estamos en el 5,5% de PIB. Lo ideal sería estar en el entorno del 9% del PIB. En el momento previo a la crisis legamos a ser del 17%”, asegura.
Respecto a si el sector promotor debe volver a ser un nuevo motor de la economía española, cree que hay que acompasar el nivel de construcción con las necesidades. “Está muy bien ser un país enfocado en la I+D. Pero eso es un modelo que se tarda en cambiar 20 años. ¿Y mientras qué? En nuestro mercado se ha destruido 1,8 millones de puestos de trabajos y es muy difícil reciclar a esos trabajadores, ni se puede condenar a un paro estructural al sector cuando hay necesidad de vivienda”, asevera. “Se habla mucho de que el modelo tiene que cambiar, pero somos uno de los países que menos invierte en innovación, tanto pública como en las empresas. No se puede obtener un resultado diferente si siempre haces lo mismo”, se queja.
Además lamenta que haya un gran porcentaje de población que no tenga acceso a la vivienda. “Sobre todo afecta a personas jóvenes y de más de 30 años. Hay que solventar ese problema”. Apunta que hay que rebajar el coste de los pisos poniendo más solares en el mercado.
Sobre el actual stock de viviendas, señala que se reduce en algunas grandes ciudades. “Pero habrá cosas que no se puedan vender e incluso habrá que demoler”, apunta.
Sobre la mala reputación de la figura del promotor, reconoce errores: “Somos un sector muy opaco, por ejemplo en cifras. Yo cuento qué suelo he comprado, cuánto he pagado y qué de edificabilidad tiene, en un ejercicio de transparencia máxima. También digo la cifra de facturación”, destaca.
“Además, somos un sector en el que cualquiera puede entrar, seas o no profesional. Esto ha hecho mucho daño. Creo que el promotor inmobiliario debe ser un grado universitario”.
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