El stock de vivienda deja de ser un problema en 36 provincias

La mejora de la coyuntura inmobiliaria suma y sigue. El aumento de las ventas de viviendas continúa drenando el stock de casas nuevas en venta, aunque quizás a un ritmo más lento del que cabría esperar. Los últimos datos que maneja la Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción (Cepco) establecen que al cierre del tercer trimestre de 2015 el excedente en venta sumaba un total de 507.477 casas, un 5,14% menos que a finales de 2014.

En términos agregados se antoja todavía una cifra demasiado abultada como para pensar en que en 2016 vuelvan a iniciarse muchas viviendas, aunque hay que recordar que respecto al máximo alcanzado en 2009 (cuando ascendió a 687.953 inmuebles) el stock ha disminuido un 26,2% en seis años.

Claves y datos

Censo: Visitar cada una de las promociones de obra nueva y cuantificar las casas en oferta sería el mejor método para calcular el stock, pero es, sin duda, el más más costoso en medios técnicos y humanos. Tinsa es la única empresa que hasta la fecha ha realizado un estudio tan ambicioso, aunque no es un censo puro.

Cálculos: Cepco utiliza la metodología de Fomento que consiste en restar a las viviendas finalizadas, las vendidas.

Población: Para calcular la proporción por cada 100.000 habitantes se tienen en cuenta los datos censales que cada trimestre publica el INE.

Pero en el mercado inmobiliario lo que cuenta son los análisis por territorios, ya que mientras en unas provincias el incremento de las transacciones refleja cifras de dos dígitos desde hace meses, en otras, la actividad permanece todavía bastante lánguida.

Este es uno de los factores que explica cómo en la actualidad si se analizan esos datos de stock por provincias, se puede comprobar que existen ya 36 cuyo excedente se sitúa por debajo de las 1.500 casas por cada 100.000 habitantes, un nivel considerado por los expertos como asumible para el sector. Entre ellas se encuentran Madrid, Barcelona y Valencia, los tres grandes núcleos de población y actividad del país, pero también lideran la clasificación las tres provincias vascas, Navarra, donde, por ejemplo, no existe ya apenas excedente, las cuatro gallegas, y el resto de las zonas bañadas por el Cantábrico.

Asimismo, no es preocupante el volumen de stock en todas las provincias andaluzas, excepto Almería, en las dos extremeñas (Badajoz no tiene de hecho excedente) o en cinco de las nueve provincias de Castilla y León; ni en los dos archipiélagos.

• La ‘corona’ de Madrid

Donde, por el contrario, existe sobreoferta de pisos a estrenar es en tres de las cinco provincias limítrofes con Madrid: Toledo, Ávila y Cuenca, mientras Guadalajara y Segovia se encuentran por debajo de ese límite psicológico de las 1.500 casas por 100.000 habitantes. Precisamente esa cercanía con la capital y la construcción de nuevas infraestructuras de transporte fueron los factores que espolearon la construcción de vivienda en esas tres provincias, cuando se pensaba que las localidades más próximas a Madrid podrían acabar convirtiéndose en ciudades dormitorio de miles de ciudadanos que trabajaban en la capital.

No tan cerca de la gran urbe, pero también influida por la vorágine constructora, Ciudad Real aparece como una de las provincias con más stock, al mismo nivel que Teruel o Lérida. Sin embargo, ninguna provincia se acerca siquiera a la alarmante situación que padece Castellón que, con 4.650 viviendas por 100.000 habitantes lidera el ranking elaborado por la patronal de los fabricantes de materiales de construcción.

Estas diferencias en la oferta de pisos nuevos de unas provincias a otras es lo que ha propiciado que mientras las grúas han vuelto a reaparecer en el paisaje de algunas grandes ciudades, a otras muchas ni han llegado, ni se las espera; debido al exceso de oferta de nueva construcción que aún mantienen en venta o alquiler. No obstante, y a falta de conocer los datos de cierre que publica Fomento, 2015 será el primer ejercicio de los últimos siete (desde 2008) en el que el volumen de viviendas iniciadas vuelva a superar al de terminadas. Esto es así porque Cepco constata con las cifras procedentes de los colegios de aparejadores cómo de enero a octubre pasados se pusieron en marcha 39.781 casas y se finalizaron 37.497. Las zonas con más crecimiento económico y mejor situación del empleo son las que están concentrando el mayor volumen de visados, lo que ha propiciado que ambas variables se hayan vuelto a cruzar.

Un año para afianzar la recuperación del sector

Promotores, constructores y, en definitiva, todos los subsectores que dependen en cierta medida de la actividad inmobiliaria, han iniciado este 2016 con la esperanza de que se convierta en el ejercicio durante el cual se afiance la recuperación. Los principales servicios de estudios realizaron sus proyecciones de cara a 2016 y 2017 con el foco puesto sobre el comportamiento del mercado laboral, el flujo de la financiación y la evolución de los tipos de interés.

En ese ámbito, salvo sorpresa mayúscula derivada de una hecatombe mundial, todas las estimaciones coincidían en que las compraventas de casas seguirían aumentando a tasas moderadas, los precios no se incrementarían mucho más allá de lo considerado razonable (entre un 3% y un 5%, salvo en aquellos lugares con problemas puntuales de escasez de oferta) y los visados para iniciar promociones se concentrarían en las áreas con menos stock.

En dichos análisis de mercado, solo unos pocos recordaban el hecho de que 2016 se iniciaría tras un proceso electoral, por lo que la composición del nuevo Gobierno se mencionaba como un factor de riesgo, aunque no se definía como elemento determinante. Ahora, 50 días después de los comicios, visto el rumbo que están tomando las negociaciones entre los partidos, algunos expertos empiezan a reconocer que quizás se menospreció el factor político a la hora de realizar las proyecciones. Las cifras de los próximos meses lo dirán.