La sociedad solicitará el rating de la empresa a principios de 2016

Merlin refinancia los 1.700 millones de la deuda heredada de Testa

La socimi cierra dos préstamos sindicados con 10 bancos, de 850 millones cada uno.

Prevé emitir bonos en la primavera de 2016

Ismael Clemente, presidente de Merlin Properties.
Ismael Clemente, presidente de Merlin Properties.

La socimi Merlin Properties ultima una operación con 10 bancos para refinanciar la deuda de 1.700 millones provenientes de Testa, adquirida a Sacyr este verano. Se concretará en dos préstamos sindicados, uno de los cuales, por valor de 850 millones, se cancelará mediante la emisión de bonos a mediados de 2016.

Aprincipios de enero, la socimi Merlin Properties cerrará previsiblemente la refinanciación, ya pactada, de la deuda heredada de Testa, una filial patrimonialista de Sacyr que adquirió este verano. Para ello, esta sociedad, que cotizará en el Ibex 35 a partir del lunes, ha buscado unos nuevos bancos con los que realizar la operación y solicitará rating para emitir bonos el año que viene, según fuentes financieras.

Sobre Testa recae una deuda de 1.700 millones con una cláusula que indicaba que si la compañía cambiaba de manos, como ha sucedido, el nuevo dueño debía amortizar ese pasivo. Desde agosto, la socimi ya controla el 77% de la antigua filial de Sacyr. El equipo de Merlin, presidido por Ismael Clemente, negoció retrasar ese pago y, a la vez, buscó refinanciar el préstamo con nuevas entidades.

La solución pasa por un acuerdo, en negociaciones avanzadas, de dos préstamos sindicados con 10 bancos. El primero de ellos, de 850 millones, tiene un plazo de vencimiento a cinco años y medio a un interés equivalente al euribor más 160 puntos básicos, describen fuentes bancarias conocedoras de la operación. El otro crédito, también de 850 millones, se firma a través de un préstamo puente de dos años, a un interés de euribor más 100 puntos básicos.

Simultáneamente, para hacer frente a esta cantidad, la socimi solicitará el rating de la empresa a principios de 2016. Cuando lo obtenga, emitirá bonos con los que amortizar esta parte, previsiblemente en primavera de 2016.

Los bancos participantes

La compañía ha diseñado la operación de forma autónoma e interna, sin que ningún banco ejerza de líder ni de intermediario principal. De hecho, la deuda se divide en 10 partes prácticamente iguales, de 170 millones, entre las entidades financieras.

Los bancos participantes son Société Générale, Credit Suisse, BNP Paribas, Crédit Agricole, ING, Intesa Sanpaolo (banco italiano con escaso histórico en España), Mediobanca, Deutsche Bank, JP Morgan y Goldman Sachs.

La refinanciación permitirá amortizar totalmente la deuda heredada y pagar a las sociedades acreedoras, encabezadas por JP Morgan, con 950 millones, Santander (350 millones), Morgan Stanley (350 millones) e ING (50 millones). Curiosamente, tanto ING como JP Morgan se vuelven a unir al sindicato de bancos para el nuevo crédito, que no cuenta con garantía hipotecaria sobre ningún inmueble.

Participación de un fondo de pensiones de Iowa

La socimi tiene activos por valor de 5.794 millones, según la información del tercer trimestre remitida a la CNMV, unas rentas de 139 millones provenientes del alquiler de sus edificios y una deuda neta de 2.939 millones. Es decir, cuenta con una tasa de endeudamiento de alrededor del 50% sobre el precio de los inmuebles. En el folleto para inversores, la empresa expone que a largo plazo reducirá ese endeudamiento al entorno del 40%.

Esta sociedad cuenta como principales accionistas con el fondo Blackrock, que dispone de un 5,516% de los títulos y UBS, que cuenta con un 1,248% de las acciones. Además, Principal Financial Group, un fondo de pensiones de Iowa (EE UU), afloró su participación del 3,005% a principios de diciembre.

Pendiente de la pignorización de acciones de Sacyr

La socimi Merlin controla ya el 77% de Testa. Según el pacto de compra de junio, la operación por el 100% debe cerrarse en el primer semestre del año que viene. El resto de las acciones todavía pertenecen a Sacyr.

El pasado 9 de junio se anunció la compra de Testa por 1.793 millones. La operación estaba diseñada en varios plazos. En el primero, la socimi presidida por Ismael Clemente, se hacía con el 25% de la inmobiliaria. El resto estaba pendiente de la sucesiva despignorización de las acciones vinculadas a la deuda de Sacyr. Previamente, esa constructora había reestructurado su pasivo de 2.272 millones, y había puesto como garantía (entre otros activos) su participación del 9% de Repsol. El 23 de julio, Merlin pagó otros 861 millones por un 25,1% de Testa. Entonces Sacyr se vio obligada a destinar 600 millones de esa cantidad a reducir la deuda con los bancos acreedores.

Por último, en agosto, la socimi se hizo con un 26,91% adicional de la inmobiliaria por alrededor de 375 millones.

La fecha concreta para hacerse con el 22% restante depende de Sacyr, ya que marcará el ritmo según estime como mejor momento para el pago a acreedores.

Mientras tanto, Testa ya se ha convertido también en socimi y se encuentra en plena integración con Merlin. Estas sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria se benefician de ventajas fiscales como no tributar por el impuesto de sociedades, pero están obligadas a pagar dividendos a sus accionistas.

Entre sus inmuebles figura la Torre PwC, uno de los de los cuatro rascacielos del norte de la Castellana de Madrid, una cartera de 880 oficinas de BBVA, y numerosas sedes de empresas como Endesa.

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