¿Qué está pasando en el sector inmobiliario?
El enfermo parece que ha abierto los ojos, sigue en la UVI (unidad de vigilancia intensiva) pero parece que sigue vivo. Nuestro negocio se mueve sobre dos puntales: la seguridad en rentas futuras y la financiación.
Ambas hoy están bajo mínimos, la crisi más grave que vivimos es la de empleo, o somos capaces de generar puestos de trabajo y los pocos que creamos son de infraempleo a sueldos de supervivencia. Si hablamos de sueldos de los operarios, las empresas solo piensan en sobrevivir y en el partido a partido del Cholo Simeone.
En estas condiciones, pensar en comprar un piso, en cambiar de oficina o de nave industrial es un sueño que, a poco que algo falle, se puede trocar en pesadilla.
Pero algo se está moviendo, y es buena señal que se tomen posiciones en los suelos. El escenario ha cambiado. Esta primavera solo afecta a Madrid y Barcelona y su zona de influencia y la costa del sol, más ubicaciones muy especiales en ciertas ciudades españolas con potencial demográfico y un PIB adecuado. Son islas con actividad incipiente en un yermo económico desolador.
Los actores y el promotor también han desaparecido, desde las cotizadas, pasando por las empresas potentes locales con implantación nacional, así como los locales de toda índole, no queda nadie.
Ahora, algunos bancos, haciendo de la necesidad de virtud, se travisten de promotores, asumiendo el riesgo comercial, el riesgo promotor y metiendo dinero bueno donde antes habían metido dinero que se transformó en malo.
La autopromoción toma fuerza, el usuario final asume el riesgo de promotor mancomunado y con la ayuda de una gestora se asocia con un único fin, disfrutar la casa de sus sueños a buen precio y siendo él y sus socios, los únicos responsables ante sí mismos. Las alianzas entre promotor sano, y que, por lo menos no debe nada, aunque nada tiene, (al menos para estos menesteres), son hoy una realidad. Alianza con alguien: fondo, family office, etc, que tiene dinero y no tiene en qué ocuparlo. Las rentabilidades que ofrecen la banca y otros son hoy patéticas, así que el inmobiliario es una vía de salida con tires que superan el 20%.
Ha cambiado el cliente final que busca un producto de alta gama. Estos grupos humanos afortunados han interiorizado que el producto que les gusta no va a bajar, y aunque no hay, por lo tanto, están dispuestos a comprar, si les ponen a tiro lo que anhelan. El problema es que la oferta es ridícula en comparación con la demanda solvente embalsada.
De otro lado la banda baja también se mueve, los pocos que tiene un empleo estable y hasta cierto punto seguro, así como los que pastan de los diferentes presupuestos, también buscan hogar, de otro precio y en otras zonas, pero compran.
Y así la casuística de los que tienen valor torero y fondos propios para arrancar una promoción y conocen el oficio y el mercado, ofrecen producto bien diseñado y ubicado y venden a velocidades de vértigo, es un hecho real.
Pero solo a un universo de demandantes con solvencia y seguridad para hacer frente a unos pagos, vía recursos propios o apalancados a unas cuotas muchas veces inferiores a lo que costaría un alquiler hoy. Mercado estrecho hay y con demanda más que suficiente, si bien es verdad que importantísimas capas de la población española bastante tiene con sobrevivir. Están fuera del mercado hasta que sus rentas futuras, con algún tipo de seguridad, se lo permita.
La otra pata del sombrajo es la financiación y esta, hoy, no existe. Se financia al particular, previo exigente scoring, como debe ser. El crédito promotor no existe, ni aunque le compres el solar al banco y se lo saques del balance, en este caso y como máximo, puede ser que te financien el 40% del suelo, eso sí, antes de disponer un mínimo del 70% de la promoción vendida en contrato privado. Como quiera que el sector promotor, todos, se ha dejado muchos pelos en la gatera, no hay quien tenga un euro para poner por delante, ni dinero, ni voluntad política. Pese a todo, empieza a moverse, y eso implica: empleo, tasas e impuestos, en definitiva, el valor añadido que todos necesitamos.
José Luis Marcos Muñoz es presidente en Proel Consultores S.L.