Una de cada cuatro viviendas terminadas desde 2008 está vacía

Alejandro Meraviglia

En 2008, la economía española se contrajo por primera vez a partir del tercer trimestre y, sin embargo, en el sector inmobiliario todavía se estaban terminando buena parte de las 865.000 viviendas que se habían iniciado dos años antes, momento álgido del pasado boom. Para cuando finalizaron las obras, buena parte de la demanda había huido del mercado ante el endurecimiento del crédito, las malas perspectivas laborales y la sensación de que los inmuebles estaban sobrevalorados.

Comenzó así a generarse el stock de vivienda nueva más importante de la historia del sector, lo que a su vez motivó la quiebra de numerosos promotores y la destrucción de cientos de miles de puestos de trabajo. Desde entonces y hasta ahora las cifras sobre a cuánto ascendía ese excedente eran calculadas por el Ministerio de Fomento restanto a las viviendas terminadas el número de casas de nueva construcción vendidas. Con esa metodología, el Gobierno ha estimado que en diciembre de 2014 existían en España 535.734 viviendas en España sin vender ni alquilar.

Nueva metodología

Tinsa, en cambio, ha elaborado sus números con dos criterios de cálculo, lo que los hace, en su opinión, más robustos, ya que depura algunas situaciones que Fomento no tiene en cuenta. Así, más que restar a las terminadas las vendidas, comienza la estimación al revés. Teniendo en cuenta cuántas viviendas se han construido desde 2008 va identificando las que están ocupadas, las segundas residencias, o las que están en alquiler, para lo que utiliza todas las estadísticas oficiales y los censos de población del INE. Todo ello unido al trabajo de campo realizado por 250 agentes de la tasadora en un total de 900 municipios que concentran el 80% de las casas edificadas desde 2008.

Esto es lo que permite concluir que a 30 de junio de este año existían 389.000 viviendas nuevas en stock en España, lo que supone el 24,9% de todas las construidas en los últimos siete años, que ascendieron a esos 1,56 millones, nadamenos que el 6,4% de todo el parque compuesto por 25,5 millones de casas. Ese porcentaje equivaldría a lo que el estudio denomina la tasa de desocupación de la vivienda nueva que, según los territorios, es más o menos abultado. Eso sí, un porcentaje del 10% o inferior consideran los expertos de Tinsa y Asprima, la patronal que participó en la presentación de los datos, que equivale a un excedente técnico o de equilibrio.

En términos absolutos, Madrid, Valencia, Murcia, Barcelona y Alicante son las provincias con un mayor número de inmuebles desocupados, pero lo crucial es ver la clasificación en términos relativos. Es decir, poniendo en relación el total de casas nuevas vacías con todo lo construido. Ahí, las cinco provincias con más stock cambian: Almería (38,9%), Cuenca (37,1%), Castellón (36,1%), Toledo (34,7%) y Murcia (32,7%). En el lado contrario se sitúan Álava (10,3%), Guipúzcoa (15,2%), Navarra (17,6%), Huesca (18%) y Zamora (18,6%).

Sobre cuánto tiempo se tardará en absorber este stock, Tinsa considera que casi el 40% se habrá vendido de aquí a dos años, por lo que esa tasa de desocupación en el primer semestre de 2018 habrá quedado reducida a casi la mitad, cerca ya de los valores considerados asumibles. No obstante, el 25,8% de esas 389.000 viviendas van a tener muy difícil su venta.

El peso del alquiler y el protagonismo de los precios

Una de las conclusiones que arroja el informe elaborado por Tinsa es que cerca del 9% de la vivienda nueva vacía se comercializa en régimen de alquiler. De hecho, los técnicos que han participado en el trabajo de campo han podido comprobar cómo existe una correlación entre la salida al mercado de estos pisos en régimen de arrendamiento y la proporción de stock. A mayor volumen de vivienda vacía sobre toda la construida, la oferta en alquiler es más elevada. De hecho, en aquellas zonas en las que el índice de desocupación de la vivienda nueva es superior al 50%, la tasa media de alquiler roza el 12%. Y al contrario, en ubicaciones con un stock técnico (inferior al 10%), el arrendamiento no llega al 6%. Sobre precios, el informe apunta a que un tercio del excedente debe seguir abaratándose hasta un 6% adicional.

Por qué algunos inmuebles no se comercializan

No todo el stock tiene colgado el cartel de se vende o se alquila. El estudio admite que es difícil estimar qué parte de la bolsa de vivienda nueva vacía no se está comercializando, ya que depende de los operadores y, según Tinsa, solo el 14% de esas casas estaría en manos de promotores tradicionales, el resto se repartiría entre la banca y los nuevos servicers.

Una de las principales causas que explican que se estén reteniendo viviendas es por la expectativa que tiene el vendedor de que los valores mejoren y otra de las más frecuentes sería por un exceso de oferta en la zona o por escasez de demanda solvente. Otros motivos citados son los problemas que pueden existir con las licencias de ocupación, los cambios de titularidad por adjudicaciones e incluso el mal estado de las viviendas por ocupación o vandalismo.

Dónde se puede construir ya y qué oferta será necesaria

Teniendo en cuenta que el periodo de construcción medio de una promoción es de dos años, Tinsa visualiza las áreas donde puede ser necesario ya construir para evitar la escasez de oferta y las tensiones sobre los precios que puede provocar. Es el caso de ciudades como Barcelona, Madrid, Málaga, Granada, Gerona, Oviedo, Santander, Vigo, Pontevedra, San Sebastián, Gijón y Avilés. En la costa, se da esta circunstancia también en algunos de los municipios más consolidados: Marbella, Benalmádena y Torremolinos. También, en Rosas (Gerona) y en Tarifa (Cádiz). En cuanto a la oferta futura que prevén estos expertos que será necesaria para cubrir la demanda de vivienda nueva, fijan una horquilla que oscila entre las 200.000 y 250.000 casas iniciadas al año, aunque no a corto plazo.