El Foco

La gestión integral de activos inmobiliarios

Como consecuencia de la creación de las plataformas inmobiliarias (que los fondos extranjeros han ido adquiriendo), la constitución de las sociedades de gestión de activos (SGA) de las entidades financieras para darle salida a todos sus inmuebles adjudicados, siendo su mayor exponente la Sareb (Sociedad de Gestión de Activos de la Reestructuración Bancaria), nos encontramos con un ingente volumen de fincas registrales y una nueva perspectiva de trabajo que está transformando la forma de proceder del sector de la propiedad en España.

Nos preguntamos: ¿cuántos profesionales intervienen en dichas labores de asset management?, y estos son innumerables; técnicos como arquitectos, aparejadores e ingenieros; jurídico-administrativos como notarios, registradores, abogados, procuradores, gestores administrativos, agentes de la propiedad, asesores fiscales y administradores de fincas; operarios del mantenimiento como cerrajeros, fontaneros, electricistas, carpinteros, fotógrafos, personal de limpieza, seguridad y obras varias; empresas especializadas del sector como tasadoras, consultoras inmobiliarias, constructoras, promotoras, aseguradoras, y finalmente las denominadas socimis (sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria).

Seguro que me dejo a alguien, pero lo que quiero focalizar en este artículo es que todos estos intervinientes, siendo muy profesionales en sus funciones, han ido operando en el pasado de forma separada (a demanda de sus clientes), descoordinada (según la necesidad del momento y sin conexión entre ellos) y, en todo caso, sin el control exhaustivo de la calidad de su ejecución y la contabilidad global a asignar a ese activo inmobiliario por el que, finalmente, se le da un precio para venta o alquiler a cuyo valor hay que descontar o sumar (del beneficio de la transacción) el coste de los intervinientes y el resultado de su trabajo. Hay que conseguir, por tanto, la mayor eficiencia en la metodología y aglutinar de forma ordenada la participación de los diferentes profesionales del sector.

Para conseguir que esto ocurra, la palabra mágica, como siempre, es la de establecer una buena organización. Se deben definir los objetivos y procesos de trabajo con claridad, establecer unos niveles de calidad del servicio conocidos por todos los partícipes cuyos productos, plazos y precios se hayan acordado con anterioridad y, sobre todo, validar el cumplimiento de dichas tareas. Para alcanzar esta optimización, precisamos que se conexionen las mejores herramientas tecnológicas de cada área (aplicaciones de valoración, abogacía, gestión administrativa, administración inmobiliaria y venta) y acompañar estos conocimientos con sistemas ad hoc de una cobertura de ejecución local, que, al fin y al cabo, son los puntos esenciales para ejecutar los trabajos sobre dichos inmuebles.

Estas entidades contratantes, inicialmente expuestas (plataformas inmobiliarias de fondos y SGA) tienen en consideración una estructura basada en servicios jurídicos (legal) y servicios administrativos (property) donde de forma secuencial se determinan sus funciones en la valoración para la adquisición/venta de carteras (activos financieros e inmobiliarios), labores de recuperación física (negociación) o adjudicación judicial, labores de gestión administrativa de inscripción de la titularidad de los bienes, labores de regularización de impuestos y/o deudas de comunidad, adecuación del inmueble (limpieza, obras, eficiencia energética, etc.), valoración definitiva para venta o alquiler y finalmente, comercialización de cada inmueble de forma individual.

Dependiendo del objetivo de dichos fondos, se irá incrementando el stock para fines de alquiler. Es un deseo reconocido por todas las Administraciones públicas (estatales y autonómicas) a lo largo de los tiempos (por los cambios legales que se han ido experimentando en leyes arrendaticias y disposición de inmuebles a estos efectos) que este sector comience a tener un crecimiento que posibilite la solución a la problemática de falta de vivienda y la mejora de la movilidad geográfica colateral a la búsqueda de trabajo.

En mi opinión, estas empresas tienen un objetivo acotado en plazo, al igual que la Sareb (según su web, 15 años desde su creación), y en todo caso, por la salida o venta de esos activos se irá reduciendo el stock de trabajo, salvo para aquellos fondos inmobiliarios que se destinen a la construcción y alquiler. Por tal motivo, deben dimensionar sus recursos no solamente por el servicio a realizar, sino por el ámbito temporal que dicho servicio tiene. La conclusión para la ejecución de estas tareas es no cargarse de estructuras pesadas, utilizando la externalización del servicio (business process outsourcing) en el que sus costes variables se ajusten a las necesidades de cada momento y siempre teniendo en cuenta que dichos servicers debidamente seleccionados deben actuar con profesionales cualificados que de forma integral trabajen en equipo para la consecución de los servicios y, aparte de sus resultados, tengan herramientas, que así lo demuestren, para reportar a sus inversores.

Y de esta manera surgen las empresas que denominamos de gestión integral de activos o servicers sobre las que, a la hora de seleccionarlas, hay que auditar (haciendo la correspondiente due diligence) que cumplan con los requisitos, entre otros, de capacidad (profesionales cualificados que la integran), referencias (experiencia contrastada), cobertura geográfica, seguros y herramientas tecnológicas para el correcto seguimiento de sus servicios.

Es una obviedad que el panorama está cambiando y que los operadores ya no son chiringuitos inmobiliarios, sino empresas especializadas con un servicio de gestión integral cualificada diseñada a la medida de los cambiantes requerimientos del sector.

 Ignacio Menéndez-Morán Reverte es Director de Desarrollo de negocio y Gestión de Activos de Grupo BC. Abogado, API y Gestor Administrativo.

Normas
Entra en El País para participar