Afrontará el golpe con 3.600 millones de deuda subordinada para no ampliar capital

La nueva normativa contable condena a pérdidas a Sareb

Sareb tiene tres meses para retasar "al menos el 50%" de su cartera, lo que supone al menos 250.000 activos, para apuntarse las minusvalías que detecte en su cartera de activos.

El presidente de Sareb, Jaime Echegoyen. EFEArchivo
El presidente de Sareb, Jaime Echegoyen. EFE/Archivo EFE

Más de año y medio después de publicar el primer borrador, el Banco de España ha dado el visto bueno definitivo a la nueva normativa contable que regirá los resultados de la sociedad de activos procedentes de la reestructuración bancaria, Sareb.

Tras pasar meses atascada a la espera del visto bueno del Consejo de Estado, la normativa fue publicada el viernes en el Boletín Oficial del Estado para su entrada en vigor este sábado 3 de octubre. La fecha marca el inicio de una contrarreloj para el llamado banco malo, que deberá retasar a precio de mercado la mitad de su carga antes de final de año y apuntarse las minusvalías detectadas, lo que la condena irremediablemente a nuevas pérdidas.

Contratar al sector tasador al completo

En los próximos 15 meses, Sareb deberá contar con tasaciones actualizadas del medio millón de inmuebles –100.000 propios y 400.000 que figuran como garantía de sus préstamos– y de los 70.000 créditos inmobiliarios que pesan en su balance. La mitad de las valoraciones deberán estar culminadas en lo que resta de 2015. La labor, confiesan desde la propia Sareb, les obligará a contar con el sector tasador en bloque, buena parte del cuál ha sido ya homologado por Sareb para que le preste servicio, lo que ha permitido ir adelantando tasaciones. El proceso costará al banco malo unos 25 millones de euros, aunque se espera que la cifra baje en las revisiones que la sociedad deberá realizar cada tres años a partir de ahora. En el caso de los inmuebles, Sareb deberá contar con tasaciones individuales activo por activo bajo la normativa ECO, la que se aplica en las valoraciones hipotecarias. El análisis individual es obligado para los activos de más de un millón de euros. Sin embargo, cuando se trate de viviendas o locales comerciales, se podrá recurrir a las valoraciones automáticas que las tasadoras realizan estadísticamente tomando los datos de compraventa del metro cuadrado en la zona que corresponda. Sareb solo podrá modificar el valor final del activo en un 15% sobre dicha tasación. Finalmente, el banco malo podrá usar una metodología propia _–revisada por el Banco de España– para tasar activos no residenciales de menos de un millón.

Esta metodología contable a medida estaba pendiente desde que Sareb fue constituida, a finales de 2012, para absorber 50.000 millones de euros de carga tóxica inmobiliaria de las entidades financieras rescatadas o asistidas con dinero público. Las reclamaciones presentadas por la sociedad tras conocer el borrador inicial no han impedido que la legislación final resulte “excepcionalmente dura”, según valoran fuentes del sector tasador y financiero. De hecho, ni siquiera el retraso de las autoridades ha supuesto una flexibilización de los plazos originalmente planteados.

De esta forma, el periodo de casi tres años que se pensaba dar a Sareb para retasar activo a activo el 100% de su carga ha quedado reducido a los 15 meses que restan para el 31 de diciembre de 2016. Es más, la norma exige al banco malo que presente valoraciones actualizadas de “al menos el 50%” de su cartera ya este año, lo que le exige retasar 250.000 inmuebles en tres meses. Una media de casi 2.800 al día.

Aunque la regulación reclama además tasaciones que sean recientes, Sareb confía en cumplir los plazos gracias a las que ya ha ordenando este año y al despliegue de valoraciones que pondrá en marcha a partir de ahora (ver despiece).

Esta primera valoración debe permitir a la sociedad realizar también una estimación sobre el valor del 50% restante de su cartera de activos. A partir de ahí la sociedad identificará las minusvalías y plusvalías de su stock de inmuebles, de un lado, y las de su carga de préstamos, de otro.

Si el incremento de valor registrado en cada categoría no basta para compensar la pérdida de valor de ese mismo tipo de activos, la sociedad deberá sanear esas minusvalías netas. Se espera que la cartera de préstamos sea especialmente problemática, ante todo por el incierto valor de los 400.000 inmuebles que figuran en garantía.

La previsión, asumida por fuentes de la propia sociedad, es que Sareb culminará este ejercicio –y previsiblemente el próximo– con nuevas pérdidas. Con las provisiones estimadas que ya le obligó a hacer preventivamente el Banco de España, Sareb tuvo que dotar 259 millones de euros por sus préstamos participativos en 2013, ejercicio en el que perdió 261 millones. El pasado ejercicio, el saneamiento ascendió a 719 millones de euros por sus créditos impagados sin garantía real, elevando las pérdidas del año a 584,66 millones de euros.

Con todo, la sociedad asegura que no tendrá necesidad de ampliar capital, pese a que este ha caído de 1.200 a poco mas de 300 millones en menos de tres años. El consejo de administración de Sareb se reunió el pasado miércoles a analizar el impacto de la norma y decretó la necesidad, eso sí, de convertir en capital buena parte de la deuda subordinada que aportaron en su día.

“Sareb dispone de 3.600 millones de euros en deuda subordinada, cifra más que suficiente para afrontar las nuevas necesidades de saneamientos que se pudieran producir sin recurrir a nuevas aportaciones de los accionistas”, aseveró el viernes en un comunicado Jaime Echegoyen, presidente de Sareb.

Una vez concluido todo el proceso de reevaluación de su carga al cierre de 2016, Sareb deberá volver a retasar el 100% de su cartera antes de 2020 y así, cada tres años, hasta cumplir los 15 ejercicios de vida que tiene para deshacerse del lastre de ladrillo de la banca intervenida.

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