Seis claves sobre la resurrección del mercado inmobiliario
La banca aún tiene activos inmobiliarios con un valor agregado superior a 80.000 millones En ciertas zonas se detecta ya una importante demanda de vivienda nueva
Las siluetas de gigantescas grúas, símbolo del boom inmobiliario, vuelven a verse recortadas en el perfil de las grandes ciudades españolas. El sector, que ha vivido varios años de letargo tras el pinchazo de la burbuja de ladrillo, empieza ahora a desperezarse. Los precios de las viviendas comienzan a subir tímidamente, las adquisiciones de inmuebles como inversión siguen aumentando, el parque de pisos va reduciéndose poco a poco, e incluso han aparecido nuevos promotores, dispuestos a comprar suelo y emprender nuevos proyectos. Una nueva era inmobliaria ha comenzado.
“El mercado inmobiliario está tirando con bastante fuerza, en especial el residencial de segunda residencia”, explica Juan Velayos, consejero delegado de Neinor Homes, la primera gran promotora surgida en el nuevo ciclo inmobiliario. “Las zonas en las que ya vemos subidas de precios con claridad son Madrid, Barcelona y la segunda residencia en la Costa del Sol. En este último caso, por el interés de los clientes e inversores internacional”.
La tímida recuperación económica, el fuerte ajuste que han sufrido los precios y la mejoría de la financiación han contribuido a la reactivación del sector. Un reciente informe de BBVA considera que esta tendencia “permitirá concluir el año con un crecimiento notable”, aunque recuerda que se parte de niveles muy bajos. Aún quedan muy lejos las cifras de construcción y transacciones que se alcanzaron en pleno boom (2005-2007). Y mejor que sea así.
1. Subida de preciosDespués de siete años consecutivos de caídas en los precios de la viviendas, en el primer semestre de 2015 se ha apreciado un claro cambio de tendencia. Al cierre del segundo trimestre del año, el precio de las casas crecía a una tasa del 5,1% en comparación con hace un año. Es el mismo ritmo al que aumentaban justo antes de la crisis.
Hay que tener en cuenta que el ajuste que se ha producido en la valoración de los inmuebles ha sido drástico. De acuerdo con el último informe publicado por la tasadora Tinsa, desde los niveles máximos, de 2007, los precios se han reducido de media un 41,8%.
Ahora, con la tímida mejoría de las cifras de creación de empleo, el aumento de la riqueza financiera de las familias, y ante la escasa rentabilidad que ofrece la inversión en deuda, españoles (y muchos extranjeros), han vuelto a comprar casas, y los precios han repuntado.
2. Más transacciones
La subida del precio de las casas está respaldado por un claro aumento en el número de transacciones. En los primeros seis meses de 2015 se realizaron un total de 188.432 operaciones de compraventa de vivienda, según los últimos datos del Consejo General del Notariado, lo que supone un incremento del 7,9% respecto a hace un año. El perfil temporal de la serie muestra una mejora paulatina de las ventas.
“Esta positiva evolución de las transacciones inmobiliarias se apoya en la buena marcha de los fundamentales de la demanda: por un lado; en los últimos seis meses, la economía española ha generado casi 300.000 nuevos empleos, según los últimos datos de la EPA; por otra parte, la confianza de los consumidores y su visión para los próximos 12 meses continúa en niveles máximos”, explica el informe.
En la mayor parte de las transacciones de inmuebles se trata de viviendas de segunda mano. Según el último informe del Consejo General del Notariado, el 83% de operaciones que se han registrado en el año han sido de casas usadas. Este tipo de transacciones crecía en junio a un ritmo del 25% y lleva cinco meses consecutivos de subidas.
3. Digestión de stock
El desplome de las grandes promotoras del país ha convertido a los bancos en los grandes dueños del ladrillo. A lo largo de 2009, 2010 y 2011 fueron quedándose con ingentes volúmenes de activos inmobiliarios: suelos, promociones inacabadas, pisos, naves industriales... Al cierre de 2014 la banca acumulaba una cartera de inmuebles valorada en 83.400 millones de euros, de acuerdo con un reciente informe de Moody’s.
El punto positivo es que, culminada la reestructuración del sector bancario, los nuevos grupos también han terminado de reordenar su estructura de venta inmobiliaria. En la mayoría de los casos, los bancos se han desprendido de sus plataformas para la comercialización de ladrillo (CaixaBank vendió Servihabitat; Santander, se deshizo de Altamira; Popular de Aliseda...).
Ahora, todas estás plataformas están funcionando de una manera más profesionalizada, con claros objetivos comerciales, y luchando a brazo partido con duros competidores. Como Sareb, la empresa semipública que se quedó con buena parte de los activos inmobiliarios que no querían los bancos, o Solvia, una firma controlada al 100% por Banco Sabadell y que gestiona activos por 32.000 millones de euros.
“Después del pinchazo de la burbuja, el nuevo ciclo comienza con la recuperación en volúmenes y después llega la recuperación en precios”, apunta Javier García del Río, director general de Solvia. “Donde los precios ya suben con más claridad es en la segunda residencia de la costa, por la demanda de inversores extranjeros. En especial, en la Costa del Sol y en sur de Alicante”.
La reordenación de la banca y el sector inmobiliario y la reactivación económica están permitiendo que el parque de vivienda nueva se vaya reduciendo. Aunque el proceso está siendo más lento de lo previsto. De acuerdo con un informe publicado en julio por el Ministerio de Fomento, el stock de vivienda nueva sin vender es un 17,5% inferior al máximo alcanzado en 2009. Fomento calcula que al cierre de 2014 había 535.734 viviendas a estrenar que estaban en venta, un 5% menos que un año antes.
4. Nuevos promotores
A pesar de que aún quedan más de medio millón de casas sin vender, hay ciertas zonas donde los especialistas han detectado una importante demanda de vivienda nueva. De hecho, en los últimos meses han surgido algunos nuevos promotores inmobiliarios. Uno de los principales exponentes de estos nuevos jugadores es Neinor Homes, surgida de la compra de la filial inmobiliaria de Kutxabank por parte del fondo de inversión Lone Star. Esta firma se plantea invertir a lo largo de 2015 cerca de 1.000 millones de euros para comprar suelo y lanzar 10 nuevas promociones.
“Es verdad que aún hay un importante stock de pisos por vender, y que hasta dentro de dos o tres años el sector no se normalizará del todo, pero esta situación es compatible con que durante este ejercicio se vayan a construir entre 60.000 y 80.000 viviendas nuevas”, apunta Juan Velayos, consejero delegado de Neinor. A su juicio, el gran avance que ha vivido el sector inmobiliario es su progresiva profesionalización. “Poco a poco, los bancos irán dando paso a especialistas como nosotros, lo que facilitará las transacciones”.
El auge de la nueva promoción, aunque todavía es una sombra de lo que ocurría en plena burbuja, empieza ya a coger ritmo. De acuerdo con el citado informe de BBVA, en los primeros cinco meses de 2015 la iniciación de viviendas registró un crecimiento del 28%.
5. Compra foránea
Los ciudadanos extranjeros están jugando un papel fundamental en la revitalización del mercado inmobiliario, especialmente en las zonas turísticas. Durante el primer trimestre de 2015, el 17% de las compraventas de pisos las llevaron a cabo personas residentes en otros países. En este sentido “la buena marcha de las principales economías demandantes de vivienda en España, como Alemania y Reino Unido continúa siendo un activo importante para el mercado inmobiliario español”, explica el informe de BBVA.
“Hay mucho interés por parte del inversor internacional en la segunda residencia de la costa”, apunta Juan Velayos. Málaga, Alicante y las provincias insulares son las zonas más demandas.
6. Los inversores
Una vez que los precios del ladrillo en España parecen haber tocado suelo, tras sufrir un ajuste superior al 50% en muchos activos, los inversores institucionales han empezado a detectar oportunidades muy atractivas para comprar. “Los fondos oportunistas realizaron una labor fundamental durante los últimos ejercicios, para detectar activos con valor, ordenar inversiones y poner suelo a los precios”, explica Jesús Pérez, presidente de BNP Real Estate. “Ahora hemos entrado en una nueva etapa, en la que algunos de estos fondos ya están buscando salir de las inversiones que hicieron, y les está dando el relevo un perfil de inversor institucional con una visión de medio-largo plazo”.
Uno de los principales jugadores que ha entrado en escena en el nuevo escenario inmobiliario son las Socimis, vehículos de inversión diseñados para adquirir y gestionar grandes volúmenes de activos. Merlin Properties (que adquirirá la filial inmobiliaria de Sacyr por 1.794 millones de euros), Lar, Hispania son actores muy dinámicos en las nuevas operaciones. “Este ejercicio tendremos un nivel tan bueno de inversiones como en 2014”, concluye Jesús Pérez.
