La habitación de hotel más rentable
El precio aproximado es de 3.000 euros el metro cuadrado Ya se ha regulado en varias comunidades autónomas
Reservar la habitación de un hotel para irse unos días de vacaciones y al mismo tiempo obtener ingresos con ella, ya es posible. Únicamente es necesario comprar la estancia y someterla al régimen condohotel, una tendencia de inversión inmobiliaria, que aunque no es nueva, comienza a estar en auge en España. Su funcionamiento es muy sencillo. El cliente adquiere una habitación del complejo hotelero y pasa de ser arrendatario a convertirse en propietario. “Pero con una peculiaridad. Sigue siendo la empresa explotadora la que administra, reforma o limpia la habitación”, explica el director de proyectos de formación de la Escuela de Turismo y Negocios CESAE, José Manuel Jiménez.
Porque la estancia, pese a que pertenezca a un particular, se sigue alquilando como todas las del hotel al resto de clientes. Aunque con una ventaja para el dueño, eso sí. “Por lo general, puede estar en su habitación un total de dos meses cada año, distribuidos como más le convengan”, afirma Jiménez. Durante el resto del tiempo, la habitación funciona como una más del complejo hotelero. “Por eso el sistema lleva este nombre. Es un régimen de condominio, de copropiedad entre el particular y el hotel, y es la empresa la que gestiona el mantenimiento y planifica y organiza las reservas”, explica.
En espera de una regulación
La primera comunidad autónoma que incorporó en 2012 el régimen de condominio en las estructuras hoteleras fueron las Baleares. A esta región la siguieron Canarias y Andalucía. Al grupo se le unió, a comienzos de año, la Comunidad Valenciana.“Fue necesario regular esta tendencia para, entre otras cosas, luchar contra la especulación urbanística”, axplica José Manuel Jiménez, de la Escuela CESAE. Existía el riesgo de que alguien aprovechara esta modalidad para beneficiarse de la recalificación de terreros. “En Baleares, lo que han hecho ha sido regular esta tendencia, para que por ley los hoteles deban estar dedicados únicamente a fines turísticos durante, al menos, diez años”. Que cada complejo hotelero solo pueda vender un número concreto de habitaciones, y que las zonas comunes siempre pertenezcan a la empresa gestora son algunas de las medidas, que se han adoptado.
A Baleares, Canarias, Andalucía y Valencia les siguen otras zonas. A la espera de que sea el propio Estado el que regule esta tendencia urbanística, Barcelona es la primera gran ciudad española que ya la ha adoptado. “Esperamos que la ciudad de Madrid se sume a la iniciativa”, explica Jiménez.
El precio para adquirir una habitación depende de cada uno de los hoteles, del número de estrellas con las que cuenta o del tamaño de la estancia, pero hay una inversión media. “Unos 3.000 euros el metro cuadrado”, explica Jiménez. Una vez comprada, el alojamiento en ella es gratuito, los costes de mantenimiento corren a cargo de la empresa y los beneficios que reporta durante el tiempo en el que está ocupada por otros clientes, se reparten entre el dueño y la compañía hotelera. “Por eso la rentabilidad es segura, cercana al 7% anual”, explica Jiménez. “Al fin y al cabo es ocupar una habitación durante unos días y obtener beneficios durante el resto del año sin tener que invertir tiempo y esfuerzo en gestionarla”, añade.
El condohotel comenzó implantarse en Estados Unidos hace aproximadamente 20 años, y llegó a España hace más de una década. “Pero en los últimos años hemos visto que la tendencia se está incrementando”, explica Jiménez. “Ya contamos con más de 20 hoteles que están llevando a cabo esta práctica”, añade. La mayoría de ellos están en las Islas Baleares, Canarias y Andalucía. Por lo general, son complejos de cuatro estrellas que necesitan conseguir financiación y que cuentan con una clientela fija y fiel que vuelve año tras año. “Los compradores son tanto españoles como extranjeros. Suelen ser inversores que pueden permitirse la multipropiedad y deciden hacer negocio de su lugar de vacaciones”, explica Jiménez.
Y, aunque la mayoría de ellos, son hoteles de destino vacacional, se prevé que este modelo se extienda. “Los viajes de trabajo son cada vez más habituales, por eso el condohotel va a coger peso también en los desplazamientos de negocio. Hay gente que realiza viajes de empresa con cierta asiduidad a la misma ciudad y se aloja siempre en el mismo lugar. Este modelo puede ser una solución al mismo tiempo que una inversión”, recuerda Jiménez.
Pese a que este sistema lleva ya varios años funcionando, no ha sido regulado en su totalidad, y sobre él pesa un vacío legal. “Cada hotel es un mundo, así que en muchos aspectos, han de ser el propio gestor y el cliente los que pacten y se pongan de acuerdo”, comenta Jiménez. Para un complejo costero sería poco rentable que el propietario de la habitación la ocupase durante los dos meses de temporada alta, por lo que en verano suele fijarse un periodo límite de reserva.
Por otro lado, si el propietario de la estancia desea, puede acondicionarla a su gusto, o si esta debe estar decorada como las del resto del hotel. O si los desayunos y demás servicios están disponibles para el dueño de la habitación de forma gratuita o, por el contrario, debe pagar por ellos.