¿Qué reactivará la demanda?

Las cuatro claves que harán subir el precio de la vivienda

Construcción de viviendas en la nueva zona residencial de Valdebebas (Madrid)
Construcción de viviendas en la nueva zona residencial de Valdebebas (Madrid) EFE

La situación actual del mercado inmobiliario español se caracteriza por una reactivación gradual de la demanda focalizada únicamente en las ventas de vivienda de segunda mano y la estabilización de los precios medios.

Actualmente, existe un marcado contraste entre el crecimiento de las ventas de vivienda usada, que muestra un incremento del 14,5%; y, el descenso del 21,5 % de la demanda de la vivienda nueva.

La tasa interanual de la venta total muestra un ascenso del 1,5% y acumula cuatro trimestres consecutivos de tendencia alcista. Según el ‘Informe semestral del mercado inmobiliario en España’ de Bankinter: los precios de la vivienda en España han comenzado una fase de repunte que se consolidará durante los dos próximos años.

¿Por qué se prevé un aumento tan contenido de precios?

Esta fase de repunte será muy gradual y continuarán las desigualdades entre las diversas zonas geográficas de España. Las razones son: la existencia de un elevado stock de vivienda a precios con descuento, 53% en el caso de viviendas terminadas y 63% en las promociones aún en curso; el moderado crecimiento de la demanda; la competencia que suponen los precios de las viviendas en áreas alejadas de las grandes ciudades.

¿Qué puede dar un giro a este moderado repunte?

Existen una serie de factores que pueden contribuir a incrementar el precio de la vivienda en tan solo 18 meses.

1. En primer lugar, la mejora de la riqueza financiera desde principios de 2014 que ha permitido que los ratios de esfuerzo se normalicen poco a poco. Mientras que en 2008 una unidad familiar dedicaba de media el 49% de su renta anual bruta al pago de la vivienda, actualmente este porcentaje ha descendido 16,5 puntos porcentuales.

2. Por otro lado, la construcción de vivienda no volverá a alcanzar los niveles máximos registrados durante la burbuja inmobiliaria. Sin embargo, la escasez de oferta en zonas premium y el agotamiento en algunas áreas de las grandes ciudades está permitiendo que la actividad promotora comience a resurgir de sus cenizas.

3. Los precios medios de la vivienda en Madrid y Barcelona acumulan dos trimestres consecutivos de subida, con incrementos de +1,5% y +0,5%, respectivamente. Además, los precios permanecen en niveles elevados y comienzan a subir en los municipios costeros con mayor demanda, imagen premium y oferta más restringida.

4. Mientras tanto, se prevé que el incremento de los precios continuará siendo desigual en las diferentes localizaciones. Según ha explicado la tasadora Tinsa, localidades como Calvià (+4,5%), Sitges (+4,2%) o Jávea (+11,2%) son municipios que suben su nivel de precios, frente a unas valoraciones que siguen reduciéndose en municipios con exceso de oferta como Lloret de Mar (7,5%), Roquetas de Mar (-4,0%) y Gandía (-14,6%).

Pero, ¿y qué puede hacer que se frene el flujo inversor?

Parece que los resultados del Informe de Bankinter muestran buenas perspectivas, si bien considera que existen dos supuestos que pueden provocar el frenazo en el flujo inversor durante el último semestre del año: los cambios en la normativa urbanística y la incertidumbre política derivada del intenso calendario electoral.

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