Los pisos nuevos se venden ya en Madrid igual que en 2003
La falta de nuevas promociones inmobiliarias en Madrid durante los últimos años ha hecho que las pocas existentes se hayan ido agotando según mejoraba la coyuntura económica. Tanto es así que la comercializadora Foro Consultores ha realizado el primer estudio exhaustivo que no solo estima a cuánto asciende el stock de vivienda nueva en venta en la capital (la patronal Asprima y la propia Foro Consultores ya realizaron sendos informes anteriores), sino que además calcula cuándo podría absorberse del todo de continuar los fuertes ritmos de ventas actuales.
El área de estudio, basado en la visita a todas las promociones que actualmente se venden y haciendo simulaciones de compra o encuestas directas en las obras, se ha centrado en analizar la oferta existente en los nuevos desarrollos urbanísticos (Arroyo del Fresno, Montecarmelo, Las Tablas, Sanchinarro, Valdebebas, El Cañaveral, el Ensanche de Vallecas y Carabanchel), ya que se trata de las zonas donde se concentra la nueva construcción. En el centro de la ciudad o en los barrios consolidados de la misma sí que es meramente puntual la existencia de edificios enteros de obra nueva.
Como primera conclusión, Foro Consultores destaca el número: en la actualidad el stock de vivienda nueva en venta asciende a 1.770 casas, 781 de precio libre y 989 de protección oficial (VPO). ¿Qué representa esa cifra sobre el total que ha comenzado a edificarse desde 2010 hasta ahora? Supone solo el 22% del total. Luego, se trata de cifras muy cortas o escasas si se tiene en cuenta que se han analizado un total de 102 promociones con un volumen de viviendas de 4.001 libres y 3.861 VPO, casi 8.000 pisos que salieron estos años al mercado bajo la modalidad de llave en mano o venta sobre plano.
4,1 viviendas al mes
¿Es la situación en todas las zonas igual? No, las cifras avalan que en El Cañaveral, el Plan de Actuación Urbanística (PAU) del sur de la ciudad que más tarde comenzó a comercializarse, es donde más viviendas quedan por vender, más de la mitad todavía, con el 55%.
En el lado contrario se sitúan otros nuevos barrios como Montecarmelo, donde apenas resta el 5% de las casas nuevas o en construcción. Foro Consultores destaca en este sentido el caso del Ensanche de Vallecas. Mientras en 2007 en dicha zona existían casi 3.000 viviendas nuevas de precio libre por vender, apenas quedan ya 166. “La oferta actual se está agotando. No olvidemos que para promover hay que crear suelo y éste necesita un tiempo, de ahí la necesidad de tener suelo urbanizable en cartera porque si se espera a que se agote definitivamente, en dos años puede no salir nada al mercado”, explica Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores.
Además de la escasez de oferta por la parálisis constructora de los últimos años, lo cierto es que otra de las claves que explica que se haya absorbido tan rápido el stock es la aceleración del ritmo de ventas en los últimos meses. Foro Consultores estima que si no salieran nuevas promociones al mercado, con los ritmos actuales de ventas de 4,1 casas mensuales, el excedente se agotaría en apenas seis meses.
El estudio destaca cómo esas 4,1 viviendas vendidas al mes representan culminar la venta de un 5,3% de la promoción cada 30 días, un ritmo promedio que no se registraba desde 2003 y que en viviendas de precio libre se eleva ya a casi cinco casas al mes, cuando durante la crisis no se superaba la unidad mensual.
Del estudio también se desprende que buena parte de las promociones que se están comercializando se iniciaron en los últimos años, el 79% en el periodo 2010-2015, de las que ya se han vendido un 77%. De toda esa oferta de venta inicial, un 28% comenzó a salir al mercado el año pasado, lo que demuestra que fue un ejercicio muy activo, ya que las empresas detectaron la mejora de las condiciones de financiación, el freno del deterioro del mercado laboral y con él la recuperación económica global.
En materia de precios, el informe también destaca cómo en algunas promociones de El Cañaveral el precio de la vivienda libre está por debajo de los pisos de protección oficial, algo que no es habitual que ocurra en Madrid.
“Esto indica que el módulo de vivienda protegida se ha quedado desfasado y el promotor de vivienda libre se ha adaptado mejor al mercado”, explican desde Foro Consultores. En las zonas analizadas, los precios absolutos, en vivienda libre se mueven en un rango que va desde los 77.000 a los 657.000 euros de precio máximo, registrándose el precio medio en 273.021 euros. Si hablamos de VPO, los precios se mueven entre los 38.474 y los 382.652 euros, con una media de 150.721 euros.
Y, por último, en cuanto a la tipología de las casas más demandadas, la conclusión del estudio es que vuelven las viviendas de tres dormitorios y se reduce la producción de pisos más pequeños y aquellos tipo estudio que tan de moda estuvieron en la época del boom.
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