El próximo martes los postores deberán presentar sus ofertas

Villar Mir garantiza 26 millones en rentas al que compre Torre Espacio

Torre Espacio, situada al norte del madrileño paseo de la Castellana.
Torre Espacio, situada al norte del madrileño paseo de la Castellana.

Inmobiliaria Espacio, de Grupo Villar Mir, quiere sacar el máximo importe por la venta de la emblemática Torre Espacio, uno de los cuatro rascacielos levantados en la antigua Ciudad Deportiva del Real Madrid. Para ello, está dispuesta a garantizar el alquiler del 100% del edificio, pagando la diferencia si no se llega a la máxima ocupación.

La cifra que Villar Mir ha puesto encima de la mesa es de 26,4 millones anuales, según fuentes conocedoras de la operación. Es decir, que el comprador, independientemente de que el edificio esté más o menos ocupado, cobrará esa cantidad mensualmente.

Quiénes pueden pujar por el rascacielos

El mercado considera que no existen demasiados candidatos con músculo financiero suficiente para comprar Torre Espacio, debido al alto precio de la operación.

El número de candidatos que finalmente podrían presentar una oferta no vinculante difícilmente llegará a la decena. Entre ellos, fondos de pensiones, como el canadiense CPP, o los soberanos, como GIC (de Singapur). Además, se señalan a los grandes fondos transnacionales, estadounidenses, alemanes... o incluso algún banco internacional.

También se mira a Pontegadea, que ya compró Torre Picasso en Azca. Aun así, existen dudas sobre si el family office de Amancio Ortega apostará por un edificio en un área todavía no consolidada. Además, entre los interesados se encuentra la socimi Merlin, aunque tras la compra de Testa está inmersa en un proceso de ampliación de capital.

Torre Espacio, de 230 metros de altura y 57 plantas, cuenta con una superficie total alquilable de 60.142 m2, además de 1.173 plazas de aparcamiento. En la actualidad, el 85% del inmueble está ocupado. En el 55% de la superficie están instaladas las firmas del propio Grupo Villar Mir. La corporación que controla y preside Juan Miguel Villar Mir continuará ocupando las oficinas en el rascacielos en régimen de alquiler. Entre el resto de actuales inquilinos figuran cuatro embajadas: Canadá, Reino Unido, Australia y Holanda.

La inmobiliaria ofrece 35 euros por m2 al mes, lo que supone 25,2 millones. A eso, le suma algo más de un millón de garantías de alquiler de las plazas de garaje del edificio, lo que alcanza los 26,4 millones. La gestión del alquiler y búsqueda de inquilinos quedaría en manos de Inmobiliaria Espacio. Aun así, es probable que algunos inversores renuncien a esa garantía, pues prefieran llevar la gestión directamente.

Con esta apuesta, la inmobiliaria cree que se puede acercar a los 600 millones en la compraventa. Eso significaría una rentabilidad anual o yield del 4,40%, algo reducida según fuentes del mercado, porque si los tipos de interés suben en los próximos meses pueden hacer peligrar la viabilidad de la financiación de la torre.

Los al menos 500 millones que pide Villar Mir suponen una valoración de alrededor de 8.500 euros por m2, un precio que el mercado considera elevado, ya que por la Torre Picasso, adquirida por Pontegadea, el family office de Amancio Ortega, se pagó alrededor de 5.000 euros por m2, y por la sede de Ahorro Corporación en Castellana 89 se alcanzaron los 7.500 euros.

Como ventaja, la inmobiliaria de Villar Mir se puede beneficiar de la mayor liquidez actual en el mercado y la apuesta de los fondos internacionales por una recuperación en el país. Aun así, no se espera que haya muchos candidatos con capacidad para invertir 500 o 600 millones en un activo fuera de Azca, la zona más prime de Madrid.

En 2007, en el pico más alto de la burbuja inmobiliaria, Bankia pagó 815 millones por la Torre Foster, uno de los cuatro rascacielos de esa área. Sin embargo, en 2013 lo vendió al fondo soberano IPIC, de Abu Dabi, por alrededor de 450 millones. Aunque fuentes del mercado consideran ese último precio como bajo, ya que se dio en un momento de escasez de financiación.

‘Due diligence’

El grupo presidido por Villar Mir ha puesto una marcha acelerada en la venta del edificio. El próximo martes, quienes quieran optar a ser el nuevo propietario, deberán presentar las ofertas no vinculantes. En esa misma semana se espera que la inmobiliaria ya elija la mejor oferta.

En ese momento, el candidato con la mejor puja comenzará el proceso de due diligence, que se prolongará durante tres semanas, hasta el 29 de julio, un proceso que los conocedores del mercado califican como apremiado. Para el 29 de julio se espera la oferta definitiva vinculante y en la primera semana de agosto se cerrará la transacción.

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