El riesgo político, tropiezo súbito para el inmobiliario
Desde el BBVA auguran que si la economía y el empleo mantienen su crecimiento actual, a partir de 2016 se construirán 200.000 casas al año
El hasta ahora optimista sector inmobiliario encuentra alguna china en el zapato en su futuro. “Ahora tenemos liquidez, pero si el año que viene la necesitamos no sabemos si la conseguiremos. Hay ruido político e instabilidad”, señaló ayer Ismael Clemente, presidente ejecutivo de la Socimi Merlin Properties en la jornada El futuro de la financiación inmobiliaria (FIMO), organizada por BBVA y Asprima.
Las elecciones municipales y autonómicas del pasado 24 de mayo han traído un giro político y la necesidad de alcanzar pactos entre varios partidos, como en Madrid y Barcelona. Eso puede retrasar planes urbanísticos y cambiar prioridades sobre el tipo de desarrollo de las ciudades. “Hemos decidido no terminar una operación que teníamos cerrada”, reconoció, a su vez, Juan Antonio Gutiérrez, consejero delegado de Mazabi Gestión de Patrimonios, ante el impasse político. Este directivo explicó a posteriori que esta adquisición que han dejado en suspenso se trata de una inmueble con protección arquitectónica, por lo que han decidido retrasar la compra hasta que se despeje el panorama municipal. “Ante la inestabilidad, preferimos esperar hasta que se despejen las incógnitas, como sucede en Andalucía”.
El responsable de Merlin aseguró que debido “a nuestro rollo político”, la financiación se ha encarecido en las últimas semanas, lo que hace menos atractivas las operaciones, alcanzando los 135 puntos básicos de diferencial, desde algo menos de los 100 de hace unos meses. “Lo normal es que se hubiera bajado hasta los 50 o 60 puntos”.
Más cautela en el mercado corporativo
El vuelco electoral es un factor tenido en cuenta en el mercado de fusiones y adquisiciones empresariales. Después de un inicio de año en la senda de 2014, que cerró con un alza del 54% en el número de operaciones cerradas, se espera que la incertidumbre en ayuntamientos clave, y las próximas elecciones generales, hagan que la actividad se modere en la segunda mitad de 2015, según los expertos consultados. “El inversor, ante todo, es cauto, y es posible que se dé una ralentización”, afirmó Federico Roig, socio de Cuatrecasas, en el marco del Spanish M&A and Private Equity Forum 2015, organizado por Mergermarket. “No hay que transmitir un mensaje de ruptura”, expresó el subsecretario de economía, Miguel Temboury, en el mismo foro, apelando a la “solidez” de las instituciones.
“Esperamos que el año que viene ya comiencen a subir las rentas”, en el alquiler de oficinas, opinó Clemente, “pero dependerá de la mejora de la economía real”. Según este experto, los informes de los analistas son optimistas, “porque en cualquier momento se puede perder la confianza del consumidor y en el crecimiento del país”, añadió.
“Quizá los inversores van a empezar a preguntarnos sobre el futuro, sobre todo encarando unas elecciones generales”, admitió también ayer Cristóbal Cotta, socio de Cuatrecasas, en el foro sobre fusiones y adquisiciones organizado por Mergermarket. Pero “sí tienen claro, ellos y todos los agentes del mercado, que es el momento de invertir: hay muchísima liquidez y los tipos de interés han bajado una barbaridad”, añadió.
“En nuestro caso hemos apostado por comprar suelo finalista, con cero riesgo político, y que solo dependa de la aprobación final de un funcionario”, señaló en la jornada FIMO Roque Rotaeche, director del fondo Harbert Management Corporation.
La radiografía de BBVA
Todos los participantes en la mencionada jornada estuvieron de acuerdo en que ésta ha sido la peor crisis del sector de la historia reciente y para corroborarlo, el director del área Real Estate de BBVA, Agustín Vidal-Aragón, ofreció solo unos datos. Mientras en las recesiones de los años 80 y 90 treinta trimestres después de que la actividad se parara, la inversión en el sector residencial ya equivalía al 106% y al 110% respectivamente de la que se registraba antes del crac, en la actualidad, si se comparan los actuales niveles de inversión con los de 2008, todavía no superan el 50%.
Y en lo relativo a los precios, frente a una depreciación de activos en los años 90 del 18% en términos reales, en la actualidad alcanza el 40% de media y el 70% en el caso de los peores productos y llega incluso al 90% en algunos suelos. Dicho esto, Vidal-Aragón se mostró convencido de que la economía española ha salido de la recesión sin uno de sus tradicionales motores, como es el sector inmobiliario y aunque no es conveniente que vuelva a tener el protagonismo del pasado, “en la recuperación no puede faltar esta actividad”.
Así, se mostró optimista porque las perspectivas actuales son buenas. Desde el área de Real Estate de BBVA aseguraron que los precios actuales están prácticamente en situación de equilibrio, sobre todo en algunas zonas, y el esfuerzo que deben realizar las familias para adquirir una casa se encuentra “en buenos valores, de modo que hoy una familia media puede comprar una vivienda mucho mejor que en 2008”. Por ello, si el crecimiento del PIB y del empleo se mantienen en los ritmos actuales, la recuperación inmobiliaria se acelerará más de lo inicialmente estimado.
En este sentido, BBVA prevé que ya en 2016 se alcance un nivel de transacciones de 450.000 operaciones, el ejercicio de 2014 se cerró con 368.000 y se inicien unas 200.000 casas (el año pasado apenas lo hicieron 34.800). En materia de actividad al margen del sector residencial, la entidad pronostica la construcción de superficie para terciario de más de 10 millones de metros cuadrados, una inversión para generar beneficios o capex de 50.000 millones de euros y un volumen de nuevas hipotecas de otros 40.000 millones. Además, prevé que a partir de 2016 si todos estos buenos pronósticos se cumplen se haya logrado ya absorber el stock que queda. ¿Cómo lograrlo? Vidal-Aragón apostó por no cometer los errores del pasado y dar normalidad a la financiación al promotor, ir sacando suelos con las fórmulas que se consideren más interesantes (solo el BBVA admitió que tiene en cartera solares para edificar más de 200.000 viviendas) y ser capaces de dar respuesta a las nuevas sensibilidades que se han generado con la crisis, referidas a los desahucios y la dación en pago.
