2015, año de cosecha excelente de megaoperaciones inmobiliarias
En los tres primeros meses estas ventas alcanzaron los 1.340 millones "“Hay muchos inversores pendientes de España", aseguran en Savills
El 2015 va a ser una excelente cosecha de grandes operaciones inmobiliarias. Ante la atonía del mercado en los últimos años debido a la crisis y la falta de financiación, el negocio no residencial está viviendo el inicio de una nueva época dorada. Los inversores no se quieren perder la incipiente recuperación del sector y están apostando por España.
Las megaoperaciones en España se han multiplicado por cinco en el primer trimestre del año respecto al mismo periodo del año anterior, según un informe de la consultora inmobiliaria Savills. En los tres primeros meses, estas adquisiciones, por encima de los 100 millones de euros, alcanzaron los 1.340 millones en cuatro compras.
Estas grandes compraventas han concentrado un 60% del total de las transacciones. Respecto a todo tipo de inversiones en terciario (también incluidas los pequeños tratos), el caso español se sitúa como el cuarto con mayor incremento en volumen de inversión en el mercado europeo, liderado por Reino Unido o Alemania. Este segmento incluye los edificios de oficinas, locales y centros comerciales, hoteles y naves logísticas e industriales.
Las sucursales del Santander y el edificio de Ahorro Corporación
Después del primer trimestre que recoge el informe de Savills se han cerrado algunas nuevas megaoperaciones. Es el caso de la que se conoce como cartera amarilla del Santander, un paquete de sucursales bancarias por la que Axa pagó 308 millones en abril a Uro Property. El último movimiento ha sido la venta del edificio de oficinas de Castellana número 89 en Madrid, por el que Corporación Financiera Alba desembolsó 187 millones a Ahorro Corporación.
Los datos de Savills no recogen las ventas en el segmento residencial, como la compra por 930 millones de la inmobiliaria Neinor por parte del fondo Lone Star, ni la compra de deuda asociada a inmobiliario como el proyecto Gaudí, del Sareb alemán, o la operación Octopus, del pasivo de Eurohypo.
La mayor operación del comienzo de año en España ha sido la venta del centro comercial Puerto Venecia por 451 millones de euros, comprado por la empresa británica Intu Propierties. Le sigue el edificio madrileño de Gran Vías 32, sede de tiendas como H&M y el futuro Primark, por 400 millones. En este caso, el comprador fue Pontegadea, el family office de Amancio Ortega, dueño de Inditex, y los vendedores fueron varios inversores encabezados por fondo el Drago Capital.
Como tercera operación se situó la venta del centro comercial Plenilunio, por 375 millones de euros, comprado por Klépierre, firma francesa de gestión de tiendas, a Orion Capital. Por último, entre las megacompras se sitúa la cartera de inmuebles de General Electric, por 120 millones, adquirido por el fondo Meridia.
Mejores precios que en Londres y París
“Hay muchos inversores pendientes de España. Hay una perspectiva de cambio en el país y, además, en otros mercados los activos están más caros, como en París o Londres. Los capitales se están fijando ahora en el Sur de Europa. España es el mejor candidato, porque ha comenzado un cambio de ciclo y todavía tiene precios atractivos”, señala Luis Espadas, director de mercado de capitales de Savills.
España se beneficia además de las condiciones macroeconómicas del entorno. Las perspectivas de crecimiento son positivas en Europa, debido al bajo precio del petróleo, la inyección de liquidez del Banco Central Europeo o la depreciación del euro frente al dólar, se destaca en el informe. De hecho, el volumen de inversiones en activos comerciales se sitúa en los 49.700 millones en los tres primeros meses en el Viejo Continente, un 38% por encima de la media de los últimos cinco años.
“Uno de los factores clave que hacen más atractiva a España son los precios de los activos, que están un 40% por debajo del periodo anterior a la crisis. En otros mercados los precios ya están muy calientes. Además, los bancos han vuelto a financiar operaciones”, asevera Espadas. Este informe de la consultora es anterior al resultado electoral de las municipales y autonómicas, por lo que se desconoce cómo afectará a las inversiones futuras el claro giro electoral a la izquierda en las instituciones. Con el comienzo excepcionalmente bueno de 2015, se sigue la estela del pasado año, cuando se batió el récord en este tipo de ventas, con más de 7.000 millones en transacciones, un nivel al que no se llegaba en 2008. “La aparición de las Socimi (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) ha sido uno de los principales factores detrás de la mejora en el mercado”, se recoge en el informe.
En Europa, el crecimiento de estas megaoperaciones creció un 18% respecto al primer trimestre de 2014. Los inversores de Reino Unido, Estados Unidos y Alemania protagonizaron el 62% de los movimientos. La mayor operación en el sector fue la compra de una cartera de residencias de estudiantes en el Reino Unido, por el que el fondo de pensiones canadiense CPPIB pagó 1.500 millones. Le siguió, la adquisición en Francia de los centros comerciales de Corio, tras la fusión con Klépierre. En Italia, el fondo soberano Qatar Holdings pagó 1.000 millones, por el 60% del distrito financiero Porta Nuova de Milán, al promotor Hines y a la aseguradora UnipolSai.
“Debido a los bajos intereses y el programa de compras del BCE, la demanda inmobiliaria va a seguir creciendo y se espera que los volúmenes alcancen o superen los niveles de los últimos años, particularmente en los mercados más fuertes como Alemania y Francia y los que están en recuperación como España, Irlanda y Holanda”, se señala en el informe de Savills.
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