La vivienda dice adiós al ajuste

El supervisor sostiene que ni los tipos ni los impuestos fueron eficaces a la hora de evitar los estragos que causó el boom Los precios de los inmuebles acumulan una depreciación del 45% en términos reales

Ahora que “la economía española ha entrado en una fase nítida de recuperación de la actividad y creación de empleo”... es el turno del mercado inmobiliario y la construcción. Esto es al menos lo que se deduce de un análisis exhaustivo de los últimos indicadores macroeconómicos que miden la actividad en el sector y que después de siete años de dura crisis parecen dar por concluido el mayor ajuste de su historia reciente.

Ayer el Instituto Nacional de Estadística (INE) publicó el último, la firma de hipotecas en febrero, pero son ya todas las grandes variables las que vuelven a tasas positivas después de haberse desplomado desde máximos a partir de 2008. Se venden más casas, luego esto se traduce en más visados para nuevas promociones y ello implica mayor inversión en el sector. Conclusión: hasta el Banco de España dio ayer por “completado” el ajuste de precios inmobiliarios y, por ende, su particular vía crucis.

En febrero se constituyeron un total de 21.298 préstamos hipotecarios sobre viviendas, lo que representa un incremento del 29,2% sobre idéntico periodo de un año antes y encadenar nueve meses al alza. Los expertos constatan que estas cifras, aunque tomadas con precaución, prueban la paulatina vuelta al mercado del flujo de financiación, lo que contribuirá a reactivar las ventas de viviendas y con ellas la edificación, que a su vez genera más actividad y, sobre todo, empleo.

El importe medio de estos créditos alcanzó los 109.486 euros, lo que significa un aumento del 6,1% sobre las cuantías registradas un año antes y también se incrementó de manera significativa el capital total prestado, que ascendió a más de 2.331 millones de euros, un 37,1% superior al de febrero de 2014.

De no ser por la construcción, el PIB en España no habría retrocedido

Y mientras el INE hacía públicas estas cifras, el director general del Servicio de Estudios del Banco de España, José Luis Malo de Molina, daba por “completado” el ajuste inmobiliario. Durante su exposición en la jornada El papel de los distintos agentes en el mercado inmobiliario actual, organizada por la Fundación de Estudios Inmobiliarios (FEI), Malo de Molina fue muy duro a la hora de evaluar el papel protagonista que habían tenido la vivienda y la construcción en la peor crisis que ha vivido España en democracia. “Hizo a la economía particularmente vulnerable, por eso ahora conviene preguntarse qué papel va a jugar en la recuperación y no olvidar las lecciones del pasado”, advirtió.

El economista del organismo regulador quiso cuantificar la contribución que tuvo la construcción y la vivienda al descalabro general de la economía recordando tan solo unos datos.

Teniendo siempre en cuenta el periodo 2007-2014, el PIB disminuyó un 5%, mientras la construcción lo hizo en más de diez puntos, por lo que “de no haber sido por este sector, el PIB de España no habría llegado a caer”. En materia de empleo, su aportación a la caída de la ocupación también fue significativa, ya que si en términos globales la destrucción de puestos de trabajo ha sido del 15% durante la crisis, solo a la construcción le corresponden más de la mitad de los empleos desaparecidos.

Malo de Molina también señaló la nefasta repercusión que sobre el sistema financiero tuvo la vorágine edificatoria del pasado y cómo el resultado fue un insoportable nivel de endeudamiento para todo el sector privado. De ahí que insistiera en aprender de los errores cometidos para evitar que vuelvan a repetirse.

“¿Qué se puede hacer para evitar un nuevo boom? ¿Qué tipo de recuperación se puede anticipar?”, se preguntó el representante del supervisor. Tal y como acontecieron los hechos, Malo de Molina admitió que ni la política monetaria, en poder exclusivo del BCE, ni la fiscal, por su excesiva complacencia en favor de la compra y en detrimento del alquiler, pudieron frenar la formación de una descomunal burbuja inmobiliaria y de crédito. Por ello, abogó por la que denominó política macroprudencial, basada en una extrema vigilancia sobre el devenir de la economía para anticiparse a la formación de nuevos desequilibrios.

En este sentido, abogó por utilizar como herramienta clave la ratio préstamo/valor del inmueble (en inglés, el famoso loan to value), con el objetivo de evitar que tanto los bancos, como los titulares de los créditos asuman demasiados riesgos. Además, con ello se facilitará que la construcción y la vivienda, que ya están retornando a tasas positivas de actividad, tengan una contribución más moderada en el PIB, del entorno de algo menos de medio punto cada año.

Sareb vende 26 inmuebles al día hasta marzo

La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) vendió 2.800 inmuebles en los tres primeros meses de este año, lo que supone unas 26 unidades al día, frente a las 32 del mismo periodo de 2014, según anunció ayer su presidente, Jaime Echegoyen.

El representante de Sareb, que también intervino en la jornada organizada por la Fundación de Estudios Inmobiliarios, explicó la situación presente de la entidad y los retos que afronta en el futuro. Respecto al primer trimestre de 2015, Echegoyen destacó que la venta de 26 inmuebles al día es un dato menor que el de hace un año, que se situaba en torno a los 32 diarios, pero resaltó el crecimiento “notable” de la parte correspondiente al suelo, que ahora alcanza el 21% de las ventas. El ascenso de esta partida, en su opinión, manda “una indicación clara” acerca de que el profesional está volviendo al sector “con una visión de más largo plazo”. En otro sentido, el 76% de los 2.800 inmuebles vendidos en los tres primeros meses correspondieron al apartado residencial y el 3% restante al sector terciario.

Sobre el descenso de las ventas, explicó que se debe en parte a la menor carga financiera que tiene la sociedad, por la caída de los tipos, lo que les permite operar con menos prisa en un mercado en el que los precios se recuperan.

La rehabilitación, motor de actividad y empleo

El subsecretario del Ministerio de Fomento, Mario Garcés, anunció durante su participación en la jornada organizada por la FEI que la rehabilitación generará al menos 50.000 empleos directos y otros 200.000 inducidos en los próximos tres años.

El alto cargo estimó que hasta 2018 esta actividad podrá generar entre el Estado y las comunidades autónomas proyectos por 2.400 millones de euros para estas tareas de renovación y regeneración, a los que se sumará el capital privado para alcanzar un total de 3.790 millones. Garcés puso como ejemplo del potencial de este negocio, el hecho de que existen 1,8 millones de viviendas en estado ruinoso o semiruinoso, además de 369.000 casas de tres o más alturas sin ascensor.

Clamor por una mejora de las estadísticas

El director general del Servicio de Estudios del Banco de España, José Luis Malo de Molina, lamentó ayer la ausencia de estadísticas de calidad en materia de vivienda durante el pasado boom. En su opinión, esta circunstancia propició que buena parte de los agentes que participaban en este negocio no supieran lo que podía ocurrir antes incluso de que pasara. Así, recordó cómo ya en 2004 el Banco de España advirtió contra la sobrevaloración que acumulaban los inmuebles, del 30%, y entonces nadie quiso darse por aludido.

Ahora, Malo de Molina reprochó que no sea posible conocer de manera fehaciente cuántas casas nuevas quedan en stock y solo se conozcan algunas estimaciones.