‘Sale & leaseback’ en el mercado inmobiliario
La situación actual de crecimiento del mercado inmobiliario español, con la entrada de inversores extranjeros que participan tanto en procesos competitivos como offmarket de adquisición de activos inmobiliarios, está impulsando determinadas figuras jurídico-financieras que, a determinados grupos empresariales españoles, les permiten obtener liquidez de forma inmediata para acometer sus planes de expansión, sin tener que renunciar por ello al uso del inmueble para su actividad ordinaria.
Durante los años 2006 y 2011, los procesos de sale & leaseback fueron realizados por entidades financieras españolas (Santander, BBVA, Caja Madrid, Banco Sabadell, etc.) sobre parte de sus activos inmobiliarios y red de oficinas. Ahora, el interés se centra desde el lado de la empresa española, en querer buscar financiación cercana a una disposición del 100% de sus activos inmobiliarios, para sus nuevos proyectos de expansión nacional o internacional. Se trata, por lo tanto, de la figura del sale & leaseback, realizada por entidades no financieras con un marcado carácter operativo, (por lo tanto, no hablamos aquí del leaseback financiero o arrendamiento financiero realizado por compañías financieras), que vuelve a cobrar relevancia en operaciones en las que coinciden los intereses de la compañía y los del inversor.
Estos intereses se basan en, por el lado del inversor, obtener un rendimiento (yield) que, dependiendo de aspectos tales como la ubicación del inmueble, tipología, calidad del inquilino y volumen de la operación, hoy en día es más amplia y puede estar en una banda de entre el 5,5% y el 7%, si estamos en tipología de edificios de oficinas, mientras que ya nos iríamos a yields superiores al 7% e incluso 8% para producto industrial. Otro aspecto fundamental para el inversor es la calidad del inquilino, en cuanto al aseguramiento del pago de la renta y a su permanencia en el inmueble, durante un plazo de obligado cumplimiento razonablemente amplio (mínimo 15 años), a los efectos de asegurar esa rentabilidad.
Por el lado de la compañía, lo que se obtiene es liquidez de manera inmediata, con permanencia a largo plazo en el inmueble y con posibilidad de recuperarlo a la finalización del contrato de arrendamiento a través de una opción de compra, que podrá o no inscribirse en el Registro de la Propiedad para asegurar su ejercicio, cuyo precio final de compra del inmueble será a mercado (o bien determinable ya de antemano o en el momento de su ejercicio a través de firmas de prestigio).
Por el lado del comprador-arrendador, su posición se ve reforzada: por la obtención de una rentabilidad determinada; por la mayor garantía que le proporciona la propiedad de un bien inmueble, en caso de que el vendedor-arrendatario no responda de sus obligaciones; por la garantía y solvencia del vendedor-arrendatario; por la transferencia de todos los gastos, costes e impuestos al vendedor-arrendatario (triple net lease); y por la razonable probabilidad de revalorización del inmueble y la consecuente posibilidad de que el comprador-arrendador pueda obtener, por lo tanto, una plusvalía.
Otra modalidad que está empezando a cobrar importancia en el mercado son los sale & leaseback de proyectos inmobiliarios para su construcción y/o rehabilitación, es decir, compañías españolas que tienen en su balance, o adquieren, solares con una óptima ubicación comercial para realizar su expansión nacional, para venderlos a inversores por un precio de venta a mercado, que además financian la construcción a través de un contrato de obra separado, y que garantizan su permanencia en el inmueble a través de un contrato de arrendamiento con opción de compra.
En estos supuestos de sale & leaseback en construcción, esta posibilidad permite a la compañía arrendataria su expansión, sobre la base de obtener el 100% de la financiación sobre el propio activo (solar o edificio a reformar), su permanencia y la flexibilidad de su adquisición o no a futuro, dependiendo del desarrollo del negocio implementado. Por el lado del inversor, además de los puntos ya comentados anteriormente, se obtienen unas yields más altas, con ocasión de la financiación de una operación en construcción, y una mayor revalorización del activo.
Como conclusión, decir que es un buen momento para la realización de este tipo de operaciones, en las que España actualmente, conforme a los últimos rankings de empresas especializadas, se sitúa como país europeo número dos en preferencias de inversión extranjera en el sector inmobiliario.
Jaime Díaz de Bustamante es socio responsable de Inmobiliario en Ramón y Cajal Abogados